文/广州日报全媒体记者陈昕宇、王名润 通讯员邱霖静、李舒婷、罗莉

　　双方“你情我愿”签订房屋买卖合约，然而却因为买方不具资格，导致交易不成功。于是，卖方以买方违约、中介方诱导买卖双方签订合约为由将买方、中介方告上法庭，要求买方支付违约金、赔偿损失，中介方承担连带赔偿责任……昨日记者从顺德法院获悉，该院在近期审理了这起房屋买卖合同纠纷案，考虑到买卖双方均有违约责任或行为，法院解除双方《房屋买卖合约》，驳回了原告其他诉讼请求。法院提醒购房者要尽量完善合同审慎签约，明晰履约节点，适当约定履约时间。

　　起因：合同签订后 买方要求解除合同

　　2017年10月13日，卖方莫某彪、胡某玲（以下简称“卖方”）、买方张某（以下简称“买方”），与某房地产中介公司（以下简称“中介方”），三方签订《房屋买卖合约》。合同约定买方以150万元的价格购买原告位于佛山市顺德区某处商品房，除约定了房屋买卖价款、买卖双方违约责任等基本条款外，还约定了“买方知悉限购及贷款新政，确保提交合资格文件办理过户及贷款手续”“卖方同意买方有权将房产过户至第三方名下”等特别条款。

　　同日，双方还签订了一份《附件》，其中约定：签订合约之时买方支付定金，卖方收到定金后需在70日之内向抵押银行申请转按手续，买卖双方应协同办理转按手续。合同签订当天，买方向卖方支付了2万元定金，并向中介方支付了3750元中介费。

　　然而，2018年1月8日买方、中介公司向卖方邮寄了一份《告知函》，内容为：买方因政策变动及不可抗力原因导致不具备购房资格，2017年10月13日签订的购房合约不具备继续履行的条件，本公司代买方请求与你们协商处理解除合约及退款事宜。卖方遂将买方和中介方起诉至顺德法院，要求依法解除房屋买卖合约，并由买方向原告支付违约金15万元、赔偿损失10万元，并要求中介方承担连带赔偿责任。

　　庭辩

　　卖方：买方不具资格却隐瞒事实

　　庭审中，原告称，被告在合同签订当日支付2万元定金后，既不向原告支付剩余购房款，也不配合原告办理房屋交易手续。该购房者在签订合同时，故意隐瞒事实，导致涉案合约无法履行，延误了原告出售房屋的最佳时机；因此购房人的行为属于根本违约，应支付房屋成交价10%即15万元的违约金。

　　原告还认为，被告中介方在知道买方不符合购房政策下，仍诱导买卖双方签订房屋买卖合约，需对损失承担连带赔偿责任。

　　买方：已告知不具购房资格

　　购房人张某却称：签订合约时，其已经口头告知卖方暂不具备在顺德购房的资格，但表示可尝试通过绿色通道方式入户佛山取得购房资格等。

　　张某称，卖方未在约定的70日之内去银行办理转按手续，买方多次催促卖方沟通推进相关手续办理，但卖方却一直没反应，明显怠于履行合约，原告卖方才是违约方，买方不需承担任何违约责任。并且，售房人主张的损失并不真实，也并未实际发生，因此对其主张的损失不予承担。

　　被告中介方也辩称，原告卖方在合约中同意将房产过户到第三人名下，表明卖方知悉买方暂不具备购房资格；中介方在之前多次联系卖方当面协调推进相关手续办理，中介方已尽到职责，不应承担合约履行中的责任。

　　法院： 买卖双方均有违约情形

　　顺德法院认为，本案争议的焦点在于：《房屋买卖合约》违约责任由谁承担以及应否解除本案的《房屋买卖合约》。首先，关于违约责任的问题，原告卖方认为其是在收到告知函后（即2018年1月8日后）才知道买方不具备购房资格。但实际情况是，早在几个月前原告在签订合约时已经知道买方暂时不具备购房资格，所以一直没有在约定的70日之内去银行办理转按手续，且卖家对中介方提出的当面协商的请求一直不予回应，导致合约履行不力，需承担违约责任。

　　其次，买方在明知自己不具备购房资格的情况下，仍与卖方签订《房屋买卖合约》，虽然约定了其可以将房屋过户至第三方名下，也曾通过中介方尝试联系卖方解决问题，但仅从微信记录来看，无法确认其联系卖方是为了解除合约还是为了将涉案房屋过户至第三方名下。

　　根据买方证明出具时间，法院推定买方在2018年3月8日之前并无向卖方明示在自己无法办理过户手续的情况下，应将房屋过户给何人，故买方也存在违约行为。

　　判决： 合同因履行不能判决解除

　　关于应否解除《房屋买卖合约》，顺德法院认为，该合约是买方、卖方、中介方在自愿平等的基础上签订的，合法有效，对当事人均具有法律约束力，双方均应按照合同约定履行义务。因此，原告请求解除《房屋买卖合约》，予以支持。

　　考虑到卖家对《房屋买卖合约》的解除亦存在过错，卖家要求买家张某支付违约金及赔偿损失的诉讼请求，不予支持。原告要求被告中介方对被告张某的债务承担连带责任，亦不予支持。顺德法院判决解除原告莫某彪、胡某玲与被告张某于2017年10月13日签订的《房屋买卖合约》，并驳回原告其他诉讼请求。

　　建议： 要尽量完善合同审慎签约

　　“银行放款问题一旦出现，往往就会令房屋交易陷入难以处理的复杂局面。”顺德法院提醒，各位买客、卖客在房屋交易之前一定要准确研读相关政策，做好准备，要尽量完善合同审慎签约，明晰履约节点，适当约定履约时间，同时，买卖双方均应调整心态，合同亦应遵守诚信原则。中介公司作为专业机构，应及时向房屋买卖双方严格、准确解读新政，尽到告知义务，切勿擅自承诺、协助双方做假手续规避政策。

　　“房屋买卖是每个家庭的大事，房屋买卖合同签订是房屋买卖顺利进行的关键要素。”顺德法院称，无论买方还是卖方，在房屋交易过程中都应该有契约精神，严格按照合同约定履行各自义务，否则会因小而失大。遇到类似纠纷时，首先可以彼此协商，寻找双方都可以接受的解决方法。实在协商不成，可以循法律途径解决。

　　延伸案例

　　借款额度时间有变

　　违约金该不该付？

　　购房的纠纷不仅出现过户前，即使房屋买卖成功过户，买卖双方也有互诉至法院的情况。上周，顺德法院举办2018年“开放法院·阳光司法”首场活动。40余人现场旁听容桂法庭审理的一宗房屋买卖合同纠纷案。

　　记者了解到，2017年7月9日，原、被告签订《房地产买卖合同》，由被告将案涉房屋作价168万元出售给原告。原告依约定于签订合同当天支付被告定金8万元。

　　由于各方面原因，买方银行按揭到8月底才出来，同时佛山在2017年8月1日下达了相应的房屋买卖税收政策。

　　双方商量后，签订了《房屋买卖合同补充协议》，约定原告在过户当天向被告支付首期款30万元，被告收到银行按揭款项两个工作日内按原购房合同房价进行多退少补。

　　记者从庭审过程中了解到，买方购买房屋的价格为168万元，按照约定其中定金8万元和首期款30万元由买方以自有资金支付，剩余130万元由买方通过申请银行发放贷款的方式支付。即在买方自身资金达38万元的情况下，买方只要成功申请到130万元的银行按揭贷款便足以支付全部购房款。

　　但实际上，买方成功申请到的银行按揭贷款是160万元。同时，买方以自有资金支付的购房款仅为25万元，而非38万元。即卖方实际收到了185万元的购房款，比约定的168万元多出17万元。

　　买家于是在今年3月诉至顺德法院，提出卖家归还款项17万元、按约定支付违约金16.8万元等请求。而卖家在今年5月也提起反诉，认为因买家没有督促银行尽快放款，致被告于2018年1月3日才收到余款，严重超过原被告约定的“办理过户后50天内”，应支付违约金。

　　法庭调查围绕争议焦点“案涉房屋是何时交付给原告的？原告对于支付时间是否存在过错？原告或者被告是否构成违约？”展开。经过一个多小时的审理，法官宣布休庭，择日宣判。

　　记者从银行业内了解到，类似的房屋买卖纠纷并不少见，参考类似的案件。一个可能性是因为各种调整，所需缴纳税费可能超出了买卖双方的预期，一个可能性是申请银行贷款的进度比买卖双方预料的慢。特别是后者。因为房贷方面的额度问题，银行放款的情况往往会晚于买卖双方的预期。

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