-核心提示

　　市场上房价太高，物业管理纠纷过于频繁，而普通工薪阶层又难享受经济适用房与廉租房的优惠，对理想中的住房不得不望“楼”兴叹。为此，通过网络结识的南昌人方强、牛文辉、罗毅等人在2005年年初建立了“乐万家新城”江西合作建房网站及4个交流QQ群，准备个人合作建房。

　　而今时间过去两年，报名参与的成员虽然超过300人，但个人合作建房在南昌仍旧遭遇重重困难，甚至面临至今未能解决法人主体资格的尴尬处境。日前，随着温州和深圳民间合作建房组织取得的初步成功，这群南昌人再次发力，欲因地制宜寻求一种本土模式。

合作建房筹备小组负责人牛文辉(左)和罗毅(右)谈到未来充满了信心和期待

江西合作建房网站发布的“合作建房倡议书”

　　筹备小组已成立两年

　　“南昌合作建房组织在全国算是比较早成立的，目前报名的人已经超过了300人。虽然面临的困难重重，但一直没有放弃努力”。牛文辉是最早在网上呼吁南昌成立个人合作建房的发起者，也是合作建房QQ群的管理员。元月6日下午，记者通过网络和牛文辉取得联系后，这是听到他说的第一句话。

　　牛文辉之前在一家物业公司供职，以他的工作经验和阅历，给记者分析了目前南昌的房地产市场。他坦言按照南昌当地居民的经济收入和城市发展水平，老百姓承受的房价相对于周边城市，负担确实比较重，而且这种房价在某些既得利益集团的推动下，还在逐年攀升。

　　为此，早在2005年1月份，他就和方强、方钦等几位志同道合的人发起了南昌合作建房组织，并在同年3月开始下网交流沟通，成立筹备工作小组，举办咨询会议，还专门建立了江西合作建房网站及4个相关QQ联系群。

　　牛文辉算了一笔账，分析得出楼盘的营销广告费用至少需要房价的10%，房地产公司日常开支和银行贷款利息需要15%，加上开发商保守估计的15%—20%以上的利润，这样算来合作建房比同一地段的商品房价格至少可以便宜40％左右。也就是说，以目前南昌中心城区均价4300元左右的房屋，合作建房最多只要花2500元左右，这相当于南昌商品房市场2002年的价格。“这么好的事情，谁都想参加。”

　　至今未获得法人身份

　　采访中，同为南昌合作建房筹备小组负责人的罗毅表示，他们这个组织虽然是个民间组织，但民政局和建委都没有确认他们社团机构的身份。以致至今没有获得独立法人主体资格的身份确认，这也是目前急需解决的最大、最直接的难题。罗毅认为，没有法人身份，组织办事就会遭遇各方面的困难和阻挠。“仅仅凭一腔热情，可以说成是乌合之众，也可以说成是乌托邦式的理想主义者。”

　　按照国家法律规定，合作建房组织应该属于当地房地产主管部门管理和监督。为此，2006年11月上旬，南昌合作建房筹备小组的几名骨干成员专门到市房管局咨询，得到的答复是，各个科室都表示有兴趣关注这项工作，甚至部分在南昌没有房屋的年轻工作人员，自己也愿意参加合作建房组织。

　　然而，但谈到实质性工作进展时，南昌市房管局所有的科室又似乎一致地认为，自己不能负责这项工作。其原因是国家虽然不反对个人合作建房，但也没有具体的实施操作办法，因此他们不知道如何在国家总的法律框架下，根据当地实情进行管理和监督。

　　牛文辉表示，独立法人身份解决不了，就会遭遇市民的信任危机，出了风险和责任也无法找到具体的法律承担者，这是一种很尴尬的境地。“一旦法人资格解决了，下面的操作就只要按照房地产开发程序办理，按部就班了。”

　　不会照搬“温深模式”

　　2006年11月15日，温州合作建房组织，委托房地产公司通过拍转让的方式成功拿下了一块城市黄金地段的商品房用地，估计市民能够以每平方米5300元左右的价格拿到同地段每平方米8000元至12000元的商品房。相对温州个人合作建房委托房地产企业拿地的模式，深圳则选择了另一条路线——直接购买现成的物业。同年12月22日，深圳合作建房发起人林立人与其他代表经过十几轮并不算激烈的出价，以601万元拍得深圳沙井街道的两栋宿舍楼的产权，房屋均价仅为1600元左右。

　　不过相同的是，目前温州和深圳都回避了由个人建房和直接拿地的环节，而是委托拿地或收购已建项目。这样一来，就连当初曾认为合作建房“违规”的温州市政府有关官员也不得不表示，反对意见只代表个人，不代表政府行为。

　　罗毅表示，当初组织成立仅仅3个月，就有300多人报名，后来国家相继出台一系列宏观调控政策，大家以为房价会回落，因此他们在2005年5月份停止了报名工作。现在“温深模式”成功的利好消息接踵而来，极大地刺激了南昌的合作建房者，大家纷纷要求组织加快合作建房的进程。

　　不过，牛文辉表示，由于各地经济发展水平和楼市政策上的不同，南昌市民不会照搬“温深模式”。他们还设想让参加合作建房的市民，除了能够买到便宜房外，同时出租与住宅区相连的店面、组建自己的物业公司、经营小区相关产业，构成长期的利益共同体，彻底解决以往市民家住对门，却“老死不相往来的”尴尬局面。

　　实施操作不会遥远

　　采访中，记者了解到，虽然国家连续出台的一系列宏观调控政策，没有让南昌市场上的商品房价格降低下来，但还是在一定程度上遏制了房价的上涨空间，同时也使得一些投机性房地产开发公司增加了风险。为此，一些有远见的房地产开发公司就表示，自己宁愿降低利润成本，另辟蹊径与合作建房组织共同合作。

　　南昌某知名房地产开发公司朱总告诉记者，合作建房是对“高价暴利”的无奈反抗，虽然只是房地产市场的一个补充，但其巨大的市场空间必然代表着民心所向。同时，随着开发楼盘的风险不断加大，公司也希望在没有银行贷款压力、没有营销风险、没有国家调控政策风险的情况下，做南昌合作建房市场上第一个吃螃蟹的人，这也不失为企业转变发展方向，继续谋求长远发展的一条途径。

　　另据牛文辉透露，按照南昌民间合作建房组织的预先设想，第一个楼盘是“乐万家新城”，预计在300户至6000户之间。目前筹备小组正在联系北京、南京、上海等全国各地的合作建房组织，各方互动，并在取得相关律师的帮助后，尽快着手解决法人身份的难题，突破各种制约瓶颈，相信离下一步实施具体操作不会太遥远。

　　■相关链接

　　国外的合作建房
       
　　合作建筑社在英国已有200多年的历史，第二次世界大战后住房合作社在英国、德国及大部分欧美国家都曾时兴过，总量达到7万多家。据国际合作社联盟几年前的统计，德国城市居民的30．9％，挪威、瑞典城市居民约20％都是通过住宅合作社而改善住宅条件的，美国也有超过1500万个家庭生活在由住宅协会拥有和管理的房屋中。(温立宇 罗时刚 徐志明)