首季全市住宅均价6416元/m2 ，同比上升11个百分点，涨幅过快招来“组合拳”重击

    昨天，市国土房产局发布了《2005年第一季度深圳市房地产市场发展报告》，报告显示，一季度全市住宅销售均价为6415.99元/平方米，同比上升11%。其中，特区外宝安、龙岗同比上升均超过27%。

    报告认为，“炒作”之风蔓延，尤其各种扰乱市场正常交易秩序的行为阻碍了市场的正常、健康发展，使房价“虚高”上涨，各种非市场因素加剧了信息不对称，人为地提高市场交易成本。针对上述问题，深圳市政府及有关管理部门于4月初开始祭出一套“打炒组合拳”：禁止和打击内部认筹行为、加强对已批预售商品房的监控、实行商品房销售的网上实时监控、已备案的商品房信息在网上实时公示、开展房地产广告专项整顿。

    报告显示，一季度我市商品房销售面积持续增长，达到244.72万平方米，根据深圳房地产信息网上备案统计数据，较去年同期增加21.27%。商品房销售收入177.31亿元，同比增长25.51%，其中住宅销售收入135.55亿元，同比增长21.89%。

    从销售住宅的户型来看，三房、二房和四房约占住宅市场交易总量的八成。一房住宅及单身公寓的比重略有增加，表明由于土地资源的限制，小户型供应与需求均在增长。别墅所占的比例仅占1%，市场上高档住宅所占比重微小。

    一季度我市商品房价格水平上涨较快，延续了去年特区外价格上升较快，与特区内价格差距缩小的趋势。一季度全市住宅销售均价为6415.99元/平方米，同比上升11%。

    从住宅的各区销售价格来看，特区外增长势头迅猛。尤其是宝安区4973.59元/平方米，同比上升27.55%，龙岗区4596.97元/平方米，同比上升27.14%。

    深圳市房地产研究所所长王锋认为，这主要是由于近两年来特区内土地资源不断减少，房地产市场需求逐渐向价位较低的特区外转移，带动了这些区域商品房质量和档次的整体提高，进而提升了该区商品房的销售价格。

    此外，二手住宅交易继续以较快势头发展，交易面积达到112.32万平方米，同比上升20.32%，交易均价达到4833.51元/平方米。

    报告指出，那些尚未得到《商品房销（预）售许可证》即进行的各种名目认筹活动，为房地产“炒作”行为提供了契机。严重的如“一盘多认”、“多盘多认”等现象，在广告、模型上擅自更改规划、配套设施，或者承诺无法兑现的优惠措施等，误导购房者，扰乱市场。极大地侵蚀了市场上有效自住需求，增加了市场不稳定因素。这种情况，极易导致部分消费者购房预期恐慌，盲目跟进楼市，使房价进一步“虚高”。

    报告指出，在整体市场平稳发展的同时，非理性投机活动不减，“炒作”之风蔓延，尤其各种扰乱市场正常交易秩序的行为阻碍了市场的正常、健康发展。

    针对上述问题，以及为积极贯彻3月17日国务院新发布的《国务院办公厅关于切实稳定住房价格的通知》精神，深圳市政府及有关管理部门于4月初先后出台《深圳市房地产广告专项整顿方案》与《关于规范我市房地产市场秩序严禁非法炒卖房地产的通告》，进一步加强对市场销售各环节的治理与规范。

    王锋说，我市从4月1日起禁止一切未取得预售许可证的楼盘以任何形式开展所谓的“认筹”活动，此项措施，实际上在房地产开发建设前期就封闭了炒作渠道；同时，利用计算机网络系统，即时监控合同撤销备案率、房屋转手率等指标，及时针对市场上的炒作行为，采取相应的治理措施；加强对预售合同备案的管理，要求买卖合同必须在15日内备案，买卖合同备案后房地产登记部门不予以撤销等；“尤其是在市国土房产局网站（www.szfdc.gov.cn）上公布已批准预售的房地产项目名称、面积及套数，以及每个项目的每一套房的销售情况，保证房源信息的公开、透明，大大改善了目前购房者市场信息享有相对短缺的情况”。

    报告认为，通过上述措施和近期的土地、金融信贷政策相互配合，一起构成了我市针对房地产市场持续升高的房价、扰乱市场秩序的投机行为的组合调控手段，有利于从正面积极引导市场，从而最大程度促进市场良性循环，发挥其自身作用。

    报告指出，由于国内局部地区房地产发展在宏观调控后，房价上升势头依然过快，所以中央调控房地产市场力度将进一步加强，不但将继续利用房贷利率等市场化的金融工具，配合市场化调控的措施力度也将持续增强，宏观调控仍然是未来国内房地产市场的主旋律。

    专家认为，深圳市房地产调控目前仍处于初级阶段，配合近期一系列规范市场环境的规定与政策的出台，今年市场投资与投机性购房需求将得到有效遏制。预计深圳市房价将在稳定中有小幅波动，市场日益规范、健康发展。