中国产业地产行业发展论坛

    我国经济形势十分严峻，2016年将比2015年更困难，未来几年很可能是“L”形走势。事实上，新常态下中国经济下滑是客观规律，但也不能下滑太快，因为还要避免“中等收入陷阱”，实现全面建成小康社会的目标（也就是进入“高收入国家”行列）。不过大家不必过于担心，因为《 “十三五”规划刚要》已经给出了解决问题的答案。这就是，从创新、协调、绿色、开放和共享五大发展理念入手，实施以质量和效益为中心、以供给侧结构性改革为主线的战略思路。实践将证明：这是唯一出路。

    企业选址是一个长期性固定性的投资，不管是租赁还是买卖，一经确定，都需要投入大量的资金、人力，当外部环境变化时，它不像人、财、物等经营要素可以随意改变，所以，对于企业来说，选址可以说是一件最具挑战性的决策，只有深入调查，周密考虑，妥善规划，才能做出较为正确的决定。互联网为大多数的领域都解决了信息不对称的问题，但是在选址这个方面，信息的壁垒却依然没有被打破。

    在这个阶段，尤其在未来的五年，我们很多区域的发展，很多园区的发展，必须从理论上能够有一个很大的改变。首先还是从中关村说起，为什么讲这个问题？三年以前，这个老头来中关村看了很多的孵化器以后，他回去有一句话，说北京的创业生态系统，能够使得波士顿和西雅图黯然失色。看完了以后也说，全球很多的地方都在学习硅谷，但是我看只有中关村最像硅谷。我想实际上他说的这个问题，他不知道在中国，除了像中关村这样的区域以外，还有很多的区域，很多的园区，都和硅谷很相似，他们在这一轮发展过程中间取得了很大的成就。实际上这个问题就是，这些园区为什么能够取得成功？我觉得核心的关键还在于产业生态的建设，构筑了一个比较好的产业生态，这就是我说的为什么在这个阶段我们需要在理论上进行变革。

    其实大家在新型城镇化中我们会看到是以人为本，以环境友好，多产业信息化的联动，这是我们中国二次提出城镇化的主要的内涵。城镇化有多种方式，记得在2015年年初的时候，国内有一个说法，就是我们国家有155个城市，提出了225个新城新区的建设项目，预计这些项目将增加人口34个亿，如果新型城镇化还是铺摊子的话，肯定不行的。我的问题就来了，能不能通过存量园区的整合、改造、提升，使他们成为新城新区的主战场，来实现城镇化。就把存量的园区。因为大家都知道，我们国家的园区的空间，达到国家级新区十五六个，到京开区、保税区各种园区加起来，我这里数据不全，有人说占国土面积三万平方公里，这个区划里面，如果把存量问题解决好了，可能在我们不再增加土地指标和城市框架之下，就能够把城镇化的这种方式实现。在由园到城城镇化的过程中，我想存量产业园，能把废旧的或者半拉的这些园区好好加以利用，可能是我们当下一个主要问题。

    到底什么样的孵化器是较好的孵化器，在这里跟大家一起探讨一下。我们认为孵化器有三要素：鸡、蛋和巢。到底好鸡、好蛋、好巢是什么样的才叫好？我们认为，所有的好鸡就是要有爱心愿意去温暖这些创业者，有能力温暖创业者的好导师、好投资人。好蛋实际上是最关键的，孵化器里有没有真正好的项目，是孵化器好不好很重要的标志，或者是能否成功的一个标志。好巢，实际上不简单的是一个物理空间，物理空间对我们来说就是一个基本的条件。在这个巢里面有没有足够的资源生态能够供我们的创业者，让他创业能够更好地成功，或者我们有没有一个专业的产业生态，能够让每一个创业者在这里头有一个非常好的环境。还有一个是非常丰富的分享交流，这是非常重要的，这是我们在培育这些企业过程中感受到的，甚至比有没有钱来得更重要，在后面我会说到，还有一个优秀的服务体系，这是我们自己理解的好孵化器的标志。