在楼市对新政或引颈相望、或惶恐不安的7月底，建设部副部长刘志峰送给楼市一颗期待已久的定心丸：“下半年不会再出台更为严厉的调控政策，而要重点落实已有政策。”我们权且将此后行业及市场变化称为后调控期。

　　在后调控期，在热望已久的“金九银十”时节，关于房价涨跌、关于观望期、关于回暖的论道在政府、学者、开发商、买房人之间争执不休。论战越多越糊涂，扑面而来的观点浪潮模糊了所有睁大的双眼。

　　从调控期到后调控期，楼市到底经历了怎样的涅变？我们无意加入无谓的论战游戏！实践是检验真理的唯一标准，本期《楼市》采用调查手法，用真实数据说话，从交易价格、土地供应、产品供应、交易数量、以及地产金融等五个方面廓清楼市迷雾，还楼市大众一个真实的楼市——这正是我们的使命之所在。另外，我们将陆续推出“后调控期”相关系列报道，在以后期刊中连续登载，敬请关注。

　　涅变之一 房价:期房波动大 总体缓慢上涨

　　在一家外企通讯公司工作的张先生年初听说政府要出台政策调控房价满心欢喜，于是这几个月来一直密切关注着楼市房价的每一个变动。但几个月下来，张先生发现东四环他监视的几个楼盘价格非但没有一个下跌，而且全都是每月往上提价。特别是星河湾一上市，带动了周边楼盘的预售价。这让张先生感到越来越看不懂楼市，“难道政府的调控起不到任何对房价的抑制作用马？”张先生不解地打来电话向《楼市》询问。

　　众所周知，控制房价涨幅，稳定住房市场是今年政府宏观调控的主要目的，到目前为止，距离“国八条”的出台已经有约半年时间了，北京住宅市场的价格呈现出什么变化？有没有达到宏观调控的目的？《楼市》记者针对近期越来越多象张先生这样的问题，专门进行了调查、采访。

　　期房交易平均价格缓慢上涨

　　“北京这样的城市，房价只会逐步上升而不可能出现下滑”，这是许多了解房地产行业和市场特点的人所持的共识。而建设部高层人士也一再强调，此次调控并不是打压房价，而是要稳定房价，是为“控制房价非理性上涨”。所以看来张先生这样认为调控能使房价下降的购房人，自己的预期与政策有着理解上的偏误。

　　事实上，从已发生的情况和各类统计数据来看，“北京房价不会因调控政策而下降”的判断，显然不是什么误导，让我们来看今年1~8月份商品住宅期房预售的价格情况。

　　从2005年北京市1~8月份商品住宅期房交易价格的变化中可以看出，商品住宅期房交易价格总体上呈现稳定上涨的趋势，与去年同期相比，每个阶段价格的增长越来越高，但是价格环比的增长幅度却一直呈现递减的状态。

　　宏观调控发挥了作用，取得了预想的效果。同比价格稳定上涨，但环比价格呈下降趋势。这也就说明房价得到了良好的控制，其发展趋于稳定。

　　综合各方观点，绝大多数专家、研究人员及媒体认为，北京原有房价总体来讲远没有出现上海那样的泡沫化情况，房价基本上是基于硬投入和财务成本基础上的合理加价。所以在奥运临近，市政基础设施集中加大投入，北京经济运行总体向好的情况下，房价必然是呈上升态势。

　　期房单月成交价格波动较大

　　据《楼市》的统计，近几个月的北京价格走势变化确实证实了市场对政策的反应，以及未来房价将呈现的走势。让我们看一下2005年4~8月份每个单月商品住宅期房预售均价的变化以及其环比涨跌的幅度。

　　北京商品住宅期房成交价格波动较大，不稳定。而这恰恰反映政策对市场的影响。3月底，“国八条”发布，但仅是大方向的精神指引；紧接着，对市场交易价格的实际影响还没有显现；5月12日，建设部、发改委等七部委又联合发布了《关于做好稳定住房价格工作的意见》，《意见》的一些实质性规定直接影响房地产的成交数量和交易价格。但普遍来看，市场对政策的反应都会有一定时间的延后期。因此，5月份的期房成交价格仍然呈现上涨趋势，而到6月份却猛然下跌。而一段时间如果再无实质性的、更加细化的政策出台，市场又会弹回到一个高位，正如7月份的期房成交价格从6月份的6899元/平方米涨到了7月份的7057元/平方米。随着政策的进一步细化和落实，房价再次发生变化，8月份期房成交价格比7月份下降了237元/平方米，这是新政实施以来下降幅度最大的一次，也显现了宏观调控的长期影响。

　　二手房价格稳定上涨

　　“二、三级市场交易情况最能真实反映整个房地产市场的情况”，这已是业界公认的规则。那么2005年的二级市场呈现什么样的状况和变化呢？

　　2005年，二手商品住宅买卖价格一直呈现稳步上涨的趋势。其中，1-4月，平均价格为4487元/平方米，同比增长7.89%；1-5月，平均价格为4511元/平方米，同比增长9.27%；1-6月，平均价格为4513元/平方米，同比增长9.26%；1-7月，平均价格为4527元/平方米，同比增长9.3%；1-8月，平均价格为4639元/平方米，同比增长9.2%。

　　《楼市》从链家、中大恒基等房地产经纪公司了解到，新政中“两年大限”、“征营业税”等规定对二级市场交易数量和价格的影响较大，但总体情况还是比较稳定。尤其是当8月9日，市地税局等三部委联合出台的《关于个人销售已购住房有关税收征管问题的补充通知》，对二手房市场是一个重大利好，极大的促进了买卖数量，稳定了价格。从目前北京存量房市场看，已购公房占市场总存量310万套的2/3，在北京二手房交易市场上已购公房也占到成交量近50%的份额，可见其重要性。

　　房价将继续缓慢上涨

　　十月，可以说是京城楼市的一道坎，也是非常重要的一个关口。开发商手中的楼盘该趁着“银十”的好季节拿出来面市了，部分购房人也走出了摇摆期，开始购房行动，但仍还有一部分在观望，十月之后的房价到底是涨是跌？是眼下所有跟房产有关的购房人共同关心的问题。

　　十一黄金周期间，《楼市》记者去各楼盘采访调查，无论是开发商还是购房者都一致认为，房价未来的走势仍将呈现缓慢上涨的总趋势，单月房价要看政策的变化和其对市场的影响。房价缓慢上涨的依据有两个方面原因：第一，即将入市的新盘数量多，由于受星河湾和清河拍地两件事托市的影响，很多新盘都相对调高了原先的预期开盘价，原有的“低开高走”似乎已被“高开高走”或者“高开高折，决不低价”这类的楼盘销售策略所替代；另一方面，从十一期间的客户购买意愿来看，只要项目品质好，价位适中，愿意买房的人也不在少数。所以，综合来看，未来房价的走势必定是稳步上涨，速度缓慢。

　　涅变之二 土地:有效供应趋紧

　　房价上涨，让越来越多的购房者不解。

　　秋季房展会上，购房者刘先生不解地询问记者：“政府调控的目的不是为降低房价吗？但为什么我看到的房价还是在不断上涨呢？”房价上涨的背后到底有哪些方面的原因？土地供应情况的变化是核心因素之一。清河拍地成交价格比起始价高出8.66亿元，而吉普车厂用地更成了众开发商争夺的目标！

　　没有建在空中的楼阁，建筑必须依附在土地之上。那么，今年的土地政策是如何实施的，土地市场呈现出什么变化？这些变化对房价又产生了何种影响？

　　供应：控制总量 适度增加

　　当“8·31”来临，当很多土地因不符合规定而被收回，开发商就担心无地可开发，同时认为土地供应不足必然带来房价上涨。

　　但在政府看来，问题的症结并不在土地供应量减少，而是开发商的囤地行为。于是在5月11日出台的七部委意见(也被业界称为“后八条”)中，再次重申了一个10年前(1995年)的规定：两年不开发的土地将无偿收回。虽然以前的许多规定都没有落到实处，但这次重申后开发商再也不能像以前一样无所谓。从8月份北京市国土资源局收回北京38宗土地使用权的举动来看，政府整饬土地市场的决心和力度可见一斑。北京市国土资源局局长安家盛在接受媒体采访时曾表示，清理闲置土地的工作已经全面展开。而10月8日，北京市国土资源局再发公告，宣布收回北京摩根投资有限公司摩根中心写字楼等7宗土地的国有土地使用权，这是北京市国土局三个月内第二次宣布收回土地。

　　今年的住宅用地供应大幅减少。7月中旬，《北京市2005年度土地供应计划》出台，详细披露了今年的土地供应计划，土地供应总量为6500公顷，其中增量土地供应3900公顷，存量土地供应2600公顷，供应总量与2004年大致相当，但住宅商品房用地却大幅减少，仅1750公顷。

　　住宅用地减少体现了政府在土地供应总量上的限制。但在后调控时期，政府也适量增加了土地供应。北京市土地储备中心于7月28日挂出公告，宣称“近期将推出30余宗土地公开入市交易”，加上其他分散入市的地块，截止到10月6日，挂入北京市土地整理储备中心“即将入市”一栏的土地已达40块，累计总规划建筑用地面积达424万多平方米。其中，已征用的建设用地面积达140多万平方米，其余为代征地面积；同时，还有11块土地处于“储备推介”状态。公告表示：几十块土地集中入市，也是为了增加供应，确保本市土地市场平稳发展和有效调控商品房价格。

　　在这40块用地中，朝阳区共有7块，多以住宅用地为主；其次，丰台区和怀柔区各有5块用地；昌平、海淀、顺义、密云等区县也有地块)。其中，近8成的地块是以住宅为主、商业配套为辅的综合用地项目，只有少量地块规划为单一功能项目。有5块为纯居住用地，主要集中在朝阳区。3块为纯商业金融用地，分别在宣武、崇文和东城区。另外，这些地块达到三通一平的为15个，达到七通一平的有13个，其余少许地块为土地平整和六通一平。

　　但不争的事实是随着多年的开发，市区可供开发用地正所剩无几，供地不足是必然趋势。　　

　　交易：好地难求 争夺激烈

　　虽然从总量上看，今年的土地供应并不少，但二环内几乎无居住建设用地供应，三环、四环的土地供应也是寥寥无几，很多地块要么处于四环外，要么就是体量很小。正因为如此，土地交易出现了冰火两重天的情形。

　　记者从北京市土地整理储备中心了解到，这些出让的土地大多采取挂牌方式，从交易情况看，很多地块都是以底价成交，有的地块甚至无人问津；但是，一些好地块却成了众多开发商争抢的目标。比如，清河毛纺厂地块最终成交价格达到25.65亿元，整整比起始价高出8.66亿元。现在，原吉普车厂地块又成了众多开发企业追逐的目标。“新地王”无疑将从这块土地上诞生。

　　截止到10月6日，北京市通过“招”、“拍”、“挂”方式出让的土地达25宗，其中，21块土地都是底价成交，仅有少数几块地经历了现场竞价的角逐。一位分析人士表示，这样的情形表明了几点：第一，有的大开发公司并不真正缺乏开发用地，而是为了做后期开发的土地储备，比如顺驰。很多江湖老手在评价顺驰时，在好与不好之间难下定论，基本认为要么能取得巨大成功，要么就一败涂地；第二，有的公司需要业绩报表，这类公司主要是上市公司或正在准备上市的公司；第三，在土地实行“招”、“拍”、“挂”的出让制度下，小开发公司只能临渊羡鱼，实力雄厚的大公司才能一争高下，这种竞争不仅非常激烈，还可能把地价抬得很高，最终抬高开发成本。比如，原北京吉普车厂用地，包括SOHO中国、首创、华远、明天地产、合生创展、和记黄埔以及凯德置地等在内的实力地产商，都表现出浓厚的兴趣和拿地的信心。目前业界推测该地块的最终成交价格可能会高达40亿元左右。

　　有业内权威人士曾对开发商将要面对的土地交易状况做过如下预测：今后两三年内，至少有70%的房地产公司由于拿不到土地，要么歇业要么转行。另外一些开发商会利用自己良好的信用和经营关系，到处进行圈地运动，二、三级城市也是他们进军的方向。还有一点值得关注，那就是多年前开发商不屑一顾的土地一级开发，现在也成了香饽饽。因为生地不能到土地市场公开交易，必须进行一级开发，加快入市后的开发速度；同时，开发商通过土地一级开发，实现“曲线拿地”的目标相对容易。由此可见，开发商对土地的渴求程度。

　　走势：短供应不愁 远形势紧张

　　从2005年北京的土地供应计划以及目前已公示的土地看，短期供应将不成问题，加上对闲置土地和问题地块的处理也会形成一定的新增供应量，但土地资源紧张是不争的事实，长期的土地供应形势严峻，开发商积极寻找其他发展途径十分紧迫。

　　虽然2005年土地供应总量与去年大致相当，但目前已入市的土地数量与去年同期相比却有明显减少。停止协议出让土地之后，很多地块不具备入市条件，并且现在很多土地的一级开发涉及到拆迁难题。2004年全年，全市通过出让和划拨方式供应住宅用地3993.9公顷，而今年计划供应的住宅用地仅1750公顷，加上经济适用住房用地200公顷，一共仅有1950公顷。 统计数字显示，2005年1-8月份全市住宅供地为453.7公顷，其中5月供地为18.7公顷；6月供地为44.19公顷；7月供应为35.11公顷；8月供地为156.4公顷。从这些数字来看，目前的住宅供地面积与计划供应面还有很大距离，即将集中入市的40块土地和11块储备推介的土地将会增加不少供应量，但土地综合条件好的并不多。由此可以看出，短期内土地供应不愁，但是住宅开发用地仍然比较紧张；而随着土地资源的进一步开发利用，北京市长期住宅用地形势十分紧张。

　　一位业内人士预测，今后的土地供应，如果各方面比较顺利，很可能离市区较远；而市区内的土地资源非常珍贵，价格不菲也是可以预料的。而一个重要信息表明，房地产的成本调查可能公开于众，房地产开发商的利润将越来越透明化，一如现在的家电行业。而这就对开发商的综合实力提出了更高的要求，拿地成本高，在其他环节必须做到经济，才能保证自己的产品在价格上有竞争力。

　　土地供应趋紧，以及其分布不均的特性不仅更考验开发商的实力，而且又给房价增添了一道难题，越是土地条件好的地方要控制房价就越难。

　　涅变之三 供应:中低档房短缺 高档房难出嫁

　　在京城一家知名媒体工作的潘先生是北漂一族，今年计划着买套房过上稳定生活，在去秋季房展会的路上他还想着今年有宏观调控在上，房价应该会低一点，但逛完整个展场之后才发现，想买的房子价格超过了心理底线，而价格稍微便宜的房子却又买不起。

　　到底是什么原因导致了这种结果？是商品房供应不足吗？让我们一起来看看。

　　商品房总体供应充足

　　如果房屋的竣工面积慢于房屋销售面积，一般认为房地产市场处于供不应求的状态，反之则认为供应充足，而从今年的统计数字看，竣工面积均比销售面积大。同时，批准预售的面积也处于较高水平。

　　4月份，北京市商品房销售面积为144.8万平方米，竣工面积为202.8万平方米；5月份，商品房销售面积为192.9万平方米，竣工面积为251.3万平方米；6月份，商品房销售面积为292.8万平方米，竣工面积为325.9万平方米； 7月份，商品房销售面积为262.1万平方米，竣工面积为296.2万平方米；8月份，商品房销售面积为160.9万平方米，竣工面积为216.4万平方米。同时，2005年全市批准的预售面积与去年同期相比，全部呈下降趋势。4月份，批准的预售面积为241.13万平方米；5月份批准的预售面积为246.56万平方米；6月份，批准的预售面积为350万平方米；7月份，批准的预售面积为365.7万平方米；8月份，批准的预售面积为275.3万平方米。

　　不难发现，总体上商品房批准预售面积、竣工面积和销售面积在走势变化上基本一致，销售面积始终低于竣工面积。但华远地产董事长任志强指出，由于销售面积包括当期已竣工完成销售的和上期预售的商品房转入统计当期交付使用的面积，不包括当期的预售面积，所以不能准确地反映当期的供销情况，销售面积的变化比房屋成交面积的变化要滞后一些。他举例说，4月份本市房屋成交面积上升幅度大，部分原因是北京市3月15日开始实行预售房屋的网上签约和登记制度，3月15日前已签订预售合同且尚未预售登记的房屋，开发企业应在4月15日前进行预售登记，集中登记造成4月份北京市房屋成交面积增长较快。因此，4月份的数据未能真实反映房地产市场的当期成交状况。 5月份销售面积小幅上升，但并不能代表北京房地产市场的需求继续增长，真实情况是当期预售面积大幅下降，现房和二手房销售小幅下降，北京房地产市场受政策影响，需求增长趋缓。

　　撇开统计方法的不足，总体上看，商品房供求关系也并不紧张，尤其是当调控政策出台，挤出投机和部分投资性需求之后。

　　中低价位房供应更紧张

　　“中低端价位的住房太少，严重供不应求！”“正是高端住房供应太少，才导致房价不断上涨！”在2005年的房地产市场上，一直充斥着这两种不同的声音，前一种观点大多为专家和普通购房者持有，而后一种观点则是以任志强为代表的开发商持有。

　　从统计数据看，不难发现，总体市场供应充足，那么到底是中低价位的住房供不应求还是高端住房供不应求，才使得房价不断上涨？这成了一个困扰无数业内外人士的问题。

　　一位知名的楼市评论专家认为，随着房地产市场的发展，高端住房和中低端住房的划分应该以8000元/平方米为临界点，对于市区核心的住房来说，这个价位标准应该更高。也许对到底是谁导致了高房价这个问题，仁者见仁智者见智，但从不同档次楼盘的供销情况，基本可见是哪一类产品供应紧张。下面是《楼市》记者对9月开盘的部分楼盘签约情况的调查统计，截至时间均为2005年10月5日。

　　中所选取的4个楼盘都是9月份开盘，项目根据8000元/平方米的临界点随机抽取，临界点以下的两个，以上的两个。其中，金碧湖畔是别墅，以套计价，300-900万元/套；维多利亚花园公寓成交均价为15519元/平方米；西府兰庭成交均价为7427元/平方米；融科·橄榄城成交均价为7327元/平方米。可以看出，中低价位楼盘的销售速度明显快得多，而从更大范围的调查结果来看，只要开发商品牌和楼盘品质好，中低价位楼盘热销是普遍现象；高端项目仅有个别的销售速度比较快，大多销售缓慢。

　　7月30日，富力地产五盘同开，引起了业界广泛关注，富力爱丁堡公馆成交均价为13672元/平方米；富力又一城成交均价为5355元/平方米，富力信然庭成交均价为9576元/平方米。这三个项目的成交数量与其价格倒没有出现反比情况，但项目负责人也表示，信然庭的地理位置和受众群比较独特，它属于一个稀缺性的产品，加上富力的品牌形象，销售情况非常好，从产品类型上说，信然庭属于普通住宅。

　　从不同价位楼盘的销售情况可以看出，购房者对中低价位楼盘的需求量以及迫切程度都比高端住宅要强很多。供不应求的状况也主要体现在这一类产品上，高端市场的供需关系相对缓和。

　　部分项目捂盘 十月至年底呈供应高峰

　　房地产属于资金密集型行业，讲究资金流转速度，但今年却有不少项目捂盘不卖。宏观调控影响整个房地产市场，购房人和开发商都处于观望状态。从4月到6月，新盘供应一直处于较为平稳的状态，直到7月，其入市量才呈上涨趋势。　

　　在宏观调控时期，很多项目采取延迟开盘时间或者暂停销售的策略。通过北京市房地产交易管理网可以发现，开盘时间比取得预售许可证的时间晚的不在少数；同时，阳光上东等项目都曾经暂停销售。在此期间，众项目都加紧调整和完善产品，并注重营销策略，希望借“金九银十”这个黄金季节打一个翻身仗。从目前的交易情况来看，部分购房人已经慢慢走出观望，开始买房行动了，开发商自然也将加紧销售的步伐。曾有业内人士预测，今年下半年将是商品房的供应高峰期，开盘速度有可能达到每两天一个新盘，并且由于在观望期很多楼盘蓄势待发，供应量也许还将更大，可以预见十月份到年底会有一个更大的供应高峰。另据记者了解，十月份已经有楼盘放风将要开盘，既有别墅也有普通住宅，但还是以普通住宅为主。

　　涅变之四 交易量:现房小幅上扬 期房一路下挫

　　房价与商品房的成交情况是相互影响的，人们对价格走势的预期影响购买行为，反过来，购买情况又会影响房价的涨跌。那么在宏观调控前后，在商品房价格总体上涨，单月价格起伏波动的情况下，商品房交易又呈现什么特点？楼市是否已经走出了观望期？

　　总成交量起伏变化

　　早在今年4月，传统四季房展会的春展头一仗就打得非常狼狈，央行取消房贷利率优惠，同时3月底“国八条”出台，要求各地严控房价涨势，在此背景之下，今年春展会的总成交金额还不到2004年的一半。被视为楼市晴雨表的春季房展会给2005年的楼市罩上了一层阴影。

　　北京市建委的统计显示，2005年1-8月份，全市商品房买卖成交18.4万套，2297.2万平方米，同比下降12.8%和7.2%。其中，4月份，全市商品房买卖成交4.1199万套；5月份成交2.31万套；6月份成交2.05万套；7月份成交2.15万套；8月份，成交2.1万套；9月份的成交情况目前还没有官方数字，但从秋季房展会的情况看，成交情况比调控时期稍显乐观。

　  不难发现，总体上看，调控政策之下，商品房销售受到明显影响，4月到5月的成交所受影响最为严重，呈现急剧下降的趋势；6月稍显平稳，但还是呈下降趋势；7月成交有小幅上升，但是8月份又呈现出下降态势。九十月份，一向是业界公认的传统销售旺季，所谓“金九银十”。距离“国八条”、“七部委意见”等调控政策以及其细则的出台已经有一段时间，央行“取消期房预售”的建议也只是在业界掀起了一股讨论的风潮，并没有出台硬性政策，房产交易情况有望上涨。

　　从春季、夏季和秋季三次房展会的情况，也可以窥见整个北京楼市的变化，春季展会成交低迷，夏季展会持续低迷，到秋季展会，虽然参展项目算不上很多，但是现场的成交情况却有所好转，据组委会负责人介绍，看中房子之后不再观望的购房者大大增加。不过就记者对现场购房者的采访来看，持观望态度的人并不在少数，形势仅刚开始有所转变。

　　现房销售前景看好

　　在调控政策出台的当时，期房预售和现房销售都受到明显“打击”，但在后调控时期，期房预售继续走低，而现房销售则显现出更强的恢复能力和稳定性。

　　央行建议取消期房预售之前，还鲜有人对预售制度本身提出过异议，购房者大多也是在抱怨购买期房遇到的问题，辛苦地与开发商进行维权斗争，央行的建议在房产界掀起了轩然大波，建设部紧急开会讨论，并最后决定暂不取消期房预售制度。

　　很多人列举了期房预售的诸多好处来反对取消，但事实上，在人们争论不休的时候，市场自身已经在向现房销售倾斜了。今年1-8月份商品期房预售成交12万套，1473.4万平方米，同比分别下降23.8%和20.2%。其中，4月份，全市商品期房预售成交2.7402万套；5月份成交1.37万套，6月份成交1.38万套，7月份成交1.32万套，8月份成交1.3万套；今年1-8月份商品现房买卖成交6.4万套，823.8万平方米，同比分别增长20.7%和34.9%。其中，4月份，全市现房买卖成交套数为1.3797万套，5月份成交0.94万套，6月份成交0.67万套，7月份成交0.83万套，8月份成交0.8万套。

　　可以看出，在调控时期以及调控政策显现作用的后调控时期，商品房期房预售的绝对数值都比现房销售要高，但是从近期的成交走势来看，期房预售的情况并不乐观，一直呈现小幅下滑的趋势，而现房销售在调控期间所受影响较大，不过交易状况很快恢复，从7月份开始就有上涨的趋势。更重要的一点是，与上年同期成交情况相比，2005年3~9月的期房预售数量全部呈下降趋势，而现房成交情况刚好相反，全部呈上涨趋势，并且上涨幅度偏大。

　　业内人士分析，日前央行报告“取消期房预售”的建议并不是空穴来风，虽然目前还不具备取消期房预售，完全实现现房销售的条件，但从交易情况来看，市场已经在向现房销售倾斜，在高端住宅市场，比如很多别墅和高档公寓都采取了现房销售或准现房销售。这位人士表示，下半年可能不会再出台新调控政策，但正是政策显现作用的时期，人们的风险意识越来越高，现房销售与期房预售相比的诸多优势使其必然更受购房者青睐。

　　十月至年底形成交易高峰

　　受调控政策影响，2005年春季、夏季房展会的成交都受到重创，比较冷清，而秋季房展会的各方面情况基本与2004年秋季展会持平。2004年秋季房展会共成交2548套房，成交金额16.3亿元，平均每套面积107.5平方米，单价5948元/平方米。2005年，秋季房展会共成交2301套房，成交金额14.96亿元，平均每套面积为109.16平方米，单价5956.15元/平方米。

　　可以看出，无论是总量、单价以及户型等要素，两年的情况都相差不大。秋季展会结束就有人表示房地产已经走出观望期，不过也有人认为还需要再过一段时间，在11月左右走出观望期。而从十一长假的市场情况来看，购房者的购买热情比较高，但假日期间网上签约的套数与1~8月的平均数字相比，还有一定差距，有开发商表示是由于网络稳定性的缘故，10月8日、9日，网上签约套数猛增。

　　根据记者的统计，10月3日～10月10日,商品住宅的销售情况如下：10月3日网上认购55套，签约150套；10月4日网上认购30套，签约172套；10月5日网上认购43套，网上签约165套；10月6日网上认购20套，网上签约229套。10月7日网上认购84套，网上签约356套；10月8日网上认购108套，网上签约547套，10月9日网上认购74套，网上签约655套，10月10日网上认购65套，网上签约749套。而今年1～8月份实现商品房销售18.4万套，平均每天成交767套。

　　从十一黄金周及后续几天成交与前八个月的成交情况对比看，楼市还没有完全走出观望期，即使签约最多的一天也比前八月的平均数字要低。但可以明显看出，从10月3日～10月10日，每天的签约套数都呈上涨趋势，10月8日、9日和10日的涨幅最为明显，已经快接近前八月的平均数字；从各项目与客户的接触情况来看，购房者已经不再摇摆，大多数人认为房价没有下跌的可能性，在选择是否购房时，都依据自己的住房需求和项目品质来决定。业内人士分析，从签约数字的变化趋势来看，如果没有新的调控政策出台，今年十月至年底将会形成一个交易高峰。

　　涅变之五 金融:传统融资举步维艰

　　其实，调控的核心都与经济有关，无论是加息还是“两年大限”，金融政策的变化关系到各方命运。调控政策下，房地产投资持续回落，1-6月份房地产开发投资增幅比一季度增幅回落3.2个百分点。那么，在这种背景下，银行有何反应？各金融产品间的竞争呈现何种变化？开发商又面临什么金融状况？

　　银行欲为开发商贷款松绑？

　　银行依靠存贷利息差来获取利润，开发商常向银行申请巨额贷款，所以开发贷款业务一直是银行钟情的对象。但是高坏账率刺伤了银行神经，使其不敢轻易触碰这块“带刺的蛋糕”。“国八条”明确表示银行要避免房地产行业的风险转化为全局性的风险，尤其是金融风险。这标志着对开发贷款的严格控制再度升级。此后新政不断出台，4~7月银行对房地产企业的开发贷款审批几乎停滞。

　　反过来说，调控不只是让开发商难受，银行的日子也并不好过。银行开发贷款的增速持续下降，一位银行人士表示：如果仍然不向开发商批贷，今年的任务恐怕就难以完成，所以迫切希望对开发商发放贷款。但是来自国有银行的声音否定了要为开发贷款松绑的说法，他们表示，从银行的角度说，虽然希望对开发商发放贷款、增加收益，但目前对于风险的控制显然是更重要的，因此不会放松对开发商贷款的审批。据了解，农行和中行的不良贷款率分别为16%以上和12%以上，工行和建行的不良贷款率维持在7%左右，四大行汇总的房地产开发贷款不良贷款率在10%至11%之间。

　　在面对开发贷款困境的同时，银行还面临个人住房贷款下滑的难题。而个人住房贷款资产质量较好，银行不愿在这一块有大的损失。四大行个人购房贷款的不良贷款率仅为1.5%左右。

　　据了解，开发贷款与个人住房按揭贷款是捆绑在一起的，如果银行不向开发商发放贷款，那么它也将同时失去这个项目的个人购房贷款。这在利率上调、宏观调控引起个人住房贷款大幅下降的困境上又加了一层霜。

　　除此之外，银行的个人住房贷款还面临着来自于住房公积金贷款的冲击。

　　公积金贷款是一种政策性的住房支持贷款，以前具有申请程序复杂等弊端，发展缓慢。但2005年，北京市住房公积金管理中心进行了大幅调整，不仅简化了申贷程序，缩短了审批时间，并且推出了自由还贷的方式，只要在月还贷的限制范围内，购房人可以根据自己的经济收益灵活进行调整，提前还贷也不收取违约金。

　　为稳定房贷业务，各商业银行施展浑身解数，央行也指出商业银行应提高服务意识，设计符合各类消费者需要的贷款品种，可以考虑允许商业银行发放固定利率个人住房贷款。同时，有关部门应进一步研究利率风险管理工具，争取早日推出利率互换、利率期权、互换期权等利率衍生产品。据了解，目前各商业银行都在积极推进固定利率房贷业务。

　　信托融资难续后路

　　房地产是一个资金密集型行业，任何一个开发商都必须借助外来资金。在银行贷款越来越难的情况下，有房地产开发公司通过发售信托的模式进行融资，比如苹果社区、住邦2000等。但是房产信托也有缺陷，最多只能发售200份，如果开发商需要大额融资，对每一份的资金要求就高，而普通投资者一般没有很强的经济实力，所以其推广很难。

　　而日前银监会的212号文件更为这条融资之路又添了一道坎。这份文件叫《加强信托投资公司部分业务风险提示的通知》，为新发行的房地产信托出了三项“铁规”：必须同时满足“四证”齐全、自有资金超过35%以及开发企业必须具备二级以上开发资质。这样看来，通过信托来进行融资的难度已经不亚于银行贷款。银监会出台这样一个规定是有原因的：截至今年5月，有部分到期信托计划未能到期清算，其中房地产信托占比高达61%。

　　中信证券一位分析师认为，房地产信托的发展很大程度上得益于2003年的121号文件，因为该文件出台提高了银行信贷门槛，开发商到处寻觅资金，房产信托因此也应运发展，没料到的是如今信托业也面临着“宏观调控”。“212号文件的出台，基本把房地产信托与银行贷款互补的设想打破了。”一位业内人士说道，开发商借此途径巨额融资的美梦难以成真。

　　REITs等基金成当下红星

　　在银行和信托公司都紧锁眉头时，REITs和其他类型的基金却笑着进来了，房地产融资似乎又看到了一线新的希望。

　　银行为防范风险而谨小慎微，而开发商必须借助资金支持完成项目开发，还有很多基金在寻找投资渠道，三者的同时组合让基金成了当下房产界的红星。上半年，多个项目与基金成功合作，但一般基金在选择物业时通常把物业价格压得非常低，以减小自身风险。而7月份的亚太信托会议之后，“REITs”这个词一夜红遍京城地产界，碍于政策等诸多条件的限制，目前还没有REITs与开发商成功合作的案例，但它将会是优质开发商发展持有物业的模式，保证长期赢利的一个最佳选择，已经成为房地产界的共识。

　　《楼市》了解到，2005年9月26日，“REITs 2005(北京)国际合作论坛”召开之后，开发商与各大基金之间的接触更为紧密。在土地供应数量有限、地理位置渐行渐远的情况下，一些优质房地产开发商把注意力从开发领域转到了持有和经营领域，而这还需要更多的资金支持，这与REITs的投资需求和对象十分吻合，二者一拍即合，一位开发商表示，如果能突破目前的政策难关，内地物业境外发行REITs已指日可待。

　　开发商力破融资困境

　　无论是银行还是其他金融产品，在运作过程中都非常注意防范风险，即使有的冒险操作，一旦出现问题立即就会被加以限制，抬高准入门槛。而在众多开发商中，也只有部分大开发商能够满足这些准入条件。小开发商如何融资？未来的路如何走？

　　一位业内人士分析，在目前的市场环境和融资环境下，房地产开发商的洗牌速度还将加快。出台的各种融资限制措施中，基本都是对中小开发商的影响较大。每次在融资困境之下又出来一种新的融资渠道，但是这种渠道很快又会堵死，正如有人戏言，“春天来了，不久春天又走了。”而房地产开发需要较长周期，如果没有持续的资金支持，出现资金断链，对开发公司的打击也许就是致命的。

　　那么，在多种融资渠道都无效的情况下，小开发商怎么办？有的选择向大开发公司出让，有的选择联合开发。在今年的土地出让市场上，已经出现不少开发公司联合拿地的例子，可见中小企业联合求发展的趋势。记者了解到，很多新项目入市时都非常谨慎，常以低于周边老社区的价格进行销售，加快资金回收速度；另一方面，与基金积极洽谈，争取融资也是惯用的手段之一。