楼市整体下跌态势虽然尚未形成，但“分化”是出现了。也就是说，售价下跌的楼盘和房源会陆续增多。但我们千万不要忽略另一面：有下跌的，也有继续上涨的。

　　最近“楼价下跌”的消息满天飞，甚至出现了“楼市崩盘”之类骇人听闻的说法。很多购房者都在问，楼价是不是跌惨了？

　　选择性定律是传播学中一个著名的定律。也就是说，我们对接触的所有信息，是有选择性的。我们会有选择性地接收信息、有选择性地理解信息、并且有选择性地记忆信息。

　　假如你是一个想买房的人，潜意识里希望楼价更便宜，那么，你就会对楼价下降的信息十分敏感，一旦看多了这样的信息，就很可能形成“楼价下降”的认知。

　　这种认知值得你警惕，因为它很可能让你错失机会。

　　在前景难测的楼市雾霾期，“楼价下跌”消息的背后，其实隐藏了很多真相。

　　首先，我们来分析有关“楼价下跌”的数据支撑。严格来说，所谓“下降”，一定是相对的说法。我们首先要找到与之比对的坐标。

　　然而，当我们深入分析的时候，就会发现这个时间坐标是靠不住的。根据中国社科院发布的2018年10月《中国住房市场发展月度分析报告》，2018年1-9月，广州楼价以9.3%的涨幅名列一线城市房价涨幅第一位。不过，有些人会说，一手房价受分拆购房款和装修款的“双合同”等因素影响，数据是失真的。

　　那么，我们再来看看二手楼价的数据。来自广州市房地产中介协会的数据显示：广州的二手房价1-9月份一直是环比微涨，直到10月份，成交均价才环比下跌0.68%，首次出现下滑。

　　二手数据相对来说较为接近事实，也就是说，从严格意义上说，楼价下跌是从10月份才开始出现，而且只是微跌，是否会形成继续下跌态势尚需观察。

　　好了，说到这里，可能你会反驳——明明看到很多挂牌价都在跌，明明看到很多楼盘在促销呀！

　　这是接下来我们要分析的第二个问题。

　　综上所述，就目前的情况说，楼市整体下跌态势虽然尚未形成，但“分化”是出现了。也就是说，售价下跌的楼盘和房源会陆续增多。但我们千万不要忽略另一面：有下跌的，也有继续上涨的。

　　所以，对于购房者来说，关注整体楼价是否跌了，真的没太大意义，只要你看中的哪个楼盘，或者哪个板块没跌，你一样没辙，一样要 “挨涨买房”。

　　就目前市场的实际情况而言，从产品细分看，小户型刚需产品降价幅度会小于大户型产品，甚至会不降仍升；从板块细分看，学区房板块的价格更“佛系”。这样的例子有很多，比如，丽江花园是番禺洛溪板块楼价下调比较明显的大社区，可偏偏里面的小户型就没调价，还涨了。还有，越秀的学区房确实有房源下调了挂牌价，但像东风东路小学、小北路小学周边一些刚需房价不降仍升的也有很多。

　　所以，声称“楼价下降”甚至“楼市崩盘”的这类“标题党”文章，在逻辑上是不严密的。

　　如果你是真正的购房者，实打实去看过市场，相信就自然心里有数。

　　还有一点最关键：只有真正摸透市场，你才会更迅速、更有能力抓住那些在楼市分化中稍纵即逝的“笋盘”。 （执笔/詹青）

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