开发商签双合同后逾期交楼被诉 法院判以合同总价为违约金基数

董柳 林北征 眭翘

2018年11月02日16:10  来源:羊城晚报
 
原标题:法院:以合同总价为基数算!

现实中,还真有开发商这么干?

广州市住建委近日发布《关于我市进一步规范房地产市场管理的说明》明确指出“严禁开发企业拆分价格报备”。昨日,广州中院就通报了一宗开发商与购房者签“双合同”规避房地产调控限价政策、逃避纳税义务后惹纠纷的案子,法院最终判决“双合同”无效。

法官在深入计算后表示,签订“双合同”对购房者来说很不公平——购房成本增加、可贷款金额减少,卖房时还将面临补缴税款等。

案 情

买房签了双合同 打官司按哪个算?

今年9月19日,广州中院房地产庭审理的系列商品房预售合同逾期办证案件中(系列案共11件),发现开发商在销售广州市荔湾区某楼盘房屋时采用“双合同”手法,主导购房者与装修公司签订装修合同,拆分房屋交易价款,购房者因开发商逾期办证起诉给付违约金。

案中,开发商与购房者黄先生签订了《广州市商品房买卖合同(预售)》,合同约定了房屋买卖价款为132万余元,装修交付。同时,黄先生按开发商的安排与某装修公司签订了《装饰工程委托协议书》,约定了装修价款28万余元。两份合同签订后,黄先生支付了房价款和装修款。后因开发商逾期办证,双方产生纠纷,黄先生起诉要求开发商支付逾期办证违约金。

那么,此时,逾期办证违约金的基数是房屋买卖价132万余元呢,还是房屋买卖价132万余元与装修价款28万余元之和呢?

上 诉

装修合同被认定 开发商主导所签

一审判决,开发商为黄先生办理不动产权证,并向黄先生以房屋买卖合同价为基数支付逾期办证违约金。黄先生认为一审法院认定违约金计算基数时,未将装修款计入房屋交易总价款,于是提起上诉。

广州中院认为,黄先生在向开发商购买涉案房屋时,签订了两份合同,一份是其与开发商签订的《广州市商品房买卖合同(预售)》,一份是其与某装修公司签订的《装饰工程委托协议书》。黄先生称其签订装修合同时并无某装修公司人员在场签约,而是在售楼部签约,其签字后是由开发商拿回去盖上某装修公司公章,对此事实开发商虽未确认,但也未明确否认。结合商品房买卖中的现实情况和审判实践中的经验判断,法院采信购房者黄先生的主张,本案装修合同实质为开发商主导所签。

法院指出,开发商主导购房者与某装修公司签订的装修合同,并非合同双方当事人对房屋进行装修的真实意思表示。购房者与开发商签订的买卖合同中已经约定案涉房屋装修交付,可见,装修的义务主体应为开发商,购房者无需另行与他人就涉案房屋签订装修合同。

判 决

开发商逃避纳税 “双合同”认定无效

“开发商主导购房者与某装修公司签订装修合同,实为将案涉房屋交易价款拆分为两部分,一部分为买卖合同价款132万余元,一部分为装修价款28万余元,目的是规避地方政府房地产调控限价政策、逃避纳税义务,损害了社会公共利益。”二审判决书写道。

法院就此指出,依民法总则中“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效”的规定,黄先生与装修公司签订装修合同为虚假意思表示,并未真正履行,且违反相关法律规定,应为无效。双方当事人隐藏的真实意思表示为涉案房屋实际交易价款应为买卖合同价款与装修价款之和。因此,黄先生要求以两项价款之和作为计算逾期办证违约金的基数,依法有据,应予支持。

主审法官表示,开发商想出各种“奇招”,来规避调控政策,实现利益最大化,“双合同”就是这种背景下产生的畸形销售行为。该类型案件通常存在两类争议焦点:一是对于买卖合同和装修合同的效力评判;二是对于房屋交易总价款的认定。

法官指出,签订“双合同”对购房者来说很不公平,同时也可能造成政府税收减少,损害社会公共利益。本案认定装修合同无效,将装修款归入总房价款的一部分,是希望做出一个价值导向,引导交易方遵守政策法规。

“不过,要真正遏制‘双合同’现象,还需各部门联动,严厉打击制定双合同的开发商。同时,购房者也应擦亮眼睛,防止掉入陷阱。”法官称,针对本案所涉“双合同”问题,已同步向相关行政管理部门发送司法建议。

 

(责编:郝文文(实习生)、伍振国)