近期，省内外多家媒体先后刊发了《楼盘“成本清单”背后的玄机》一文，该文报道了福州市“开发商的利润率平均约５０％，最低的约为２０％，最高的超过９０％。”

　　文章发表后，立即在福州房地产业界引起震动，许多业界人士纷纷致电本报，对报道所持观点和调查结论提出了不同的看法。一位笔名姜皓的福州房地产业界资深专家专门投书本报，对房地产业的成本、利润、价格等构成要素一一作了理性剖析，希望将科学的计算方法告知给消费者，帮助消费者明明白白消费。

　　于是，我们提供一个各方观点质疑、交锋、争鸣、辩论的平台——因为，理性之辨是对消费者知情权的尊重，也是对房地产业健康发展的维护。

　　声音

　　理性分析房地产业“暴利”焦点

　　近一段时间以来，有关房地产是否存在“暴利”的问题再一次成为社会各界瞩目的焦点。无可讳言，受益于国家产业政策、人们对改善居住条件的强劲需求以及银行金融支持，房地产业确实比许多传统行业有着更好的盈利水平。但是，“暴利”与否需要客观分析，科学论证，不可义气用事，更不可凭空想象。

　　如何正确评价房地产企业盈利水平，不仅关系到如何正确看待房地产企业、如何避免人为产生供求双方不信任甚至对立情绪，更重要的是关系到如何促进房地产业健康发展的问题，关系到国家如何制定房地产业政策的问题。

　　[利润之辨]

　　尾盘积压是“利润杀手”

　　房地产企业盈利水平，自然与其项目盈利水平直接相关，但项目盈利水平绝不等同于企业盈利水平。就项目利润而言，也要区分已实现利润和未实现利润，在未实现利润中，有一部分可能属于难以实现的利润，至少在相当一段时间内只能是理论上的利润，如未售出的住宅、车位、店面、商场等，几乎很少有项目能够在预期内全部售完，或多或少都会存在尾盘问题，这已不是什么秘密。

　　时间造成“盈利放大”假相

　　比较分析评价不同企业、不同行业盈利能力的一个主要指标是投资净利润率，而特别要强调的是在对企业进行财务盈利能力分析时，一般是以年度为单位，这是每一个做经济工作的人都清楚的常识，但这一常识在面对房地产企业时常常被忽略。人们常常把某个房地产项目的利润及利润率直接当作房地产企业利润及利润率，而没有考虑开发经营期?穴开发期与经营期之和?雪因素，无形中把盈利水平放大了。房地产项目一般开发经营期在２－５年，因此，按项目算出的利润率应该除以２－５年，方可作为房地产企业的年利润率，并以此与其他行业企业进行比较。项目利润率高，不等于企业利润率高，考虑任何评价问题，都不能忽略时间这个因素，否则就无法得出正确结论。

　　“阳光地政”杜绝暴利可能

　　此外，房地产市场虽不是完全竞争市场，但对于完全实行土地招、拍、挂的区域市场来说，只要房地产企业通过“招、拍、挂”方式取得开发用地，有利润就会刺激竞争，抬高土地成本，面对着区域市场的竞争，就必然失去获取超额利润的可能。而通过协议方式取得的开发用地，其显性成本较低，有条件获取超额利润，但这已成为历史，且其隐性成本有多少外人无法获知，因此也就不在本文讨论之列。

　　企业生存需要合理利润

　　高利润从来都伴随着高风险，试问，１５年前的房地产行业利润率远远高于现在，但１５年前的房地产企业现在还剩几家呢？所以评价盈利能力，还应该考虑企业生命周期因素，考虑其盈利是否能够保证其扩大再生产，进而实现可持续发展，仅做一个项目即撤出房地产行业当然没有这个问题，而对于把房地产作为企业长期主营业务的房地产企业，就要考虑长期投入以保持企业持续盈利能力，而非某个项目盈利多少。

　　[价格之辨]

　　价格预期由需求决定

　　目前商品房基本采用预售方式，与这种销售方式对应的定价原则一般是“低开高走”，即开盘时以相对低价入市，随着工程形象进度的推进以及销售率的不断提高，价格逐渐由低走高，但价格是否真正能实现“低开高走”还要看项目是否按预期目标顺利销售，如果销售受阻，也就无法由低走高，甚至不排除以某种方式调低价格的可能，这在房地产行业也时有发生。

　　因此，不能简单地把某一个时点的销售均价当作整个楼盘的均价，事实上，没有到项目全部销售完成，连开发商自己都不知道整个楼盘实际销售均价是多少，尽管开发商有期望的目标均价，但能否实现还要看市场，并不是人为的想卖多少就能卖多少。

　　背景　我省房价总体平稳

　　记者日前从省建设厅了解到，２０００－２００３年全省商品住宅平均价格涨幅在５％左右，２００４年以来涨幅基本保持在１０％以内。国家稳定房价政策实施后，近期房价增幅已趋缓，个别地区房价上涨偏快的势头得到抑制。福州市区今年１－７月份商品住房均价为３２６２元／ｍ２，比增１１．０７％，若剔除个别高品质房价高楼盘集中备案，造成统计上均价提高的因素外，涨幅在９．５％左右，增幅比较平稳，且房价在沿海主要省会城市中处于较低水平。按１－７月份建设部对全国４０个重点城市房价监测数据，福州市房价在东部地区１９个主要城市中列第１６位，增幅列第１４位，处在较低水平。

　　省建设厅有关人士认为，总体上看，我省房地产市场发展总体平稳，房价稳定，市场运行呈现理性、健康发展态势，说明我省及福州市政府几年来对房地产市场宏观调控和引导的措施是得当的。

　　[成本之辨]

　　间接成本易被忽略

　　根据建设部２０００年９月颁布的《房地产开发项目经济评价方法》，就项目而言，可将投资费用（即成本构成）分为土地费用、前期工程费用、基础设施建设费用、建筑安装工程费用、公共配套设施建设费用、开发间接费用、财务费用、管理费用、销售费用、开发期税费、其他费用（指政府部门收取的各种规费等）以及不可预见费用等１２大项，这可视为直接成本。

　　但就房地产企业而言，除了上述直接投入并体现在项目上的直接成本外，还应该有间接成本，如长期从事房地产业而积累的经验、自有知识产权即智慧成本、企业品牌等。如同样是浴缸，美国科勒产品就比国产品牌贵上几倍甚至十几倍，而其使用的材料差别显然远远达不到几倍或十几倍。

　　土地成本包含公建用地

　　单位土地成本不但受征地面积影响，而且受实际用地面积影响，因地块周边城市道路规划需要要求地块规划红线退让征地红线，以及规划要求建筑退距等，通常实际用地面积要小于征地面积２０％左右。一方面土地收费是以征地面积为基数计算，另一方面可建面积是以实际用地面积为基数计算的，即实际用地面积×容积率，因此征地面积相同，每亩地价相同，由于实际用地面积不同，其单位土地成本也就不同。实际用地面积越少，单位土地成本就越高，反之亦然。

　　单位土地成本还受容积率高低的影响，征地面积相同，每亩地价相同，实际用地面积相同，由于容积率不同，其单位土地成本也就不同。容积率越高单位土地成本就越低，反之亦然。

　　不可售面积 是隐性成本

　　进一步说，总建筑面积（或称可建面积）不等于可售面积，总建筑面积＝可售面积＋不可售面积，可售面积能够产生利润，不可售面积则纯粹是成本。所谓单位成本是以可售面积为分母的，可售面积越多，单位成本就越低，反之亦然。不同项目由于规划条件不同，产品定位不同，配套设施种类及面积不同（如是否有架空层、是否有地下车库，是否有会所、是否有游泳池、是否有学校、是否有公厕、是否有公共停车场等），可售面积也不同，切不可将总建筑面积等同于可售面积，显然配套设施所占面积越多，单位成本越高。

　　造价成本 悬殊很大

　　因为以上原因，房地产建筑安装工程费用在摊入可售建筑面积形成单位建安成本时，就与建筑业的单位工程建筑造价不同，甚至差距很大，比如，从建筑企业来讲，９层住宅单位工程造价可能是８５０元／平方米，但对于房地产企业来说，其可售面积单位成本可能达到１２００元／平方米甚至更高。

　　因产品定位不同，单位成本将有很大不同，如小区景观按其标准高低，造价从３０－３００元／平方米不等，智能化因档次不同其造价从１０－８０元／平方米不等，门窗也因档次不同其造价从２２０－４５０元／平方米不等，等等。

　　融资利息是“成本大项”

　　财务费用也将影响单位成本，其中关键在于自有资金比例、资金筹措利率和开发经营期长短，其中自有资金比例是一把双刃剑，自有资金低，将提高自有资金利润率，但同时将增加财务费用，提高单位成本，降低销售利润率和投资利润率。目前银行仍是房地产业主要融资渠道，其资金利率较低，但不少中小房地产企业难以取得银行贷款，只能通过其他渠道融资，其资金成本较高，相应财务费用就高，单位成本也有所提高，如信托公司要求年回报在８％－１０％，海外机构对住宅要求年回报在２０％以上，这也从另一个侧面证明了本文开始所提出的观点，即评价企业盈利能力应该以年为单位。当然，企业应该拥有多少自有资金，除了国家有相应规定外，不同企业也会有不同的考量。

　　房地产税费尽管不是成本，但其综合税负占整个销售额比例达到１１％以上，不容低估。

　　观点

　　开发商：正常利润在15%-25%

　　受访嘉宾

　　福建仁文建设有限公司常务副总经理 林晓彤

　　福州金辉房地产开发有限公司总经理 郑长胜

　　福州开成房地产开发有限公司副总经理 郑景枫

　　福建隆泰集团有限公司总经理助理 叶介川

　　林晓彤：对政府有关部门披露房地产成本信息个人持欢迎态度。可以肯定政府有关部门的初衷是好的，这是对老百姓负责，把公开透明的信息告诉给消费者。但现在的问题是这份清单在技术上出了偏差，使得数据不客观、不准确。

　　叶介川：土地成本是房地产开发最主要的成本。两三年前拍卖的土地价格虽然比现在要低得多，但是，１亿元的资金投入，如果放在银行，１年也有近千万的收益呀。所以，不能简单地以当时拍卖土地的价格作为现在开发的成本。

　　再看建安成本，根据结构、设施、配套、材料等的不同，建安成本也是不同的，甚至可能悬殊很大。举个简单的例子，比如装修，１０万元是装修，１００万元也是装修，就看你要达到什么样的效果，怎么个装法。所以建安成本也不能一概而论。

　　林晓彤：由于各项目的定位、类型不同，利润会有很大的不同。但从整个行业的现实状况来看，我觉得不可能达到６０％这么高的利润。如果开发商的平均利润能达到５０％，那全社会都会涌进来做地产了。

　　郑长胜：福州“阳光地政”已经实施多年，应该说绝大部分开发商现在都是通过“招、拍、挂”获得土地，而且建设进程、速度也都是正常进行，都是按合理的成本利润销售楼盘的。福州的供需相对平衡，购房群体中投机型的也比较少，开发商的利润不可能太大。

　　叶介川：没有利润任何企业都不可能正常运营下去，合理的利润是企业生存的基础。而且只谈利润不谈风险也是不公平的。房地产开发这么大的资金投入，风险也是相当大的。从拿土地起，到基本销售完，周期至少要四五年。通常情况下，开发商的利润在３０％左右，如果按５年周期计算，那么每年平均６％的利润并不高，应综合考虑。

　　郑景枫：目前福州开发商的正常利润普遍在１５％－２５％，超过２０％的项目已经很少了，能达到３０％的利润已经算是非常让同行羡慕了。要获得正常利润还要有一个前提，就是项目运营比较顺利。有些项目成本没有控制好，周期拖得太长，出现零利润甚至赔本现象也不是没有发生过，只谈利润不谈风险是不公平的。

　　郑长胜：房地产是高风险投资，没有利润的投资谁也不会做。但是不能因为现在房价有所上涨就来质疑房地产的利润。

　　购房者：期盼房价低一些

　　受访市民

　　福州某市场职员 林女士

　　福州某空调安装公司老板 陈先生

　　福州某私企部门经理 张先生

　　林女士：房地产就是暴利行业。从人们的收入来对比，现在福州人均收入是多少？从事房地产开发行业的人，他们的收入是多少？现在的房价真的很贵，房价的增长幅度已经远远高过了人们收入的增长幅度。推高房价最主要的原因就两个，一是人为炒房，二是开发商的高利润。

　　陈先生：不太可能有那么高的利润吧？我觉得合理的利润是可以存在的，毕竟人家有投资、有付出、有风险，总要有所收益吧。我认为合理的利润应该在２０％以下，毕竟目前的房价还是偏高了些，还是有许多老百姓的居住问题没有解决呀。

　　张先生：最近正在看房，该买还得买吧。个人觉得市场经济决定价格的还是供求，而不仅仅是成本。再说了，如果房地产业真的有那么高的利润的话，肯定会被土地成本消化掉的。道理明摆着，只要有利润，拍卖土地的时候大家肯定会把价格追高，一直追到风险与利润达到一个平衡点为止，要不凭什么人家就半途退出来，把赚大钱的机会白白让给你呢？