前言：沧海横流，方显英雄本色。

　　受房产政策频频出台的影响，甚至对政策有了预期，整个北京房地产市场扑朔迷离，观望气氛持续存在。政府、开发商、购房者之间的角力让整个市场似乎有些僵硬。

 　　不过，该受影响的难逃此劫，不受影响的依然欢腾。

　　在经历了难以计数的关于房价涨跌的唇枪舌剑之后，尘埃落定，市场已开始渐渐回归本来的面目，而在这之后，我们却又发现了一些不同……

　　京南，随着房产市场的日渐成熟，开发量的不断增长，这片区域已不再是曾经意义上的京南，她，已经由传统上的落后区域，重新以崭新的视角展现给人们。

　　注：我们本次专题所谈到的“京南”概念，并无特别明确的划分，指的是长安街以南的区域，从地理位置而言，它包括了丰台、宣武、崇文、等区域。随着历史的变迁以及城市开发的拓展，往日的京南正在进行一场地产革命，在可以预见到的未来，这里必将成为城市大阔步发展的印证。

　　政策篇

　　新政下——

　　北京楼市风声趋紧，京南凸显星河版图

　　自今年3月以来，中央七各部门联合出台了“新旧国八条”，旗帜鲜明的“打击炒地”、“限制期房转让”，整个房地产市场由此产生了非常微妙的变化：市场，销售额频频下挫；购房者，持币观望心态渐浓；中小开发商，资金压力越来越大。整个房地产市场大有“黑云压城”之势。

　　然而随着5月30日北京市执行“七部委意见”的配套细则《北京市享受优惠政策普通住房标准》如期出台，市场越来越明朗了。

　　细则规定，北京市享受优惠政策普通住房标准应同时满足以下三个条件：住宅小区建筑容积率在1.0(含)以上；单套建筑面积在140(含)平方米以下；实际成交价低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。

　　标准明确，无疑“有人欢喜有人忧”，受益新政以自住型为主的产品便逆市上扬。

　　京城楼市，新政频出热度降！

　　“新旧国八条”颁布以来，一直牛气冲天的楼市就开始转了向，全国各地房地产交易都出现下滑现象，其中尤以上海为甚。据了解，上海房地产交易，4月份成交额比3月份低37%，5月份比4月份低44.2%。与此同时，二三线城市也全面降温。

　　据SOHO中国董事长潘石屹介绍，温州、济南、太原、兰州等二三线城市也出现持续下跌的情况，有的项目甚至出现6月份零交易的情况。

　　北京市场也出现了交易量下滑的情况。潘石屹告诉记者，SOHO·尚都的销售与3月份相比，下降了70%，而且目前的销售额基本都是以前的老客户在维系。以致许多业内人士也开始高喊“房地产的冬天即将来临”！据建设部6月初公布的调查表明，近期有购房意向的居民人数所占比重有所回落。据分析，之所以出现这种情况，与消费者持币观望有密切关系。

　　京南地产，星河版图势头猛！

　　不过，随着对新政理解的深入，以及消费者的日趋成熟、理性，能够通过各种渠道获取信息并综合判断，观望态势逐渐“退烧”，许多自住型买家又恢复了既定的买房计划。

　　据市场分析显示，在一些性价比高的楼盘，前来看房、买房的人又见增多。近日，记者获悉项目大都在8000元价位以下的京南，受本次宏观调控影响不大，继续在按照此前的价格体系稳步上升，消费者仍然保持较高热情。

　　据7月16日开盘的星河城负责人介绍，开盘当日5小时成交金额达8000万人民币。有业内人士笑称，“京城楼市黑云压城，京南一片星河灿烂！”

　　记者了解到，此前伟业顾问的一份市场调查显示，投资客户的比例，在西南和南部分别是0.0%和1.4%，足见京南市场的整体稳定。其它方位的投资客户，基本都在两位数，尤其东部高达35%！而从每次的房展交易会来看，市场投放量仅低于东部地区居于第二位。可见，京南楼市崛起，以自住为主，受益新政而赢得市场。

　　加上随着大量品牌开发商的进驻、交通商业教育配套的改善，宜居条件日益成熟。可以肯定地说，京南的升值空间正在得到进一步释放，而京城的购房格局也因此而悄然南移。

 　　区域篇

　　京城楼市冲锋号：向南，向南，向南……

　　向南！向南！向南！

 　　左岸公社曾经以“向左、向左、向左，当所有人都向右时，我们向左”的广告宣传语获得了极大反响，而今，在北京的地产市场中，却也有了“向南、向南、向南，当很多人还在观望中时，我们坚定向南”的趋势。

　　一直沉寂于地产市场的京南，在众多有实力开发商的簇拥下，终于不再需要“犹抱琵琶半遮面”，在首都城市规划出台之后，已然开始展现她的风采。

　　京南进入了大开发时代，背后似乎也积累了众多的理性分析与期待。京南的发展，在我们面前，脉络开始变得清晰。

　　“城市中心南移说”浮出水面，京南升值空间加大

　　在不久前的一次房产论坛上，中国社会科学院城市与环境发展研究中心主任牛凤瑞针对京南发展就表示：“北京市主城区的中心适度南移具有合理性和必然性。南移，背后的意义就是加快京南的开发和建设。”而宣武区发展和改革委员会主任王佐也认为，如果拉动京南，加快京南的发展，北京市政府以及相应机关的南迁可能是最有效的，也是最容易见效的。

　　当然，就目前来说，城市中心南移的说法并没有足够确切的迹象来支持，或许，仍然停留在建议与探讨的阶段。然而，由于新政的影响，越来越多的购房者开始关注京南区域却是不争的事实，对于未来价值走向的强烈看好、其中所隐藏的巨大升值空间，都在促使京城的购房格局开始在向京南转移。

　　一些购房者均表示，京南楼盘的价格、户型都比较适合，并且交通顺畅，对于未来的房价升值，生活出行都是有利因素。

　　马家堡板块，京南超级商业磁场“瓜熟蒂落”

　　交通一直是购房者选择楼盘的重要因素，选择好的交通环境，对于工作、生活都有着极其重要的影响。这个规律，于京城地产如是，于京南地产如是，于马家堡尤为如是。

　　马家堡西路北起南二环，南至南四环，全长约4600米，规划宽度50米，横跨南二环护城河、马草河与凉水河等三条水系，是贯穿京城南北的城市主干道。去年年底已经通车。马家堡区域毗邻三环，交通方便，楼盘分布密集，已经形成了浓厚的居住氛围。星河城发展商玺萌置业，捐资1亿修通马家堡西路，在当时分析颇有些“老实”的举动，如今看来确实具有长远眼光，对于马家堡板块的形成，功不可没。

　　马家堡西路的开通，使南北交通大为顺畅，正式通车后由南四环到西单商业区只需10多分钟的车程，大大缩短了南城到城市中心区的距离，同时使西单、宣武商圈的商业氛围向南部渗透，提升了南城置业的吸引力，凸显区域投资价值，马家堡西路的通车，有望使丰台与西单做到优势互补，将马家堡板块并入泛西单、宣武商圈。

　　加上规划中的地铁四号线正在建设，对周边楼盘的提升效应十分明显。其中马家楼车站一期工程的已经竣工，更是为该地区的升值空间加入一针强心剂。

　　地铁沿线，永不贬值的“招财地段”

　　地铁沿线，一直是住宅、商业的黄金地带。纽约、巴黎、东京、香港等国际大都市在交通和经济上均十分依赖地铁，已经围绕地铁形成了独特的地铁"生活圈"和地铁文化。

　　在将来的北京城市发展中，交通环境将具有决定性的影响，城市人口大规模向城外转移，基础性的支持力量便是交通的便利。便利的交通环境加之配套设施的齐全，使得马家堡地区具备了较强的居住性。正在建设的地铁四号线，对区域的辐射效应十分明显，而玺萌置业开发的星河城项目，三期就在马家堡地铁站旁，位置的利好引来购房者的青睐有加，如今地铁沿线的房价不断涨升，与地铁仅"一步之遥"，为三期提供了极大的升值空间。

　　星河城三期处于城市发展南移的中心区域，附近交通便利，具有得天独厚的优势。项目位于南三、四环之间，周围公路交错，马家堡西路的贯通以及地铁四号线的即将建成，将该项目推向了一个城市环境、交通的制高点，房价不断提升，已经成为购房者的簇拥之选。

　　随着马家堡板块的渐入成熟期，该区域价格已经开始加速上升，此区域楼盘均价已由原先4500元/平米上升至5400元/平米，而其中高品质大盘星河城自面市以来，售价节节上涨。三期美冠全城的均价更是在目前楼市徘徊的阶段逆市而上，已经超过6000元/平米，而相比之下，以星河城的品质与位置优势，如果在其它区域中，已远非现在所能比。

　　笔者也针对此作了一个小小比较。

　　相同品质下，在西部相同的西三、四环区域的某一项目，目前均价近8000元，比星河城高1000元左右，而在北三、四环区域的某一项目，目前均价已经在10000元左右，比星河城高了近3000元，而在东三、四环之间，这样的项目已经突破13000元，比星河城高了6000元，几乎是星河城的两倍价格。

　　星河城的销售状况充分体现了购房者对未来京南楼市看好的信心，而且，由于社区已经日益成熟，项目品质也有保证，加之京南的地域价值不久还会得到重估，性价比很高，未来升值空间很大。

　　开发商的“集体意识”向南，京南楼市上演“群雄逐鹿”

　　随着龙熙顺景、独墅逸致、翡翠城等一批别墅项目的纷纷入市，以及诸如朱雀门、凤图腾等这类高档住宅的接连启动，京南地产市场已经打破了传统意义上的“两个没有”——即没有顶级别墅、没有高档阔宅的历史。如果再加上早已兴起的亦庄板块，自此，京南地产的“产品链”已经趋于完善、合理。

　　开发商纷纷进入京南地产市场，是基于对区域市场发展前景的看好。京南曾经的发展落后，在房地产来说，其实更是一种机遇。这里的开发成本比其它区域要低得多，只有在京南开发才有如此施展手脚的空间，以高性价比来占领市场，将会获得更多客户的支持。

　　“品牌需要经营，经营需要理念，京南开发潜力巨大，立足京南，其实是一种战略”，

　　——星河城项目总经理徐培发在回答关于京南开发的问题时，语气显得颇有意味。

　　原生墅项目总经理罗心怡在谈到京南地区时认为，南城受传统地域文化的影响较深，同时又有良好的自然环境，适宜开发低密度住宅，潜力巨大。

　　风图腾项目开发商北京奇然房地产开发有限公司董事长王公正也表示，京南是北京文化积淀最深的地方，在这片区域进行项目开发，看中的正是京南的文化氛围。

　　同样还有市委市政府提出来的京南倾斜政策，对京南的开发商，对京南各区县的支持，完善各种基础设施，改善环境条件，对产业发展是非常有利，同样也是比较重要的因素。

　　在开发商不约而同的选择京南的背后，是对于这一区域的前景认同。不管从城市开发、城市规划的政府角度来看，还是开发商“攻城掠地”的商业角度考虑，京南开始进入了全面开发的时代，在吹响冲锋号的同时，面对的其实也是“群雄逐鹿”。

　　产品篇

　　城市中心品质大盘，稀缺价值改变京南

　　社区不能没有主题、产品不能没有概念，但越丰富的社区主题、越新颖的产品概念就越需要产品本身的特点及实实在在的东西来支持，并且要相结合的进入到推广范畴里去，这种方式才是能够让消费者所广泛接受的。

　　——某房产顾问公司的策划观点

　　大盘对城市建设功不可没。

　　大盘的出现，加快了城市化进程；大盘的出现，体现了住房这一产品、这一商品在开发的过程中所带来的规模化效应。

　　对于开发者来说，大盘意味着平均建设成本的降低，相比之下就是利润的增多；

　　对于购房者而言，则是环境配套的加强，社区功能的完善，也就意味着生活休闲的便利……

　　套用一句俗套话：

　　大盘的生活，是“物美价廉”的品质生活。

　　谁在引领京南大盘开发？

　　几年前的一些大型住宅区的开发，由于经验的不足以及实施过程中人为因素的过多干预，导致社区配套、交通、社区业主构成等方面都出现一些问题，至今留下了许多令人诟病之处，善后弥补仍然在进行之中。

　　这也是早期的开发商沿用开发普通规模住宅的思路开发市区"大盘"的结果。

　　相比之下，2003年盛装入市的星河城，在设计之初即参考多方案例，精心设计了规划方案，在京南地区首推百万平米大型住宅区即迅速打响，称雄“京南第一大盘”，在2004年，星河城的销售额突破15亿元，成为京南销售额最大的项目，令业界称奇。

　　时至今日，大盘的开发已经成熟。在不少地区甚至有发展成卫星城的趋势。

　　然而，尽管星河城入市已经两年，但在目前纷纷涌现大盘的京南，各个项目仍然无法撼动星河城“京南第一大盘”的地位。

　　地段+价格+品质，还有什么不可能

　　1、城市中心，地段不可复制

　　星河城所处的“马家堡板块”是继“长安街沿线”、“CBD国贸”、“两广沿线”、“南中轴路沿线”这几个逐渐向南辐射的区域中心之后，京南崛起的又一个“黄金居住板块”。

　　百万平米大盘星河城在此开发建设后，马家堡板块一夜之间成为京南的亮点，短短几年间，该区域在售的楼盘一下激增至10多个，其中不乏"恋日"系列、城南嘉园等众多知名项目，销售形式也是全线飘红。

　　星河城作为城市中心不可多得的大盘社区，具备了良好的交通条件，紧邻马家堡西路与地铁四号线；同时紧邻“西单商圈”，融入京城最繁华商业氛围。在经典的地产名言“地段、地段，还是地段”的印证下，已然无法复制。

　　2、区域潜力释放，价格进入加速期

　　星河城项目从一开始就把市政配套的改善放在了首位，不仅捐资1亿元修建马家堡西路，还投资四千万修建了右外大街，并且经常性对项目周边环境给予改善。这些举动，也曾受到了质疑与担忧。

　　然而，从结果来看，星河城正是通过种种负责的行为，既树立了开发商的良好形象，得到了消费者的认可，也直接加快了这一地区的环境道路的改善，促进了区域的升值潜力增长。

　　星河城经过了一、二期的成熟开发后，三期价格已经涨升到6500元/平方米，可以看出，产品价格已进入加速期，然而与5月份北京市商品住宅期房平均买卖价格7136元/平方米相比，上升空间十分喜人。

　　3、产品品质出众，成熟社区示范效应初现

　　作为京南第一大盘，星河城的建筑规模、产品品质在京南首屈一指，当之无愧地成为这一地区住宅品质典范。

　　京城罕有“极阵式”规划，“内圆外方”的整体格局，独一无二的莲花建筑，源自东南亚度假海岛建筑灵感。板式阔宅主力户型，楼前流水，窗前美景，动静分离，天地人和，整体表达了一种吉祥快乐的情感，一幅多姿多彩、绚烂繁华的“星河都市”画卷由此展开。

　　社区内配套完善，有综合性、高档次双会所，数码影院、斯诺克台球基地、SPA水疗会馆、阳光泳池等丰富的功能服务配备，以及品味繁多的室内运动设施等，并引进国际时尚运动疗法中心(北京唯一)，为业主带来一种新生活、新时尚、新品位的健康享受。

　　在星河城的宣传推广过程中，一方面通过明星代言起到了销售楼盘的作用；另一方面也在间接改善京南地区的文化氛围。

　　而星河城将要赞助的“2005亚洲风采大赛”的宣传活动，更是起到了改善京南文化生活氛围的作用。在北京首创明星代言楼盘、选美宣传楼盘的销售方式，并加以恰如其分的应用，对于市场是一种双赢。

　　星河城的发展轨迹，已经摆脱了简单的大盘开发模式，而是溶入了开发商对项目的公益形象。

　　如果说“大”只是一种表象的话，负责的态度则难能可贵，才是撑起整个项目的“看不见的手”。经过几年的开发，星河城已然成了京南楼市的代言，成就了在京南楼市的领军位置。

　　品牌篇

　　新政下，开发商应该对自己狠一些

　　——玺萌置业，从开发商到发展商的蜕变！

 　　星转斗移，城市几多变迁；大浪淘沙，洗尽尘世铅华。

　　任何一个行业的进程表明，但凡进入调整期，行业的洗牌不可避免。只有能够具有前瞻性眼光，才能立足于市场。在马太效应的作用下，一些具有远见并具备一定资源的企业生存下来并取得突破性发展，而其它企业则苟延残喘或者转型或者从这个行业消失。

　　在城市竞争愈演愈烈的今天，地产开发商所面临的已经不只是盖房卖房的格局了。走过地产市场20年后，真正有眼光的房地产商已经把自身定位于地产发展商的角色。

　　文化领衔，这样的发展商有点味儿

　　玺萌置业，在开发玺萌鹏苑、玺萌丽苑、玺萌苑之时，更多是一个开发商的角色，而到了开发百万平米观景社区星河城之后，玺萌置业的角色开始转变。

　　当年通过力邀葛优、李小双、关之琳等明星代言这一举动，也曾经引起许多人的好奇与质疑，许多言论纷至沓来，有惊叹如此宣传大手笔的，也有不屑于“纯粹做秀”。

　　而当赞助“2005亚洲风采大赛”的举动出现时，玺萌在向人们表明，她是在坚持它一直的思路：提升京南形象，充实京南文化氛围。即使有些人仍然不愿把这纳入文化范围，但时尚元素已经是文化不可分割的一部分。而这一次，玺萌又走在了前面。

　　玺萌置业清晰地将自己定位为“地产发展商”而非“项目开发商”，其本质区别就在于：“项目开发商”只是把项目卖完了之，注重短期利益最大化；而“地产发展商”则强调的是品牌理念，通过对一个项目的全方位管理并且和周围环境资源整合，进而带动起周边区域甚至整个城市价值的提升，注重的是长期的综合效应。在城市化日益加快的今天，在2015年实现国际化大都市目标的北京，这种眼光具有战略高度。可以看到，随着玺萌集团在京南马家堡5年的心血投入，这一区域已经在京南脱颖而出。

　　其实，对于玺萌置业而言，既然扎根于京南，便有了与京南共发展的信念。在不断致力于提升京南形象的背后，是一个城市地产发展商的责任感。

　　未建房，先修路：眼光决定未来

　　玺萌置业在北京市首创了“未建房，先修路”的经典案例，先后捐资1亿修通马家堡西路、投资4000万元修建右外大街，单是资金力度，在北京业界都堪称罕见，是实实在在“造福百姓”的大好事，更是近年来北京地产开发与区域建设共赢的典范。星河城项目开发也是遵循北京城市规划进行市场定位，融入了城市设计的理念。而这一理念的结果就是星河城处于 “难能可贵”的城市中心，随着北京城市建设推进，郊区城市化的加速，开发热点已经转到四环以外，在城市中心土地资源日益稀缺的今天，住星河城也已成了品位和身份的象征。

　　“西有世纪城，东有现代城，北有亚运村，南有星河城”！

　　星河城如今已是有口皆碑，成为北京四大区域的地标性住宅楼盘之一。而“南城第一大盘”、“北京明星楼盘”、“北京著名畅销楼盘”、“2004年北京10大热销楼盘”之类的赞誉，并非虚名。

　　不只如此。

　　玺萌集团的标志性建筑——玺萌大厦即将落成，总建筑规模6.8万平米，分为五星级涉外酒店和高档写字楼，这也是玺萌置业向京城地产领导品牌逐步靠近的实力佐证。

　　当一切步入良性发展轨道之后，不能不佩服玺萌置业的眼光。

　　缔造京南光荣梦想

　　玺萌置业，秉持“居住改变生活”的品牌理念，致力于改善和提升大众的居住品质，且一直怀着割舍不断的京南情结，积极配合市政府未来大规划的进程，力求促进整个京南区域价值的全面提升。相信在不久的将来，在玺萌集团的努力配合下，京南区域的良好发展前景不容质疑。

　　政府信誉、社会责任、产品形象等，使“玺萌置业＋星河城”的双品牌优势，在北京的南部板块，不但抢眼，而且具备了无可挑剔的“领导气质”。

　　“现在，玺萌置业和星河城打造的双品牌形象，已经烙下了深刻的市场印记，并深入人心。我坚信玺萌置业的明天会更好，也将为广大购房者做出更大的贡献”。

　　玺萌置业总经理徐培发先生对未来远景充满美好的展望。

　　安家观点：

　　创建一个和谐的地产市场，是政府决策部门心系民情的苦衷。在这一大的政策市场背景下，多数购房者也更趋理性、更加现实，京城地产消费市场的旧有格局也面临着被打破重整的机会。而在东、北、西板块房价持续高温的情势下，以长安街为分水岭的京南地产，品质与东、西、北板块逐步趋同，但价格优势明显，使得京南地产价值得以完全释放。

　　对于每天都在关注房子、房子、还是房子的人们来说，最终的目的就是为了拥有一种自己觉得幸福的生活。只要有适合自己的房子，承受得起的价格，以及可以信任的开发商所开发的品质楼盘，就足够了。在新政稳定市场的目标下，在可预见的未来几年内，京城购房格局重心南移已是不争的事实。