网民希望单价应低于6000元　周边房价将会极大影响该社区价格走势　上地房产竞争优势高于清河

　　一个以住宅为主　有商业、金融、托幼、体育等综合配套设施的大型居住区将横空出世　未来售价将超预期———

　　去年的京城“地王”———华润上地清河项目近日公布了规划方案，这个今后被叫做“橡树湾”的地方，将打造成一个“大学城”。不过，开发商始终没有正面回答关于该项目的具体定价，但从所透露的信息来看，似乎要高出人们心理预期很多。有关学者指出，在国外并没有因靠近大学校园，房价就可以随意飙升的情况。

　　昔日“地王”变身“大学城”

　　2月25日，华润置地在北京大学百年讲堂里，面对座无虚席的听众表示，去年以26.65亿元拿下的“地王”被命名为“橡树湾”，并把“校园精神”定为它的开发主题。同时公布了项目的整体规划和主力户型设计。

　　橡树湾营销总监蒋智生表示，华润集团将投资60亿元，把总规划建筑面积70多万平方米的昔日“地王”，建设成一个以住宅为主，有商业、金融、托幼、体育等综合配套设施的大型居住区。

　　蒋智生称橡树湾有四大特点：极大地保护原生态、传承了“校园精神”、完善的商业配套、以原生树为主题的校园式景观园林，因此被誉为“大学城”。

　　根据规划，橡树湾分3期开发，每期将推出20万平方米左右。主力户型则为一百二三十平方米的三居室和90平方米的两居室。

　　网民希望单价低于6000元

　　记者在橡树湾的业主论坛上发现，近期人们的发言十分火爆，截至2月底已经发表了超过2.2万条主题。大多数发言认为，该项目的售价不应超过6000元／平方米，希望能够是每平方米在五六千元之间。原因是项目周边目前的交通条件不甚方便，配套设施也尚不完善，所以定价应该相对低一些。

　　还有人根据表示要进行团购的265人的年龄制作了统计图，发现25岁至30岁的意向购房人的比例超过了六成。由于这一年龄段者的积蓄不会太多，所以也显示了该项目所面对的购买力并非是想像中的那么大。

　　还有发言称，当初华润置地在拿地后曾对媒体表示：这块地70万平方米的建筑面积中有10万平方米的商业、2万平方米的体育配套，是一个综合用地。相对来说，25.65亿的地价摊到商业和体育配套上要多一些，这样算这个项目开盘均价6500元／平方米也能有利润。

　　未来售价将超过购房人预期

　　当天来了解橡树湾规划的听众大约有2000人，偌大的北大百年讲堂竟然坐得满满当当。华润方面表示，他们都是对这一项目感兴趣的“潜在客户”，主要来自海淀区的大专院校、科研院所和科技企业。不过，他们最关注的房价并没有在会上予以明确公布。

　　据了解，自从去年8月1日华润置地以25.65亿元拍下原清河毛纺厂地块，使之成为2005年“地王”后，有关这一项目的住宅定价，成为人们最关注的焦点问题。根据华润置地的市场调查，绝大多数人都希望售价不高于6000元／平方米。

　　但据蒋智生会后表示，未来的定价肯定不会这么低，因为项目楼面拿地成本已经是每平方米3600余元。根据目前房地产开发的惯例，一般高层住宅的建筑成本在2000元／平方米左右，加上推广、管理等其他成本500元／平方米左右以及开发商的利润，该项目的售价肯定会超过6000元／平方米。

　　周边房价影响“橡树湾”

　　据了解，在橡树湾周边目前有一个正在销售中的新盘莱镇·香格里，其一期均价为5500元／平方米左右，即将开盘的二期则快接近6000元／平方米。还有一个尚未开盘的精装修公寓项目，据说定价可能在7400元／平方米左右。

　　据了解，精装修与毛坯房的价格差距一般在500元／平方米左右，公寓与普通住宅的价格差距则在600元／平方米左右。如果该精装修公寓的价格果真定在7400元／平方米，那么作为毛坯普通住宅的橡树湾，定价应该在6300元／平方米左右波动。

　　上地房产优势高于清河

　　由于橡树湾地处清河与上地之间，所以同时对比两地的二手房价格，会对新房价格具有较为全面的参考价值。

　　据了解，目前上地区域房产的竞争优势高于清河区域。橡树湾所在地为原清河毛纺厂，正好是清河与上地的交界点。使清河与上地两地的城市建设、房地产市场的发展都形成了各自的特色。