外资购房将实行实名制

    在境内工作、学习时间不满一年的境外个人，不得在境内购买商品房

　　昨日，有媒体报道称，境外机构和个人在境内购置房产必须采取实名制，而且在境内未设立分支机构和在境内工作、学习时间一年以下的境外个人，将不得在境内购买商品房。对此，建设部不置可否，商务部外资司一位官员昨日向本报证实，一份关于规范房地产市场外资准入和管理的文件，已经由建设部、商务部等六部委会签完毕，但还没正式发布。

　　我国对房地产市场的调控再次发力，昨日，有媒体报道称，建设部、商务部等多个部门联合会签了《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》，意见规定新政策将包括如何界定真正的FDI（外商直接投资）和以投机为目的的热钱，对非中国居民在中国境内购买房产，将执行严格的审批和登记制度。《意见》明确规定，境外机构和个人购置自用、自住商品房，必须持有效证明到土地和房地产主管部门办理相应的土地使用权及房屋产权登记手续。境外机构的有效证明包括，政府相关部门批准设立驻境内机构的证明；境外个人须持来境内工作、学习，经政府相关部门、机构批准的证明。购房时必须实行实名制，在境内工作、学习时间不满一年的境外个人，不得在境内购买商品房。

　　■专家解读

    实名制有望平抑北京等城市房价

    专家认为该政策影响力仅限于北京上海广州等重点城市

　　昨日，接受记者采访的数名专家表示，因为还没有看到文件的全文，所以对该文件具体有多大的影响力很难判断。

　　北师大房地产研究中心主任董藩表示，现在已经到了该对外资进入房地产市场设限的时候。但政策的规定可执行程度非常重要，要杜绝一些可以规避的漏洞。

　　社科院金融研究室副主任尹中立博士表示，该政策的实施，总的来说形式意义大于实际意义，因为从长远的角度来讲，购房的主体还是来自国内的资产。该政策的实施，其影响力仅仅局限于北京、上海、广州、深圳等重点城市。来自人民银行去年8月公布的《2004年中国房产金融报告》显示，境外资金大量进入热点地区房地产市场，2004年前11个月，境外资金流入上海房地产市场总量超过222亿元，其中用于房地产开发的约150亿元，占全年房地产开发总额的12.8％；用于购房的70多亿元则集中在别墅、公寓等高价位商品房。

　　尹中立表示，北京虽然没有相关数据统计，但跟上海差别应该不大，为此，如果对外资购房设限，可以在一定程度上起到平抑房价的作用。他同时认为，政府对外资的态度还很谨慎，因为政策的改变可能会影响外资对改革开放政策的信心。

　　■背景资料

    国外相关房产政策

　　在2002年取消了外销房和内销房的区别后，我国在外资投资房地产方面没有了任何限制。

　　而在诸多设限的国家中，大多数的管制措施是集中在上游交易环节。如澳大利亚强制要求非居民离开时必须立即出售所购房产，巴基斯坦只允许专门从事房地产业务的非居民在当地出售，西班牙、保加利亚对非居民大额出售或超过一定标准时，要求事前报备。

　　波兰、捷克、丹麦、斯洛伐克还明确规定了非居民购买房产的资格，美国、菲律宾是对非居民土地拥有权有上限规定；埃及等国的法律规定，持有房地产满1~5年以上才可以交易。此外，一些国家对非居民投资还设有禁止性条款，如禁止非居民购买土地。 （蒋彦鑫  新京报）

购房实名制，外资将如何接招 

    据报道， 一份关于规范房地产市场外资准入和管理的文件，已经由建设部、商务部等部委会签完毕。该文件一旦正式实施，将只有境外机构在中国境内设立的分支、代表机构（房企除外）和在境内工作、学习超过一年的个人，具备购买符合实际需要的自用、自住商品房的资格。尤其值得一提的是，购买将必须采取实名制。

    用购房实名制来遏制炒房，曾遭到国人的普遍质疑，因为炒房者可以通过别人的证件购买N套住房来化解此招。但是，当购房实名制用到外资身上的时候，有人又深信这能起到“一剑封喉”的作用。难道内资炒房者能够轻易找到应对之策而外资就不能？

    这显然是忽略了外资的投机技能。事实上，在许多领域，外资比内资更容易找到政策的软肋。现在的房地产市场，由于各个利益集团的博弈，留下了许多脆弱的缺口，外资找到应对之法并非不可能。购房实名制主要是针对交易环节进行的，而交易环节仅仅是外资实现炒房意图的一个环节———即便在这个环节，外资也可能找到缺口：

    第一，地方政府的缺口。所有抑制外资炒房的措施，最终都要由地方政府来执行，而出于政绩和利益的考虑，地方政府更倾向于房价上涨（至少也保持坚挺），强大的外资———哪怕是为了炒房，由于其与地方政府在利益上存在共同点，地方政府在执行政策时会否留下“华容道”值得考虑。

    第二，银行和中介机构的缺口。在炒房方面，银行与炒家之间在利益上存在一定默契———银行需要完成房贷任务，房产投机者需要从银行获得资金。在上海浦发行遭遇的高达1.26亿元骗贷案中，优佳公司名下的贷款就是通过冒用民工身份证来完成的。倘若外资找到一个中国中介公司合作，“摆平”实名制并非难事，而银行为了自己的利益可能提供一定的配合，再助外资一臂之力。

    第三，民间缺口。北京一位市民，为了一点利益，甚至出租其身份证，致使其名下拥有多达700辆车。类似的这种闹剧在房市上亦曾出现，这说明相关缺口是真实存在的。只要有人出钱，愿意出租身份证的大有人在。

    实际上，交易环节并非外资炒房的关键。实力强大的外资更愿意从开发环节入手，从源头上掌握炒房的主动权。比如，今年5月末，新加坡的房地产上市公司凯德置地与成都置信实业（集团）有限公司合资成立了四川置信凯德实业有限公司，凯德置地将为该公司注资10.9亿元人民币，持有50%的股份。类似的这种做法，成为许多外资的选择。一旦外资扎根于中国房地产开发领域，从交易环节限制外资炒房的措施很有可能被悬空。

    因此，遏制外资炒房，应从市场准入及开发环节入手，从源头上断外资炒房的后路。但是，尽管议论已久，遏制外资炒房的政策还没有正式出台，倒是外资对中国房地产领域的进入达到了近乎疯狂的地步。外资炒房，推动了房价的非理性上涨，不仅导致了房地产市场的畸形发展，也危害了我国的经济安全和社会稳定，应尽快予以遏制。（□冯玉国  上海证券报）