目前已有19家外国领馆落户珠江新城。

　　广州领馆“搬家史”：向东，向东，挺进珠江新城

　　根据广东省外办的资料，截至去年10月，广州共有外国领馆51家。而目前逾6成的外国领馆集中在天河区，当中又以珠江新城成为最多领馆聚集的片区。

　　若绘制一张广州外国领馆区的迁徙地图，不难发现，领馆区的“搬家史”与广州“东进”发展的思路“神同步”。而对于外国领馆来说，其搬家的主要动力是什么？他们在选择办公场地时，最看重商用物业的哪些质素？外国领馆的入驻和搬离，通常会给写字楼乃至物业所在沿线路段、商圈带来多大的影响？

　　文/图 广州日报记者 王雯倩

　　20世纪80年代 沙面

　　最具风情

　　19世纪末至20世纪80年代，欧洲建筑群林立的沙面堪称广州城内最具异域风情的小岛。而恰是因为上百年的历史沉淀，沙面备受外国领馆及外资企业的青睐，是早年各国驻广州领事馆的集中区。

　　不过，进入20世纪90年代后，各国领事馆陆续撤出沙面并迁往交通更便捷且新建写字楼密集的市中心。如今，仍坚守在这片小岛上的仅有波兰领馆。

　　商圈现状

　　因文物保护铺不大好租

　　沙面这座被评为国家5A级景区的小岛，在各国领馆搬离之后，其商圈有何变化呢？

　　目前，沙面有许多建筑物都被列入文物保护名册，尽管每天慕名前来的游客人数处于高位，观光消费需求强烈，但出于对建筑文物的保护，多数老旧建筑都不可用作经营餐饮，仅能用作零售。

　　“沙面的商圈氛围虽好，但商铺却不大好租，因为文物保护对商家业态的限制较多，以至于商圈业态的功能较为单一。”中原地产商铺部区域营业经理吴锋表示，目前沙面大部分商铺的月租为100~200元/m2，仅相当于社区商铺的租值，主要原因在于大多数铺面仅可做零售，譬如面向观光客的旅游纪念品店、服饰店等，此类租户对租金的承接力较差，难以支撑租金上涨。

　　20世纪90年代 “63层”

　　大起大落

　　“63层”（广东国际大厦），这座曾经的广州地标，上世纪90年代是它最风光的年代。曾几何时，英国、法国、德国等多个驻广州领事馆，都是它的明星租户。1998年，“63层”的原业主广东国投宣布破产。自此，“63层”风波不断，12年经历了三次拍卖。目前其酒店委托洲际酒店集团管理，并更名广州中心皇冠假日酒店。

　　除了“63层”外，环市路上的花园酒店也是外国领馆首选进驻的办公点之一，日本驻广州总领事馆目前仍设在花园酒店。

　　商圈现状

　　居民消费力高铺租高企

　　“因为环市东路至淘金一带，聚居着许多华侨家庭，而且居民的消费力普遍不低，即便多国领馆迁至天河商圈，对该片区的商圈发展影响不大。”中原地产商铺部区域营业经理吴锋表示。

　　从建设六马路乃至整个环市东商圈，商铺租金普遍较高，当中又以餐饮铺位最为热租。譬如靠近华侨新村的商铺，如果是面积在30平方米左右的小商铺，每月租金超1000元/m2的比比皆是。而华侨新村的小别墅，通常月租都在8万~10万元/月，“这么高的租金，还是有很多租客在抢着租。这边空租的情况很少见，特别是街铺和小别墅。”

　　21世纪初 天河北

　　红足10年

　　在环市东“63层”没落之后和珠江新城崛起之前，天河北商圈深得多国领馆欢心。那些年，美领馆租下了天誉花园的裙楼商业，而中信广场亦吸引了意大利领事馆、马来西亚领事馆、新加坡贸发局等多个境外政府的派驻机构。

　　随着各国领馆的入驻，许多外资企业、移民留学公司乃至外语培训机构，纷纷抢着进驻天河北商圈。不少本地企业也以能租下中信广场的几间办公室为荣。

　　商圈现状

　　除天誉花园外影响不大

　　“天河北商圈中，受领馆搬迁影响最深的，应该就是天誉花园了。”中原地产商铺部区域营业经理吴锋表示。2013年7月，美领馆正式搬入珠江新城，天誉花园的商业裙楼人去楼空，彼时曾有不少地产人将此看做天河北写字楼商圈巅峰时代逝去的标志。

　　吴锋指出，天誉花园算是一个比较特殊的个案，首先它不是传统意义上的写字楼物业，而只是小区配套的商业裙楼。美领馆撤离后，该物业的大业主也在积极放租，“租金比之前租给美领馆时高了，但出租率一般。”至于天河北商圈内的其他写字楼物业，出租率都近乎饱和状态，租金亦是逐年递增，目前大约110~140元/m2·月。整体来看，受到领馆外迁的影响并不大。

　　如今 珠江新城

　　新贵吃香

　　软硬件配套日益完善的珠江新城，现已成为越来越多外国驻穗领馆的首选办公区。据统计，目前已有19家外国领馆在珠江新城落脚。

　　从外国领馆的分布来看，要数珠江新城地铁站周边的写字楼最为密集。最显眼的当属在华就路上独占一方的美领馆，与之隔路相望的富力中心则有巴西、西班牙、厄瓜多尔、比利时、智利等多国领馆坐镇，而其“邻居”合景国际金融广场亦有意大利领事馆入驻（华夏路上简直要凑出最强球队阵营了，有木有）。

　　3月初搬离“63层”、刚加入珠江新城的英国领事馆，则在地标建筑物“西塔”（广州国际金融中心）办公。

　　临江大道上的发展中心大厦有澳大利亚领事馆和俄罗斯领事馆，广州大道中的华普广场有古巴领事馆。而穿过黄埔大道，天河南的粤海天河城大厦则有墨西哥、奥地利、荷兰等多国领事馆。

　　此外，在与珠江新城隔江相望的赤岗领事馆区，友邻三路上两栋低矮的建筑物便是韩国和泰国领事馆。

　　外国领馆为何十年一搬家？发展！

　　如果回顾外国领事馆在广州的“搬家史”，不难发现，除沙面以外，几乎是每十年一个周期。

　　“外国领馆搬一次家不容易，因为都是政府行为，从报备到获批都需要经历一段审核时间。因此，外国领馆在签订租约时通常倾向于8~10年的长租约。”

　　曾经接待过多国领事的高力国际办公楼服务租户代表部副董事梁杰告诉记者，领馆搬家的主要原因常见有两方面，一是考虑到办公物业的折旧情况和自身业务发展需要。譬如近十年来，移民案例和外出旅游人数增多，欧美国家在签证业务方面都加大投入人力和物力，而当现有的领馆办公场所面积和设备已无法满足其需求时，搬家在所难免。

　　另一方面，外国领馆也会根据驻地城市的规划与发展，选择搬去更有利于其进行商贸合作和政治交流的区域。这也是为何多国领馆在“搬家”时，会与广州“东进”的发展道路高度吻合。

　　领馆进驻=金字招牌

　　发展商都愿意给优惠

　　多位商业地产业内人士介绍，写字楼在招租时，优先考虑的客户有两类：外国领馆和世界500强企业客户。“对于多数外国领馆来说，他们搬去新写字楼的租金，很可能比旧写字楼还便宜。”梁杰指出，发展商们往往不会在写字楼租金上对外国领馆客户有明显的减免，但会暗地里延长免租期的期限，“看上去好像只给了9折，但如果算上免租期，领馆租客通常能拿到7~8折的租金优惠。”

　　领馆挑写字楼最看重什么？安保！

　　与普通企业客户相比，外国领事馆在挑选办公物业时，首先看重的不是预算，而是写字楼物业的安保问题。据梁杰介绍，此类客户在参观写字楼时，会特别注意物业的消防疏散通道、消防监控、逃生道路、消防车能在多少分钟达到等问题。与之同等重要的是同一栋写字楼内其他租户的情况，譬如有无涉及其国家邦交问题的租户。

　　其次，写字楼自身的设施条件也是其考虑条件之一，而且外国领事馆的领事亦会根据个人喜好来挑选物业，“例如有些不同国家的领事私底下会有往来，如果其中一家外国领馆已经做好准备搬去新写字楼，与之相熟的别国领事若也有此打算，很多情况下，会直接搬到同一栋写字楼”。

(来源:广州日报)

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