那些已经拿下天价地，或者想要拿下天价地的开发商要注意了，市场一个并不乐观的信号已经出现，这对于天价地拿地逻辑、解套周期，都将产生深远影响。

　　本周，国家统计局发布10月70个大中城市住宅销售价格变动情况。与上月相比，70个大中城市中，新建商品住宅价格下降的城市有33个，上涨的城市有27个，持平的城市有10个。70个大中城市房价显露颓势。

　　在二、三、四线城市去库存如火如荼进行的背景下，开发商以价换量，从而拉低价格导致全国房价呈现颓势并不算意外，意外的是一线城市价格环比涨幅下滑。据亚豪机构统计，10月，北、上、广、深四个一线城市中，除上海新建商品住宅环比上涨2.1%、相比9月涨幅增加0.2个百分点之外，其他三个城市的涨幅均出现下滑。其中，深圳下滑最为明显，涨幅环比减少了2.8个百分点；广州紧随其后，涨幅环比减少0.6个百分点；北京最低，涨幅收缩了0.3个百分点。

　　北京、广州、深圳房价环比涨幅的收窄，是一个耐人寻味的信号。因为，这对于那些拿下天价地或将要拿下天价地的开发商而言，并不算一个乐观的信号。

　　对于敢于拿下天价地，开发商普遍逻辑是，要么等着下一个地王解套，要么等着市场价格上涨，就像一位房企销售负责人说的那样，“地价和房价就好比面粉和面包，面粉价格在当时看似不便宜，但是只要等到面粉变成面包时，面包价格超过面粉，就不亏钱。”

　　而支持这一逻辑的关键就是一线城市房价持续地上涨，因为只有房价上涨，开发商才敢拿价格更高的地块，已经拍出的天价项目才能卖出高价，一旦一线城市房价上涨动力不足，之前的天价地拿地逻辑就会发生改变。

　　亚豪机构一项统计显示，北京过去10年产生的11个地王项目平均需要4年才到盈亏平衡点，但这并不意味着今年拿到地王的开发商花费4年时间也能够解套。地王盘赖以解套的关键点就是房价持续、高速地上涨，在房价没有上涨到地王盘预期价位时，房企只能选择延迟推盘，以时间换市场。但是，拖延入市造成的恶果并不仅仅是房企付出了更高的成本，更深远的影响则是拖累到企业的扩张速度。

　　新房市场不断冲高的价格与大多数购房者有限的支付能力，将是未来一线城市楼市的主要矛盾。要想破解这一矛盾，寄希望于政策的放松能够降低包括税费、利息在内的购房总成本，显然是不现实的，因为，与动辄超过600万的房子总价相比，降息、减税带来的购房成本下降是微乎其微的。 □邢飞

(来源:京华时报)

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