在多重政策的推动下，改善型需求积极入市，促使北京出现“红五月”，可售商品住宅的库存量也达到了最近一年的最低点。值得一提的是，房地产市场的产品结构出现明显变化，从刚需“一家独大”过渡为改善型置业占比提高，且随着房价的调整，改善型置业的门槛也越来越高。业内人士称，通州出现单价高达8.2万元/平方米的项目，门头沟项目最高单价也突破8万元/平方米，海淀东升乡甚至有项目最高单价达到13.2万元/平方米……在改善型产品偏郊区化的趋势下，京西南王佐板块有望成为最后的改善洼地。

　　楼市上演“红五热六”

　　中原地产市场研究部统计数据显示，5月，北京新建住宅（剔除保障房、自住房）实际签约套数为4822套，环比上涨达到了37%,成交均价也达到了28810元每平米，环比上涨了0.2%,目前可售纯商品房住宅（剔除保障房、自住房）只有62882套，这一数值也是最近一年来的最低点。其中剔除企业自用，只有5万套左右。

　　亚豪机构副总经理高姗表示，5月，扣除保障房及自住房后，纯商品住宅成交量创年内新高。与此同时，供应回暖的势头也开始出现，由此，楼市供需旺季全面开启。

　　在亚豪机构统计的6月计划入市的项目中，有14个属于高端改善型产品，占据6月计划入市项目的七成。郭毅指出，开发商仍然在等待时机，虽然6月仅20个项目计划入市，但市场仍在不断转暖，后续有望出现供应高峰。

　　对于改善型产品备受市场青睐的现象，克而瑞北京机构高级分析师杨胜坤指出，这种现象将直接催生“红五热六”，北京楼市将迎来一个小拐点。不过，从购房者的角度来讲，眼下的确是改善置业的窗口期，但现有产品价格不断上涨，改善型产品的升值空间有待考量，因此出手前务必需要寻找更好的价值洼地。

　　改善型需求成市场主流

　　正如杨胜坤所言，改善型产品价格日渐水涨船高。但同时，北京最近三年400万-800万区间的物业成交占比持续上涨，从2013年占比只有9%，2015年截至目前突破了15%，这也一定程度上反映了改善型需求的旺盛。

　　中原地产首席分析师张大伟认为，整体来看，过去十年楼市的购房刚需大部分都到了升级置业的时期。

　　克而瑞最新成交排行数据显示，5月（截至5月24日）成交金额前20的项目中，有10个项目为高端改善型产品，其中多数项目位于海淀和朝阳区域，另外处于持效期的丰台项目领秀翡翠山表现也较为抢眼。

　　杨胜坤认为，海淀和朝阳为传统改善型产品的热销区，但由于区域地块日渐稀缺，整体区域市场大有朝顶豪及超豪发展的趋势，未来在售项目单价或将普遍超过10万元，相反原本处于价值洼地的丰台正在崛起，代替昔日海淀与朝阳的改善市场地位。

　　京西南或成改善产品洼地

　　记者在采访中了解到，业内人士普遍认为，京西南丰台王佐板块的价值较为突出，可以说北京改善产品仍然存在价值洼地。

　　据悉，当前继续向张郭庄西南延伸的14号线二期，将连接丰台王佐、云岗地区，在加深西南区域与城区核心区域的交通通达外，为西南区域居民出行带来极大利好。而除了交通通达的便利性，未来丰台区将着力于青龙湖国际文化都会周边基础配套设施的建设，并以此带动整个丰台王佐的发展。

　　目前，区域内暂有领秀翡翠山在售，该项目交通便利，25分钟左右即可直通北京市核心区域。项目拥有16万平方米的景观园林面积，绿化指标更是高达1:1，且为准现房。

　　克而瑞数据还显示，门头沟2014年纯商品住宅的成交均价达32450元/平方米，而同样坐拥生态涵养区且交通更为便捷的领秀翡翠山售价不到3万元，京西南仍将是改善型产品的一大价值洼地。

　　京华时报记者 桂瑰

(来源:京华时报)

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