“我们正在研究一些新的促销手段，希望能够避开前期业主这道坎。”昨日，上海一家知名房产代理机构的研发拓展部负责人向《每日经济新闻》透露。

　　近期，这家代理机构在上海代理的数家楼盘销售均陷入困境，决定采取相应的促销措施，但是，“如果直接降价的话，可能会引起前期业主的不满。”上述负责人坦言，正在为此事发愁。

 　　事实上，随着近期“差价补偿”、“保价”之风愈演愈烈，如何在促销时避免与业主发生矛盾已成为越来越多上海开发商的心病。

　　差价补偿“没道理”

　　《每日经济新闻》近期调查发现，不少前期买房的购房者开始通过网络等平台联合起来，一些楼盘业主还组建了准业主委员会，商讨如果开发商降价(包括暗降)，业主如何应对。

　　“随着市场形势的变化，上海楼市供需双方的力量对比也在悄然改变。”中国房地产指数研究院华东分院副院长陈晟指出。

　　不过，对于这一现象的出现，仲量联行中国区董事陈立民表示难以理解，“这是非市场化的做法，在香港房地产市场最低迷的时候，也没有出现过这种现象。”

　　“在正常市场体系下，购房者要求‘差价补偿’、‘保价’对于开发商而言是不公平的。”陈立民指出。

　　尽管如此，一些上海开发商却主动地为购房者提供“差价补偿”或“保价”承诺。7月2日，被称为“沪上公开跳水”第一盘的万里雅筑率先开启“差价补偿”之门。随后，达安春之声、新湖明珠城等楼盘纷纷跟进。

　　“事实上，‘差价补偿’或‘保价’更多地被开发商当作是一种促销手段。”上海富阳物业咨询有限公司研发拓展部经理胡欣指出，个别楼盘由于开发体量太大，后期销售压力很大，只能通过这种方式来进行促销。

　　预售制之弊

　　一些专家认为，“差价补偿”或“保价”的盛行凸显了现行商品房预售制度的一些深层次矛盾。

　　“在现行的期房销售制度下，从购房者与开发商签订买卖合同到交房之间，存在一个相当长的时间差，而这段时间内市场形势随时都会发生变化。”一业内人士指出，由于购房者与开发商有合同约定，所以这段时间的市场风险被全部摊到了购房者身上。但如果是现房销售的话，购房者所承担的市场风险就要小得多，“这样便实现了购房者与开发商之间的风险共担，把一部分风险分摊到开发商身上。”

　　此外，“期房相对于现房最大的问题就是货不对板，开发商画的永远比造的好看。”陈立民表示，期房销售存在不少问题，如房屋质量问题、面积变更问题、虚假宣传问题、规划变更问题等。

　　而这些问题便成为购房者在目前形势下与开发商讨价还价的资本。

　　“在市场行情好的时候，一俊遮百丑，购房者或许不会去考虑这些问题。但随着市场形势逆转，一些原来不是问题的问题一下子被凸显出来。”陈晟指出，这也充分体现出目前房产交易制度的不完善。

　　事实上，对于现行商品房预售制度的诟病已成为目前业界的一大热点，中国人民银行在8月15日公布的《2004中国房地产金融报告》中，更是建议取消房屋预售制度。

　　“在现房销售体制下，由于信息透明度提高，购房者与开发商之间的地位要比期房销售来得平等，而在平等的交易环境下，‘差价补偿’或‘保价’的问题是不应该存在的。”上述业内人士强调。