特别提示：日前，建设部发布了买房风险提示，特别提醒城市居民不要购买在集体土地上建设的房屋，否则将无法办理房屋产权登记，合法权益难以得到保护，有些项目允诺办理的“乡产权”、“小产权”，都不符合法律规定，不受法律保护。
小产权房占用的是集体土地，按照我国现行法律，这类土地只能用于农业生产或者作为农民的宅基地，土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设，它没有产权，更没有国家的土地使用证和预售许可证，因此小产权就是没产权。
房价的持续走高，让许多购房者将目光转向了价格低廉的“小产权房”，而且不少人存在侥幸心理，认为随着《物权法》的颁布，“小产权房”会得到承认。然而，业内专家表示，城市居民购买“小产权房”并不合法，《物权法》也不会保护不合法的财产。
石市暂停“村证房”试点工作
记者日前从市房管局有关部门获悉，我市自去年10月开始实施的“村证房”试点办证工作目前已经停止。
据了解，2006年10月1日起，我市开始正式实施修改后的《石家庄市城市房屋权属登记管理条例》。按照规定，市房管部门将会对集体土地房产进行登记，村民居住的集体土地上的房屋将可申请房产证。随后，市房管局正式展开了集体土地上房产登记的试点工作，规定集体土地上的房屋权属转移登记，只限于在集体组织成员之间进行。此条规定的含义包括两个意思，一是村集体建设的房屋，只能出售给本村村民，不允许出售给市民或外村村民。二是村民购买村集体的房屋和自建的房屋，取得房屋权属证书后，只能在本村范围内进行转移过户。只有符合以上规定，集体土地上房产的转移过户才能进行合法登记，方可取得房产证并受法律保护。对于开展集体土地房屋登记的重要作用，房管部门则表示，给集体土地房屋办理房产证，表明了其身份的合法性。同时，集体土地房屋在取得房产本后可办理抵押手续，进行融资。
据市房管局有关负责人介绍，从去年10月份开始，他们开始从市区内挑选出两个村作为“村证”转“市证” 试点工作。通过试点，发现问题很多，由于暂时没有摸索出合适的解决办法，所以暂停了集体土地上的房屋申请房产证的试点工作。据介绍，不但城市居民购买的“村证房”不能办理市证，就连村民的房产证换发市证的试点工作也全面暂停。
“目前不允许在集体土地上进行房地产开发，更不允许集体土地上建设的房屋向本集体经济组织以外成员销售。”市房管局房屋资产权属登记监理中心有关负责人说，目前有些村集体经济组织在本村集体土地上集中建设农民住宅楼，擅自扩大销售对象，以较低价格向本集体经济组织以外成员销售。“非集体经济组织成员购买此类房屋，无法办理房屋产权登记，合法权益难以得到保护。有些项目允诺办理的‘乡产权’、‘小产权’均不符合法律规定，不受法律保护。”
“小产权房”风险大
“我们买房的时候售楼部直接告诉我们是村证房，没有什么手续。但由于价格便宜，每平方米才2000多元，加上位置不错，当时买房的时候都有十来位等着排队交钱，当时大家还都怕买不到。”首付12万元，在宋营村购买了一套“村民住宅”的小宁对自己当时的冲动后悔不已。
据了解，由于位于我市裕华区宋营村村南的“香槟小舍”项目无土地及规划的任何手续，6月20日，我市依法对该工地进行了强制拆除，现场拆除一栋三层半的别墅小楼，填平二幢多层楼房的地基。而在拆除之前，二幢多层楼房住宅的50多套住宅已基本售完。
“正是由于商品房房价的不断上涨，才使购房者更多地将目光转向了价格相对低廉的村民住宅，也因此催热了‘村证房’的销售热。目前，省会‘村证房’多分布在二环以内，价格比周边楼盘要低很多，加上便利的交通条件，完善的城市交通等市政配套设施，这使得购房者更乐于选择这种房源。”嘉美房产中介经理刘辉表示，价格低廉是“小产权房”热卖的主要原因。刘辉告诉记者，房屋产权本来没有大、小之分，但由于我国特色，形成了社会上一些约定俗成的说法，对“大产权”和“小产权”也有着不同的解释。
“村证房如果作为村民的福利房自己使用是没问题的，但只要作为商品房一上市流通就是非法的了。”据市房管局有关负责人介绍，在农村，土地归集体所有，在其中的宅基地上，村民修建房屋居住，不需要缴纳土地出让金等费用。如果要在农村集体所有的土地上兴建商品房出售，就必须先由国家征地，转为建设用地，再由国家出让给建设开发单位，开发建设单位向国家缴纳土地出让金等税费，建房后再出售给购房人，最后国家以颁发房屋所有权证书的形式确认购房人对该房屋的产权。因此，从法律上说，小产权房不是商品房，是不能买卖的，这类房屋所谓的“产权证”是不具备商品房产权证的法律效力的。
我市有关法律专家指出，“小产权房”的最大问题是没有产权，不受法律的保护；如果集体组织要求收回房产或者因为政府规划需要进行改造等原因，由于购房人实际只拥有房屋的使用权，所以其拆迁补偿能否得到或者得到多少都将是一个未知数，从大的方面来说，购房人是得不到法律支持的。
《物权法》不保护“小产权”
尽管“小产权房”存在诸多的风险，但很多购买者将希望寄托在即将出台的《物权法》上，认为该法有利于确保其权利，只要补缴相应的土地出让金，就有可能将这种“小产权”变身为“大产权”。记者发现，持有这种观点的购房者并不在少数。
省会有关法律专家表示，《物权法》第59条规定：“农民集体所有的不动产和动产，属于本集体成员集体所有”。如果所开发的乡产权房由农民自住，产权属于集体中的农民，将受到物权法的保护。不过，现在大量的乡产权房都由因城区房价较高而转向郊区的城镇居民购买，由于这种交易本身不合法规，购房人没有取得房屋的产权证，因此虽然《物权法》的颁布极大地保护了私有财产，特别是不动产的权利，但是不会保护不合法的财产。
那么小产权会不会得到承认呢？对此，接受记者采访的多数专家持否定态度。市国土资源局有关负责人表示，新《物权法》里明确规定，房屋属于不动产，不动产必须要经过登记。与不动产不同，动产交付就可以，也就是说你买别人一瓶水，别人把水交给你，你就享有水的所有权。但是房子不一样，房子并不是交付购房者就享有房屋的所有权，因为房屋是不动产，它必须要经过国家规定的政府部门登记、造册、颁发证书才享有所有权。登记的部门是国家规定的房屋土地和管理部门，而所谓的“小产权房”并不是法律规定的政府主管部门颁发的产权，因此“小产权”与“大产权”是两个明显不同的概念。
市国土资源局有关人士也提醒广大购房者，《物权法》虽然明确了对国家、集体和私有财产平等的保护，但是不能被滥用。尤其是对私有土地使用权的取得、使用、分配、转让等更不能滥用《物权法》，一切都要采取合法途径取得。而《物权法》保护的也应该是合法的相关私有权利。因此广大市民在购房之前一定要认真查验房地产项目的国有土地使用权证书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、商品房预售许可证等相关证件，切忌受个别不法商人设计的“低价购房”的诱惑而上当受骗，造成不必要的经济损失。