大悦城上海再落一子 收购长风景畔广场能否获利?

徐倩

2016年11月24日14:52  来源:人民网-房产频道
 

人民网上海11月24日电 (徐倩)在上海黄金商圈的太平洋百货淮海店即将关门的时候,大悦城地产(00207.HK,下称“大悦城”)却逆势收购了尚处于亏损状态的长风景畔广场。

昨日,国际性私营地产集团高富诺(Grosvenor)的亚太子公司高富诺亚太区宣布已与大悦城地产有限公司达成协议,出售上海长风景畔广场,作价约为人民币22亿元,其中,项目的交易对价为14亿元,另外有约8亿元为大悦城需要承接的境内债。

这是大悦城迄今为止完成的公司历史上最大一笔收购,而长风景畔广场也将成为继苏河湾项目后大悦城在上海的第二个项目。

中粮集团副总裁、大悦城地产董事长兼总经理周政表示:“基于长风景畔广场的位置及潜力,预计该物业可为大悦城地产带来稳定的财务回报。”

(上海长风景畔广场图)

6年后收购价不升反降

长风景畔广场位于上海市普陀区大渡河路196号,是长风生态商业区的首家大型国际化区域型购物中心,建筑面积12.6万平方米,总商铺超过150个。

睿意德商业服务部总经理陈丽琳分析称:“长风景畔位于上海的长风片区,从基地本身来看,西面、南边不连通城市道路,对项目展示性有一定影响。但是,该项目紧邻长风公园,而且在上海15号线在建路段开通后,地铁东西向将贯穿整个板块,这符合大悦城一贯的地铁上盖选址风格。”

但是,长风景畔广场的命运也较为曲折。早在2005年,北京天鸿地产以近8亿元代价夺得长风生态商务区2号地块,并以“北岸?长风”的名义建设这一商业地产项目。2007年,该项目被好莱坞娱乐业巨头米高梅看中,与天鸿集团签约,以建设开发包括米高梅品牌及其主题娱乐在内的生活时尚娱乐中心,并花费12亿元人民币定制“米高梅世界”, 约定将在三年内入驻。不曾料想,米高梅于2010年破产。

同年11月,英国老牌地产商高富诺集团宣布以17亿元价格整体购入位于普陀长风的大型商业项目,并引进了中国首家乐高探索中心,将其定位为以家庭为中心的购物中心,还增加攀岩、射箭等娱乐项目,增加餐饮比例,长风景畔广场的人流量也有所改善。

但是,其财务状况却不乐观。根据大悦城的公告,2014年和2015年,长风景畔广场的收益分别为8380万元和9420万元,2014年税后盈利为1380万元,而到了2015年,税后亏损达到了2.9亿元。

这样的财务表现或许也影响了该项目的交易价格,因为在经过6年培育和打造后,高富诺集团以低于买进的价格卖出,并非是“划算”的买卖。

陈丽琳也认为:“大悦城选择了一个非常好的时机进驻,从近期的上海一些商业资产收购价格来看,是比较低的一个价格。”

大悦城能否扭亏转赢?

事实上,今年上海的商业地产的日子并不好过。上海黄金商圈的太平洋百货淮海店在年底关门,而梅陇镇广场、恒隆广场并成为“金三角”的中信泰富广场多家商铺也处于闭店状态。

据上海购物中心协会发布的报告显示,上半年,35家年营业收入10亿元以上的购物中心中,有16家企业实现增长,3家持平,16家下降,总体下降2.5%。其中,17家年营业收入20亿元以上的购物中心中,仅有7家企业是略有增长。

但是,在购物中心的生意越来越难做的同时,上海大悦城的的平均出租率和平均租金单价都保持了较高的增长。据其1-9月份的财务数据显示,上海大悦城的平均出租率达到89%,平均租金单价同比增长了19%。

大悦城上海品牌负责人向记者透露,长风项目将传承大悦城品牌定位,在坚持“年轻,时尚,潮流,品位”的品牌理念的同时,结合长风板块的客群特点,打造独具特色的长风项目亮点。

(上图来自大悦城地产相关公告)

在上海搜铺网商业地产研究院郭歆晔看来,此次收购完成后,长风景畔广场势必将进行一系列的调整,预计地下原乐购的空间将引入类似天津大悦城“骑鹅公社”、上海苏河湾大悦城魔坊166之类的原创主题街区。目前,上海静安苏河湾大悦城专攻年青人,而长风景畔广场在调整后或许将主打家庭亲子儿童业态,接近北京朝阳大悦城。

但是,郭歆晔也指出,目前,长风景畔广场周围老居民及企业全部动迁走了,运营难度加大,相比于上海苏河湾大悦城项目,长风景畔广场刚过培育期还没完全崛起。

(责编:朱江、伍振国)