争议:联合办公对传统商办市场构成威胁?

2016年05月16日08:17  来源:人民网-房产频道
 

优办周年庆暨商业办公地产群英汇活动现场

  人民网北京5月16日电 (余燕明)当下,创业如潮。几乎所有创业年轻人的口号,既是“颠覆”,也是“我要干掉你”,这些创业年轻人自信骑上了两个风口:创业大潮和互联网技术。即使资金密集的商业地产行业也不例外。

  最近国内互联网办公租赁交易服务平台优办网(uban.com)举办的“优办周年庆暨商业办公地产群英汇”活动上,主办方邀请了万科集团商业地产总经理丁长峰、戴德梁行北方区董事总经理王盛与无界空间创始人Randy、氪空间总裁钟澍共同聚集在一个联合办公空间,讨论当今传统商业写字楼与共享办公的话题。

  当下商业地产行业鲜明的两个阵营:丁长峰和王盛都服务于传统的商业办公需求,他们的客户都对写字楼有着巨大的办公需求,这些付租能力强的办公客户来自金融、互联网等行业;Randy和钟澍正在投身的联合办公创业,适应的是近两年中国逐渐兴起的创业潮流,他们希望通过互联网、社交等建立起联合办公的不同模式,满足这些初创公司和创业者的办公需求。

  根据克尔瑞集团的研究数据,2015年全球共享办公空间达到了7800家,较2014年的5900家增长了30%以上。不完全统计,目前中国共享办公空间1700多家,增幅超过全球的30%,而且绝大部分共享办公空间的增量来自中国。

  井喷的联合办公空间源自中国创业风潮的鼓舞。在2015年,中国新毕业大学生的创业比例同比增长了近1倍,创业大学生数量将近90万人,留学归国人员有6万多人选择了自主创业,占到海归留学生比例的15%。2015年中国吸引的创业人群增加了300多万。

  全国以官方授牌统计为准的数据显示,以工位租赁为主的联合办公空间、以创业孵化投资为主的众创空间、创客咖啡等新兴共享办公空间,到2015年,北京已有90个,上海有60个,深圳虽然作为一线城市,但只有16个,低于南京、武汉、成都、苏州等地的40个,沈阳的共享办公空间也有24个,西安有15个,广州有33个,天津有30个,重庆也达到了32个。

  国内这些依托联合办公需求发展起来的共享办公品牌,也都纷纷对外公布了联合办公空间的拓展计划,SOHO 3Q计划2016年新增3万个工位,2017年工位数量达到10万个,收入超过50亿元,优客工场计划在21个城市进行扩张,We+计划到2018年在全国范围内布局200家。

  克尔瑞集团根据调研数据粗略估算,目前中国共享办公空间规模总量占写字楼总量不到4%的比例。

  “现在联合办公空间所占市场份额并不大,只有2%左右,但未来肯定会幻化出更大的市场和需求。”优办创始人兼CEO卢阳说,随着创业潮流带动下企业组织结构的变化,办公空间也会随之演变。

  卢阳创办的优办是国内一家互联网办公租赁交易服务平台,致力于给用户带来真实、透明、高效的办公租赁体验,他们的使命是宣称“让每一个人的办公生活更幸福”。

  丁长峰在发言时认同现在一些联合办公空间致力于提升办公空间的舒适度与体验非常可取。他举了一个例子,欧洲很多国家的出租车都要比普通家庭用车更加舒适和高档,他询问这些出租车司机原因,他们解释说对出租车司机而言,出租车就是工作空间,每天要花非常多的时间待在出租车内,而且这是一份长期工作,提高出租车车辆的档次,其实就是改善自己的工作环境,也会让工作开心一些。

  但丁长峰仍然会以传统商业办公运营的思路来理解共享办公空间的发展前景。“如果联合办公空间的出租率不能够保持在75%以上,肯定是不赚钱。”丁长峰说。

  而且他进一步认为,在这一轮的创业潮流之下,许多推动因素都来自政府的鼓励,而不是市场自发形成创业氛围,他喻之为“运动式创业”,因此对许多国内共享办公空间而言,也很难像国外成熟的联合办公品牌WeWork一样可持续运营与发展壮大。

  丁长峰的这种担心不无道理。支撑联合办公发展的创业潮是否存在泡沫,是决定其能否持续发展壮大最大的不确定因素。

  根据IT桔子数据统计,到2015年底,该机构公司库里共有989家创业公司处于“关闭”状态,占到了创业公司总体的4.5%,比2014年新增了83家。

  IT桔子的数据进一步显示,2013年以成立的公司的关闭情况最为严重,占比接近4成,达到了368家,在2014年和2015年新成立的创业公司中已有54家公司处于关闭状态。从地域分布上看,北京、上海和广东也是创业公司死亡的高发地区,其中北京死亡数量最多,占比达到了41%,上海占比为21%,广东为14%。

  丁长峰介绍,其实现在北京、上海甲级办公楼需求量仍然非常强劲,吸纳力也特别强。“去年上海30多单办公楼交易有2/3是内资购买,国内写字楼办公市场仍然有非常大的市场。”丁长峰说,目前中国的改变非常大,社会结构和工作节奏也产生了变化,“但是办公楼格局根深蒂固,短时间内还是很难改变。”

  以北京甲级写字楼市场为例,戴德梁行监测的数据显示,到2015年底,北京核心商圈净吸纳量高达63万平方米,净吸纳率为74%,较2014年全年上涨25 个百分点,创2012年以来历史新高。强劲的市场需求导致2015年第四季度核心商圈空置率仅为3.2%,较2014年同期下降3.3个百分点。

  戴德梁行北方区董事总经理王盛指出,北京甲级写字楼空置率为5%,上海为9%。这两个市场相对而言都比较健康。上海业主和租客的关系基本平衡,北京则以业主为主,“现在租约很重要,找什么样的客户更重要。”

  无界空间创始人Randy则反驳说,共享办公空间主打的群体并不是甲级写字楼传统客户,而是关注创业公司以及需要社交属性的公司,这些办公需求客户主要以85后、90后为主。

  “北京四环内办公空间需求远远大于供应,但偏僻地区需求不大。所以核心区域才是最大的市场。现在商城、底商的处境不好,但这对众创空间却很有用。这些商场可以改造成办公空间,租金会很低,这是一个巨大的市场。”Randy说,联合办公空间是100人以下公司的“福音”,企业对办公的需求会发生很大的变化,“未来很多企业可能没有办公空间的概念,每个员工可能只去离自己最近的办公空间。”

  他更强调,无界空间这种共享办公模式,办公核心不在于地理位置、价格优势,而在于要如何把人聚到一起,通过社区连接创造价值,把人和人连接起来,组成一个个小团体。“无界空间会安放小床,甚至在三元桥安放了大通铺,因为我们想让员工得到休息,更希望每个人相互连接。”Randy最后说。

(责编:余燕明、孙红丽)

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