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谁来买单“恒大梦”?

龙飞

编者按:刚刚豪言“恒大明年要跻身世界500强”的许家印老板,第二天晚上就亲眼目睹了志在亚冠卫冕的子弟兵,遭遇澳洲对手阻击,四强不进,梦断天河。
2014年08月30日08:57    来源:中国经营报    手机看新闻
原标题:谁来买单“恒大梦”?

  陪伴他共同经历这一幕的,是不久前注入巨资,联手经营恒大淘宝足球俱乐部的亲密“小伙伴”马云。

  许家印和马云的球队主场作战,不仅赢了气势、赢了场面,甚至也赢了比分,可惜因此前客场失掉先手,根据规则,唯有饮恨。

  足球并非许老板和恒大的主业(当然也不是马主席和阿里的),属于玩票性质,输一两场球,天也不会塌下来。但好事者也许会由此联想——

  无论恒大或者阿里,在最近几年中国的商业和资本江湖上,都是纵横捭阖、所向披靡的主儿,正在或打算渗透到他们所感兴趣的任何领域。不过,正如足球是圆的,赛场胜负难料一样,商场上也风大浪大,成败莫测。赢了气势,赢了场面,未必能赢得理想中的结果。

  大约一个月前,本版曾以《马云赌一个什么样的未来?》为题,尝试多方面剖析阿里巴巴去年以来涉及数百亿元的跨界大并购,究竟底气何在,所为何来?

  许家印及其统率的恒大,自从在国内市场上打出名堂以来,因其高调作风和激进策略,一直面对争议与质疑。今天,我们也希望对这位踌躇满志的“奇葩”企业家,以及渐露端倪的“恒大产业王国”,做一番尽可能深入的考察。

  8月28日,恒大地产(3333.HK)宣布,将布局大兴安岭农牧业,旗下三大涉农牧集团——粮油、乳业、畜牧业将陆续推出新品。计划招聘超过1800人,“产业集团总经理年薪200万元,营销总监150万元起”,恒大的薪资标准是行业平均水平的2倍。这标志着恒大多元化的正式启动。

  抱负远大的中国企业家们,或多或少都会有“500强情结”。

  8月26日在香港举行的恒大地产2014年中期业绩发布会上,公司主席许家印正式对外宣布,恒大“明年要跻身世界500强”。

  这是继2014年年初万达集团董事长王健林发出“要在短期内进军世界500强”的宣言后,又一位将目标瞄准这一“光荣称号”的国内房地产界明星人物。

  不同于王健林对大型商业地产项目的执着钟情,许家印认为制胜法宝应该是“多元化”。

  “世界500强绝大部分都会选择多元化战略,”他说,“如果恒大不走多元化战略,会失掉很多发展机会。”

  据称,明年“世界500强”的入场券起步价约值1500亿元人民币。对2014年上半年全部销售合同金额已接近700亿元人民币,而且企业盘子正急速膨胀的恒大来说,这看起来只是一个“简单任务”。

  一切真的会如许家印所愿吗?

  1500亿不是梦

  2014年7月,美国《财富》杂志最新一期的“世界500强”榜单出炉,入榜最低门槛为营业收入237亿美元(按最新汇率折算约1462亿元人民币),有评论预计,2015年该榜单的最低门槛,大约是1500亿元人民币。

  对于近年来高歌猛进的中国房地产企业而言,这样的金额看似巨大,却并非遥不可及。

  资料显示,2013年国内市场排名前七位的房企,销售额均过千亿元人民币。其中,万科(万科A,000002.SZ)去年卖了1709亿元的房子,恒大也卖出了1103亿元。2014年头七个月,万科的销售金额就达到1142亿元,恒大也突破到801亿元,同比增长52%。

  在2013年的公司业绩发布会上,恒大集团总裁夏海钧曾表示,恒大2014年有3500万平方米的可售房源,以公司旗下楼盘销售均价每平方米7000元计算,这些可售房源的货值为2450亿元。

  以此推算,只要恒大今年能完成45%的去化率(房地产行业术语,即销售率),就能实现全年1100亿元的销售目标,如果去化率达到61.2%,2014年全年的销售额就能达到1500亿元。

  截至2014年6月30日止,恒大上半年录得693.2亿元人民币的合约销售额,已完成全年合约销售计划的63%,而其上半年的实际营业额达633.4亿元,较去年同期上升51%。

  另一方面,恒大2014年上半年的利润有了大幅提升,净利润为94.9亿元,同比增长了45.8%。

  展望下半年,恒大将有40个项目推出市场,此外还有进一步销售商铺和车位的安排。按照恒大总裁夏海钧在去年业绩会上的说法,恒大一般要求开盘时达到30%到40%的去化率,封顶时达到60%,竣工同时达到90%,一年以后全部消化。

  照此原则要求,恒大提前在今年内一步跨进“世界500强”之列,似乎也不算口出狂言。难怪许家印自信满满,当仁不让。

  房企进“世界500强”是中国特色

  如果1500亿元人民币的营业额,果真是“世界500强”的门槛,那么国内房企领头羊“两万”——万科和万达,早就跨过去了。

  以2013年的业绩算,万科(1709亿元)的500强排名超过入榜的中国铁路物资股份有限公司,排在440位左右,而万达自己公布的2013年集团营收显示,总金额达到1866.4亿元,甚至还要排在万科之前。

  但以《财富》杂志“世界500强”的官方榜单为准,国内房地产企业中,仅有绿地集团一家以410亿美元(按最新汇率折合约2530元人民币)营业收入上榜。资料显示,绿地集团2013年卖了1600亿元人民币的房子,以此推断,该公司还有近千亿元的营业收入源于集团旗下其他行业。

  有意思的是,《财富》“世界500强”评选中,并没有房地产或者不动产的分行业榜,绿地集团是被列入“其他”之列。

  《财富》杂志歧视房地产行业吗?当然不是。因为在世界范围内,一般来说,房地产行业很难孕育出真正的大型企业。

  十几年前,华润集团掌门宁高宁曾问万科董事长王石,为什么“世界500强”里没有地产企业?王石的回答是:“地产本身是间断性业务,它不是以品牌往前推进市场,而在很大程度上取决于它拿到的地……这也是全世界地产企业规模普遍不是很大的原因之一。”

  翻译成更通俗的话就是:房企要做大,必须多拿地,但大多数欧美发达国家,房地产市场已经很成熟了,很难再有少数企业大规模囤地开发的空间。

  而这一“定律”显然不适用于中国,特别是前些年土地市场火爆的中国。

  正因为如此,在回答了宁高宁的疑问后,王石为万科挑选了一种特别的发展路径,即所谓“快速周转模型”。凭借这一模型,万科在堪称全球增长最快中国楼市中,一跃成为全球最大房地产商。万科的成功,引来身后一大批效仿追随者,其中一个“优等生”就是许家印的恒大。

  对所谓“快速周转模型”,夏海钧的理解是:“把房地产企业当成制造业,单个项目不管赚钱还是亏本,都要保持一定的现金回笼和去化率。”

  他相信,这个模型保证了公司拥有良好的现金流,有利于稳健的运营。

  从更长的市场周期来看,这种模式之所以在过去十年取得成功,最重要的是,这十年是中国大规模城镇化最迅速的时期,地价一直在走高,从南到北,从一二线大城市到三四线中小城镇,不断涌现的高楼大厦给了房企无数的机会。

  但下一个十年,中国的房地产市场,还有这么多唾手可得的机会吗?

  万科总裁郁亮认为,机会还是有的,但“黄金十年”已经过去。夏海钧则更为乐观,他强调“起码在未来10到15年内,房地产(在中国)仍是个朝阳行业”。

  储备千亿资金谋划多元化

  近年来,恒大一直在土地市场上持续进取,已占据国内土储量最大房企宝座多时,目前拥有近1.5亿平方米(可建筑面积,下同)的土地储备。

  但2014年上半年,恒大“囤地”的势头有所放缓,一共只购入了13块土地,较2013年同期减少了87万平方米,降幅为0.6%。今年年初,许家印就表示,未来的拿地原则是“消耗多少,补充多少”。

  也许因为意识到未来无法如以前一样“快速拿地、快速修建、快速销售”,越来越多的房地产商开始研究未来新的发展模式,有的更注重商业地产的开发,有的转战实验功能性住宅开发,也有远赴境外开发项目者。包括万科、花样年、碧桂园等南派开发商,则开始关注住在自己楼盘内的业主,把服务业主作为未来的发展方向。

  从财务数据上看,今年上半年,恒大持有现金总额(现金、现金等值物及受限制现金)640.3亿元人民币。这一数据远高于市场上的主要竞争对手,如同期万科持有的现金为429亿元,中国海外发展则只有498亿港元。

  加上未动用的银行融资额度503.9亿元,如今恒大可动用的资金达1144.2亿元。这是该公司2009年11月香港上市以来,手头资金最充裕的一段时间,真的是国内诸多房企中最“不差钱”的一家了。

  储备了大量现金的许家印,目标显然不仅仅是抄底房地产,他为恒大集团选择了一条多元化的路子。

  今年七八月间,许家印搭乘私人飞机频频飞临内蒙古、黑龙江等地,所到之处,当地政府的一二把手往往全程陪同。

  在8月26日的2014年恒大中期业绩发布会上,许家印透露其目标“或许是现代农业、乳业、畜牧业”。如果超市的货架上将来出现“恒大粮油”“恒大婴幼儿奶粉”之类的新产品,大家也不必过于惊讶。

  据称,8月26日凌晨,刚刚抵达香港准备业绩发布会的许家印,已经开始亲自审定恒大集团旗下其他产业板块即将公布的全球人才招聘信息。

  现金成本压力推动跨界扩张?

  据知情人士透露,恒大将在2014年9月份成立三家新业务公司。此前曾有媒体爆料称,恒大已经成立了乳业集团、畜牧集团和恒大粮油集团三大产业。

  直到今年8月初,许家印首次公开提出“多元化”的集团发展新战略之前,恒大都是只做不说。早在2009年,恒大已经开始布局影视文化产业,2010年进军体育行业,到去年年底,推出了恒大冰泉。

  从财务数据上看,准备充足的现金也有不少代价。如报表显示,2014年上半年恒大的销售回款超过528亿元。

  而2014年上半年该公司的净负债率上升到89.6%,环比增加了近20个百分点。对此,夏海钧表示,主要是公司应对上半年市场调整期的短期策略,未来“即使在最严酷的信贷环境中,即使银行对恒大不发放一分钱贷款,集团的现金流也足以维持1年的项目建设和交付运营”。他还强调,未来恒大将会把净负债控制在70%以下。

  从公司理财的角度讲,“持盈保泰”是弱市下规避风险,保证公司经营安全的首要策略;但在保持现金回流的同时,又借入大量资金,似乎更像是“抄底”前的准备,毕竟借入的现金有着成本压力。

  如此看来,未来一段时间内,恒大的全力跨界扩张,只会不断提速。

(责编:唐沰、孙红丽)


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