锦城花园堪称30大二手屋苑的“楼王”，4万元/m2以上成交均价“一览众山小”。

　　“3·30新政”实施3个月，广州30大二手屋苑量价齐升

　　有赖“3·30新政”，广州二手楼市今年打了个漂亮的翻身仗。究其“3·30新政”，第一个利好是二套房贷四成首付，不过这个新政因“穗六条”的存在而未能落地，第二个利好是营业税“5改2”，一大批二手房盘源满足“免税”条件，减轻5.6%的营业税负担。据广州市房地产中介协会统计，自今年3月起，中心六区中介促成的二手住宅成交量价环比由负转正，进入6月，楼市已持续第四个月上涨，新政出台后4月成交量环比激增88.14%的幅度，6月涨速已放缓至7.04%，市场保持惯性上扬态势，并逐渐步入稳定轨迹。量增随之带来价涨。从本报统计的30大二手屋苑3月与6月成交均价的比较看，中心六区30个指标楼盘中，仅有7个出现跌价，其余23个全部上涨。由于二手楼盘“一楼一价”，且屋苑不同组团、朝向有可能出现数千元的单价差，如果撇除成交量过少、结构性下跌的原因，广州市指标楼盘涨势明显。

　　从个盘看，全市30大二手屋苑有4个楼盘在3个月间出现10%以上的“涨停板”，海珠区逸景翠园价涨10%，天河北名盘芳草园涨幅为11.5%，员村板块大盘美林海岸涨幅最高，为12.9%，番禺大盘广州雅居乐则涨了11.1%。值得一提的是，番禺区6个指标盘“齐刷刷”录得正增长，显示“3·30新政”对“刚需”住宅板块带来最大利好，低价区域对新政反应最灵敏。

　　文/图/表：广州日报记者李凤荷

　　专家分析：买家追价成交推高楼价

　　据满堂红市场部研究员刘镜棠介绍，4月以来，广州二手住宅市场迎来“3·30新政”、降息、降准等多重政策利好，带动全市二手住宅买卖成交量增加，满堂红成交数据显示，第二季度二手住宅月均成交宗数比3月成交宗数增近四成，买卖行情呈现回暖。

　　刘镜棠表示，第二季度二手住宅买卖市场热度升温始于“3·30新政”出台。营业税“5改2”政策使广州二手房市场行情出现大逆转，第一个效应是市场买卖活跃度明显上升。满堂红广州分公司在4月新增可售有效房源超过4900套，环比增加20.2%，4月买家访客量环比3月增加超过二成，二手成交宗数环比增加近六成，其中，中心区域成交回暖势头最猛，越秀板块、赤岗板块、金沙洲板块、广园东—沙河—后天河北板块、五羊新城—二沙岛板块、淘金—建设板块、罗冲围—西槎板块4月成交宗数环比3月份成交宗数均超过1倍。

　　大逆转行情的第二个效应是楼市价格，从30大标志盘的3月和6月成交均价比较看，番禺、荔湾标志性楼盘成交均价均出现普涨，而越秀、海珠、天河、白云四区大部分上涨，个别名盘出现跌价。从成交个案看，追价成交情况明显有所增加，4月经满堂红地产促成的二手买卖交易中，成交价高于放盘价的宗数比3月增加60%，但当月总成交宗数占比与3月一样，皆为7.7%。而4月成交价与放盘价相同的宗数比3月增加1.3倍，成交比例也从3月的10.8%增加至15.4%。

　　合富房地产经济研究院院长龙斌表示，房贷松动、降息、降准以及“9·30政策”、“3·30新政”、“营业税5改2”等政策利好叠加，市场信心明显提振，此前观望、犹豫的情绪明显减弱，入市意愿大幅增强，不过追涨热情大多不高。一方面现存的盘源仍较充裕，买家入市不太急切；另一方面，股市与楼市的互动增加，部分买家的注意力和资金有转移股市的倾向。不少“刚需”旧客担心价格上涨，看楼的积极性较以往明显增加。在政策利好下，改善型买家的信心较过往明显增强。大部分业主的心态转强，价格期望值明显提高，大多不肯让价，中心区约三到四成业主开始反价，反价幅度5%~8%。

　　个盘分析

　　海珠区逸景翠园：

　　个别成交因素影响大

　　据广州市30大二手屋苑价格统计，逸景翠园2015年3月成交均价为23535.15/m2，而6月成交均价约25895.63元/m2，涨幅达到10%。据中原地产逸景翠园分行高级营业经理胡克汪透露，虽然逸景翠园价升10%，“3·30新政”对该片区二手成交促进效果不大，主要是该片区购房客户多以周边做批发的生意人为主，受“穗六条”政策限制，社保年限不足使其不具备购房资格。政策利好频出，二手成交量较为平稳，需求量未见明显增长。胡克汪表示，逸景翠园二手均价上涨相信受个别成交因素影响。

　　天河区美林海岸：

　　看楼客多 业主强势

　　据统计，天河区员村名盘美林海岸夺得涨幅榜首位，6月对比3月的涨幅为12.9%。中原地产美林海岸分行高级营业经理张素云表示，“3·30新政”出台、降息降准等诸多利好影响下，看楼客户增多，业主心态较强势。近期放盘量有所增多，买家少有观望情绪，基本看中合适的都会选择入市，成交量也呈持续上涨的趋势。

　　越秀区锦城花园A区：

　　小高层3个月涨两千

　　越秀区名盘锦城花园堪称30大二手屋苑的“楼王”，4万元/m2以上成交均价“一览众山小”。虽然该盘6月对比3月仅涨4.3%，但这是在4万元单价的基础上往上涨，3个月涨近2000元/m2，的确让人吃惊。中原地产水荫路分行高级营业经理钟志明介绍，自“3·30新政”以来，锦城花园成交均价上涨平稳。3月份时，锦城花园B区的成交均价约4.1万~4.2万元/m2，6月成交均价约4.3万~4.5万元/m2。而A区小高层3月成交均价约4.8万~4.9万元/m2，6月的成交均价约达5.1万元/m2。由于多重楼市利好政策落地，该片区二手住宅需求量大，买家入市加快，是导致其价格稳步上涨的主要因素。

　　番禺区祈福新村：

　　业主放盘久少有反价

　　祈福新村3月成交均价为14095.44元/m2，6月成交均价约14662.82元/m2，涨幅达4%。据中原地产祈福新村分行资深营业经理李丹丹介绍，祈福新村3~6月二手成交均价保持平稳。楼梯楼均价约1.2万~1.3万元/m2，电梯楼均价约1.4万~1.5万元/m2。由于不少业主放盘时间较长，心态较弱，即便有新政利好，也基本没有反价的现象。

(来源:广州日报)

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