温州炒房团为何缺席本轮楼市“狂欢”?

劳佳迪

2016年10月11日07:28  来源:人民网-中国经济周刊
 
原标题:“楼疯”众生相

p26 2006 年3 月6 日,10 余位温州人在参观杭州某小区。 CFP

  2006年3月6日,10余位温州人在参观杭州某小区。 CFP

  缺席本轮楼市“狂欢”,

  昔日温州炒房团今安在?

  他们衣着不算光鲜,没有名牌傍身,脖子上却缠着一条粗大的金项链,与其说是为了炫富,不如说是以金石玉器讨个吉利;他们结队而来,手里还拿着大巴上发送的免费面包,一边掏出手机用难懂的方言高谈几句,一边往嘴里塞上几口;钟情熟人借贷的他们极少刷卡,似乎对现代金融体系没有多少安全感,几百万的大额进出都喜欢搬用现金——尽管红极一时的温州炒房团如今极尽低调,《中国经济周刊》记者还是能从一些资深地产销售的口中拼凑出他们当年的肖像。

  据说在鼎盛时期,仅乐清永嘉一带就有8万人涉足炒房,温州百强企业榜单上的40多家地方制造业大亨无一不醉心于房地产游戏,其中赚得盆满钵满的自然大有人在,但也不乏在后来一轮接一轮的政策调控中输光老本的楼市弃卒。

  而现在,这些曾经令其他踌躇在高房价面前的购房人闻风丧胆的神秘“兵团”仿佛销声匿迹。就以上海楼市为例,去年秋至今经历了房东一日连跳三次价的超级卖方市场、外环外地段拍出5万楼板天价的土地盛宴、为了抑制房价挥落的“史上最严”调控政策,以及最近出于恐惧政策升级而出现的一幕幕离婚闹剧,但期间温州炒房团却一直没有露面。

  记者从多方了解到的情况也都指出,虽偶有散兵游勇依然“恋恋楼市”,但素来抱团的温州人更多地选择了“退隐”江湖,除了在浙江省会杭州的售楼处仍有踪迹,他们几乎成了本轮房价疯涨最意外的“局外人”。

  温州籍“地产网红”纷纷改行

  在炒房团最八面威风的时代,温州地产圈曾经出现过曝光率颇高的网络红人,和普通网红卖卖面膜、秀秀直播的生活不同,温州籍的地产网红在社交圈长袖善舞,善于调动大量本地人脉资源,充当开发商掮客和幕后推手的双重身份。

  《中国经济周刊》记者注意到,近年来,当年的代表人物已不再以撮合炒房为生,公众视野里关于温州炒房团的炒作也就此褪色。

  “二月丫头”在温州地产圈曾是“名媛”。很多人都还记得2009年上海首套房贷款可以超过八成,大量购房者直接下“盲订”的盛况,那时“二月丫头”热火朝天地扮演着温州知名“看楼团”经纪人的角色,不仅是跃跃欲试想要楼市淘金的温州老乡在上海的重要联络人,也是温州炒房圈颇具威信和号召力的组织者。她领衔的上海温州投资置业精英会更是温州在上海最大的炒房团之一,2010年巅峰时期几乎周周组团。

  “她原名叫章蕾,自己就是温州人,长得漂亮,头脑还灵活,早在10年前就在微博炒红自己,成了温商对外的一张名片,后来在报社做经营工作,想到了用带温州看房团换开发商广告的办法,其实这一招温州几家报社早就用过,但因为她是网红,一下子就树立了自己的品牌。”温州炒房团曾经的核心人士颜文(化名)告诉《中国经济周刊》记者。

  据颜文介绍,“二月丫头”的网红模式大约红火了七八年,她的办公地点一度设在上海静安区长寿路附近,距离上海的高端商圈静安寺不远,“温州人喜欢抱团,一传十十传百,当时的投资客没有不知道她的,相当于一个地产顾问。”

  不过,“二月丫头”在地产热点新闻中的最后一次亮相还是2012年。因为不满上海出台针对单身非户籍人口的限购政策,她公开“约架”过上海房管局,但在这次博眼球之后便渐渐脱离了地产经纪的身份。

  “听说她转行开过一家国际交流服务公司,做做展会、旅游项目。”颜文如是透露。而记者从其他渠道获知,“二月丫头”今年还现身合肥,当起了鱼丸连锁小吃店的创业老板。

  而她的红人搭档孔帅也在差不多相同的时间选择了沉寂。这个“二月丫头”曾经的伙伴最后一次以“看楼团”经纪人身份出现在公众面前还要追溯到2013年,此时距离最严厉的房地产调控政策在温州落地已有两年,温州的民间借贷危机也在不断发酵,炒房团昔日代言人们大多选择了噤声。

  根据《中国经济周刊》记者的了解,曾多次为“炒房团”发言、号称带过6万温州人炒房的孔帅,此后从事过开发商韩国济州岛项目的运营工作,如今已退出公众视野。

  前炒房团成员称被“吓破胆”

  即使是去年房价大放异彩的明星城市深圳,以及今年涨势如虹的上海楼市,也都没能吸引素有“东方犹太人”之称的温州炒房团杀出“回马枪”。

  去年年初,深圳房价抬头,每平方米单价从不足3万元一举突破了4万元,今年年中更逼近6万元,这种涨势不禁令人回想起温州炒房团“家门口”涌动过的楼市疯狂:2010年温州房价从8000元/平方米涨到2.5万元/平方米,次年又涨到3.5万元/平方米左右。但当年温州楼市类似的凌厉涨幅是在本地投资客雄厚资金的哄抬之下,炒房团在深圳房价的这一轮暴涨中却完全没有形成气候。

  “拿上海来说,温州人炒热的其实是第一波上涨周期,2008年上海古北豪宅开盘,温州人占到购房者的80%~90%,2011年以后的购买力就比较零星了,还没有碰到过大批团购的行为,经过2011年、2012年的洗礼,上海清洗掉了大多数投机盘,所以这次的上涨动力还是来自改善型自住需求。”一位在上海楼市摸爬滚打十几年的地产顾问对《中国经济周刊》记者分析。

  作为组织者之一,《温州晚报》房产部的负责人还对本世纪初温州第一个炒房团浩浩荡荡“登沪”的景象记忆犹新,157人坐满了三节火车车厢,三天之内便将100多套房子收入囊中。净赚5000万元的消息传回老家,从此掀开了温州人大范围炒房的大幕——但这样的场景已是不复再现的回忆,变成了自家人茶余饭后的谈资。

  “后来几年参与炒房的并不都是早期的‘土财主’‘太太团’,有许多只是平头百姓,凑个二三百万,每天坐着大巴四处看房,排队买楼花(指未完工的物业),还有不少是公务员、老师,这在全国炒房团里是一个特殊现象,这些人有文化、较理性,资金也有限,一方面被后来一系列宏观调控挡在门外,另一方面也被政策‘风向’吓破胆,不敢再轻易入市。”曾经裤腰上系过30多把上海住宅钥匙的投资客于先生告诉《中国经济周刊》记者,他当时所在的炒房团成员就包括了数位参与市政规划、熟悉城市建设的官员,还有不少来自银行的中产阶层,以及温州本地院校的教职人员。

  记者梳理发现,2011年成为温州炒房团的一个重要心理节点。这一年初,国务院颁布“新国八条”,并且开启了加息通道,和以往经历的几次宏观调控不一样的是,此次又适逢温州本土经济由盛转衰的拐点,对温州投资客可谓雪上加霜。

  彼时,由于持续近10年的炒房成风,温州本土的实体经济加速空心化,原材料成本激增、工人薪资增长、国际市场动荡等因素令温商接连跑路,在私人拆借、互保联保繁荣的温州,民间借贷危机一触即发,资金断流成了炒房团最大的噩梦。

  “当初炒房团金字塔最顶端的投资客就是做转卖的,先通过民间借贷筹钱,把整栋楼或整条街商铺都拿下来,再转手卖人,赚取差价,这些加杠杆的人基本都在几年前被打击得一蹶不振,甚至自寻短见,再也没有实力来参与现在的游戏了。”于先生对记者分析。

  “大本营”楼市红利耗尽

  种种迹象表明,目前流连各地楼市的温州人大多是“散客”,昔日成团成派的气势偃旗息鼓。“过去温州炒房团热衷于团购,因为大订单的方式可以减少购销环节,炒房团的成员就能从开发商那里拿到最优惠的价格,还可以分摊律师费、互通消息、交流经验,也方便媒体的介入,但是现在,炒房成本又是几年前的数倍,在整体经济增速没有起色的前提下,确实没有底气往里面砸钱,对于未来房价预期会怎么样,温州人普遍感觉很纠结。”颜文对记者坦言。

  另一个阻止“炒房团”东山再起的因素在于“大本营”楼市没有结束深度调整的明确信号,这对于乡土情结浓重的温州人来说,是“家门口”最直观的楼市风向标——毕竟当年炒房团席卷全国,也是在将本地楼市炒出“上海价”之后。

  9月19日,国家统计局数据显示,今年8月温州新建商品住宅价格(不含保障性住房)和二手住宅同比涨幅约3%,记者注意到,这个水平的涨幅已经维持了数月。而这与投资客的期望值显然相距甚远,按照于先生测算,扣除资金成本、交易税费、中介费用等,房价需上涨10%以上方能保本。

  不止一位受访者告诉记者,目前学区房、刚需或改善型购房者才是温州楼市的主要购房群体,投资性买房寥寥无几。

  记者曾在2010年、2011年、2012年多次赴温州实地考察,亲身经历了楼市过山车。2010年,在银行贷款宽松、民间融资便利的大环境下,各路民间资本将这座地级市的房价炒到了超过上海的水平,均价4万元、5万元的楼盘比比皆是,让老旧和欠缺章法的城市布局建设显得相当违和。

  当时市中心地标性楼盘、被誉为“为温州加冕”的鹿城广场单价甚至从开盘时的3.3万元涨到了10万元之高,2012年记者重返温州调查时,该楼盘的均价已经腰斩,实际成交单价仅4万出头,而现在其二手房挂牌价也不过如此,对本地投资客的心理显然有着负面影响。

  而2010年封顶的商业地标世贸中心则将自己的辉煌永远定格在了那一刻。之后,该楼盘被曝出马拉松式的诉讼纠纷,除了2006年底银泰百货早已进驻裙楼外,主楼一直空置,开发商多年来都声称正在洽谈知名品牌,但仍然没有实质进展。几乎沦为烂尾楼的世贸中心也成了温州地产投资客们的心头刺。

  据记者调查,令温州炒房团叫苦不迭成为楼市惊弓鸟的,还有远在迪拜的20亿元投资。这座用“石油美元”堆积起来的城市一度是温州人炒房的海外大本营,世界第一高楼迪拜塔在2004年的单价还只有5.6万元/平方米,2008年接近炒房巅峰,达到惊人的20万元/平方米,但温州人注定要在2011年前后承受连环打击,金融危机的持续发酵令迪拜楼价缩水超过45%,新房空置率超过四成,温州人花了20亿元买一个楼市大教训,至今心有余悸。

  温州银监局数据则指出,截至今年7月末,温州银行业储蓄存款余额5019.33亿元,按照全市常住人口911.7万人统计,人均储蓄存款55054元,比全国平均水平高出了1万多元。这些躺在银行“休眠”的巨量资金也反映出温州人如今趋于保守的理财心态。

  部分“温州帮”转战A股

  随着“炒房团”的覆灭,特定的温州概念也在地产圈逐渐消退,取而代之的是神龙见首不见尾的A股“温州帮”。其实“温州帮”的说法还有不小的争议,它是指今年以来市场上出现的一股神秘资金,在某些股票上短时间内快速拉升,并用断头铡刀形态暴力出货,因为现身龙虎榜时常常是以温州席位为主,故而称为“温州帮”。

  这些席位包括了上海证券温州月乐西街营业部、银河证券温州锦绣路营业部、长江证券温州车站大道、方正证券温州丽岱中路、上海证券温州永嘉环城西路、国信证券乐清旭阳路等,但是究竟其背后的操盘手是不是温州籍,难以下断言。

  之所以身份未明朗的“温州帮”即刻引发了资本市场的热议,一方面当然是因为“温州”两字在投资界的敏感地位,另一方面则是其操盘手段的凶狠被称为“散户收割机”。“温州帮”的出现,使得曾经横行A股的坐庄手法“吸筹—锁筹—拉升—出货”重现江湖,有观点认为这是徐翔坐庄的“宁波涨停板敢死队”之后,又一波在股市里掀起血雨腥风的强大力量。

  根据媒体不完全统计,目前“温州帮”染指的股票众多,包括上峰水泥、同力水泥、中房地产、乾景园林、湘潭电化、华铁科技、中坚科技、银亿股份、安利股份、旭光股份、渤海股份等等,大多都是盘子小、股价低、机构占比少的股票,和游资的择股标准相差无几。

  而其中最著名的两大杰作就是中电电机和世龙实业,中电电机经过连续7日大涨超过60%后,曾在9月6日成为两市唯一跌停股,并在随后几个交易日放量下跌,足可见庄家“手起刀落”的操盘风格。

  世龙实业的散户也曾遭到温州席位的坑杀,该股7月5日、6日连续涨停后,7月7日尾盘拉升收涨近5%,次日直接低开,并于午后封死跌停。7月7日,世龙实业因连续三个交易日涨幅偏离值累计达20%而上榜。

  不过,也有温州本土证券圈内人推断所谓“温州帮”其实是私募机构利用股票配资,借用温州资金“搅局”。在去年A股大牛市期间,温州就曾被戏称为“配资资金批发池”,据温州市证券期货业协会统计,2015年一季度,即牛市火爆时,温州融资融券期末余额达到了78.21亿元,占托管市值1649.29亿元的4.7%。同期,温州全市证券交易额同比上涨249%,占全国总交易额1.94%。

  该协会统计还显示,今年上半年虽然证券交易同比减少了46.5%,但截至6月末,温州股市资金开户数达到124.83万户,上半年新增股民15.58万人。

 

 

(责编:孙红丽、伍振国)