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宜商宜住LOFT受热捧 购房者普遍担忧层高缩水

2015年01月08日09:10 | 来源:北京青年报
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原标题:宜商宜住LOFT受热捧 购房者普遍担忧层高缩水

  自2010年限购以来,商品住宅的投资途径愈发狭窄,使得不限购的、宜住宜商的LOFT成为新宠。买一层送一层的性质,又使得几十平方米的户型,往往能获得翻倍的使用空间,成为解决自住的有力途径。再加上LOFT本身“低总价、小户型”的优势,已成为楼市投资者和刚需置业的首选。

  但现实是,想与LOFT“一见钟情”,也并非容易的事。由于诸多限制,目前市场上主流的产品都是仅有4.2米层高的“压缩版”LOFT,更有不少购房人反映,实际交付的LOFT产品怎么看都与样板间的高度有明显差异。《广厦时代》调查后发现,主力销售4.2米高LOFT的项目,绝大多数都采用了在售楼处搭建临时样板间的做法,鲜有依照实体楼制作样板间的情况。虽然售楼处的样板间同样装修得美轮美奂,但实际层高却往往不好控制,有意拔高十几厘米是常有的手段,最终造成了交房与看房时的差异。

  样板间是LOFT 交房时高度“LOST”

  在某知名互联网公司工作的刘刚是一位典型的被限一族,大学毕业不久,又到了谈婚论嫁的年龄,够不上北京的买房资格,不得不选择商住两用房作为过渡。

  2013年初,刘刚在通州马驹桥附近买了一套60平方米的商住LOFT。谈到当时的决定,刘刚表示,就是因为参观了项目样板间,觉得无比欣喜,不但实现了住“楼上楼下”的愿望,而且房子还送精装修,4.2米的层高被很合理的隔开,一点不显压抑。

  苦等了一年多,终于在去年年底实现了收房。但刘刚站在房间内却总觉得哪里不对劲了,身高超过一米八的他穿着鞋,在二层的房间里,甚至都能感觉头皮与房顶若有若无的接触,而这是此前在样板间从未没有感受到的。

  由于担心房屋高度“lost”(遗失),刘刚请来了专业的验房师测量,结果却表明,房屋高度并未缩水,确实是4.2米高。这就让刘刚纳闷了,难道问题出在样板间里?

  在北京青年报记者探访过的多个商住LOFT产品中,也经常遇到刘刚的困惑,上周,记者在门头沟某在售LOFT项目的样板间内就感觉宽敞舒适,但结合身高初步测量后,总是觉得样板间并非仅仅4.2米。

  对于这样的疑惑,一位销售LOFT产品的房企营销负责人向北青报记者证实,由于监管部门对于商住楼高度的限制,人为拔高是LOFT样板间的无奈之举,这也是为什么很少看到LOFT实楼样板间的情况。以层高4.2米为例,净高基本上在4米左右,首层层高一般不低于2米,在2 -2.5米左右,楼板约15厘米,剩余层高最多也仅为2米,无论做卧室还是书房都极为尴尬和不适,首层也会感到压抑。因此,调高样板间高度可以让看房客户感到舒适、实用,但也不会拔高太多,一般做法是拔高二层的高度,约为十几厘米不等。

  政策约束导致LOFT“身高”多为4.2米

  虽然4.2米层高的LOFT弊端明显,但由于政策的限制导致北京市场上的LOFT产品绝大多数都是4.2米的层高,只有个别销售多年的老项目如正源·尚峰尚水才有少量5米高的LOFT。

  为什么不能建更高的LOFT?据北京美联市场研究部高级经理张磊介绍,早在2006年,北京市规划委在《容积率指标计算规则》文中就对不同土地类型上的LOFT产品层高作出了详细规定:住宅类层高需小于等于4.9米,办公类层高需小于等于5.5米,而商业类层高则需要小于等于6.1米,超出部分需要双倍计算。张磊指出,“层高”对于LOFT产品来说是非常关键的一项指标,而政策的规定导致,商住楼不得不将层高控制在4.9米以下,才能实现“买一层送一层”的承诺,否则,就要按该层水平投影面积的2倍计算。

  目前市场来看,在北京多次规定禁止在办公、商业类地块上建设“类似住宅”类产品后,打政策“擦边球”的LOFT不得不做出一定的“妥协”,导致市场上“身高”仅为4.2米,将将能算得上LOFT的项目占了绝大多数。据北青报记者不完全统计,从2013年至今,约有24个商住LOFT项目入市,大多是4.2米高。

  无可奈何的“开销”

  不仅是居住上相比以往的LOFT缺乏舒适度,也由于其土地的商业办公类属性,导致实际居住起来,LOFT产品会带来诸如生活成本高、使用年限短等缺点。

  除了40或50年的产权年限外,LOFT的生活成本也远高于普通住宅。像入住后水、电、煤气、物业、停车费等日常生活开销大多数都是参照商业、办公标准来征收,现在市场上有些LOFT项目甚至没有煤气,对于住户来说可以说是十分不便。

  并且,对于投资客户来说,购买LOFT多是出于限购而不得已为之,但实际上,LOFT的升值潜力往往要低于住宅。我爱我家集团市场部孔丹表示,从二手房成交来看,LOFT产品并没有受到追捧,而小户型的普通住宅则很好出手,价格也不错。此外,LOFT产品要求最低首付五成,按揭最多10年,也导致自有资金占用较高,周转较慢。

  另外,孔丹也提醒投资买房人,从中弘·北京像素、金隅·自由筑相对成熟的LOFT社区来看,年轻的刚需是LOFT产品的主要客群,更多购房人购买LOFT是用来过渡或出租获得租金。

  文/本报记者 李桁

(来源:北京青年报)

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