购房维权难 监管遇尴尬 咋破解?

2018年07月16日09:04  来源:华商报
 
原标题:购房维权难 监管遇尴尬 咋破解?

   多位业主接受采访时都提到,在遭遇开发商违约时,诉讼只是最后不得已的选择,“不太懂法律,又费精力”。对他们来说,如果不能从开发商处得到答复,更愿意选择找相关职能部门投诉。

  那么,业主找相关部门维权或咨询时,职能部门都扮演着什么样的角色?会得到怎样的答复?连日来,华商报记者与几位维权业主一起进行了走访。

  案例1

  购房价高于备案价

  等了近一年无法网签

  去年9月就给开发商交了首付款,至今都没能网签。购房者向房管和物价两个职能部门咨询,才发现无法网签是因为成交价高于备案价,而找物价局调整备案价,物价局表示暂时不能调那么高。

  去年7月,山西籍的李女士落户到西安。通过购房资格审查后,9月24日在凤城十路一城改房项目购买了一套90.87平方米的住房,单价12980元/平方米,总价117.95万元,并签订认购协议。9月28日,在交付30%首付款后,开发商收回认购协议,表示将进行网签和备案。可时间一天天过去,网签的事却搁置下来,开发商一直让她再等等,可一等就到了今年。

  今年3月1日,开发商联系让她写一份承诺书,还说不签就得退房。承诺书写着:“本人购买房屋面积90.87平方米,单价12980元/平方米,成交总价117.95万元。 项目无虚假销售,愿意接受购买房屋的价格。本人承诺后期出现问题与房管局无关。”想着签了承诺书就能很快网签了,可是此后开发商还是一拖再拖。

  为了让自己的房子早日网签备案,李女士拨打了12345市民热线电话。

  6月12日,西安市住房保障和房屋管理局工作人员电话回复李女士说,她所购房子价格高于开发商备案价1万元/平方米,不符合“一房一价”政策,所以不能办理网签和备案。对方表示,商品房价格问题归西安市物价局管。

  李女士又去找西安市物价局,物价局一位工作人员回复,物价局并没有该项目的备案信息,之前的备案由房管局负责。

  无奈,李女士向媒体求助,而这让开发商“记住了”李女士。李女士再联系开发商,对方直接回复:全款购房、退房或者一直等下去,总之是不能办网签和备案手续。6月26日,开发商一位于姓负责人甚至放话,“你不是找媒体和政府吗,那么你就等吧,时间会解决一切”。

  走访职能部门

  房管局:归物价局管

  物价局:建议再等等看

  7月12日,李女士的父母专门从山西赶到西安帮她解决问题,临行前,李女士的父亲李先生分别给西安市物价局和西安市房管局的局长写了信,反映购房难以网签的问题。

  7月13日,华商报记者陪同李先生到西安房管局产权市场处咨询。一工作人员回复,商品房价格问题归西安市物价局管,高于物价局公示价格销售的商品房,肯定是无法通过网签备案系统的。只要备案价进行调整,肯定能通过网签。当着李先生的面,该工作人员拨打了开发商电话,督促其尽快去物价局办理调价。

  记者和李先生到西安市物价局了解情况,商品价格处一位负责人表示,物价局条块化管理中,要求开发商在销售中必须明码标价,不能高于备案价销售,该开发商的行为肯定违规。开发商之前向他们报过两套房子需要调高备案价,其中并不包括李女士的房子,他们研究决定最多能调高到11000元/平方米。

  该负责人建议,可以再等等看。

  摆在李女士面前有三条路:退房另买,作为单身的她不属于刚需,很难通过摇号再买到一套新房,现如今的房价更是水涨船高;不退房补足全款买下这套房,又得让父母四处举债,就算住进新房也没有法律保证。为了让所购房子早日网签,李女士无奈地表示,她只能选择再等等了。

  案例2

  商业项目以住宅销售

  70年产权变40年

  去年7月,李先生全款在曲江银座买房,当时承诺2017年年底交房,可拖延至今仍未交房,开发商承诺的70年产权也未兑现。对此,多名业主不断找开发商讨说法。

  开发商不交房 屋里堆家具

  日前,家住西安的李先生告诉华商报记者,去年7月,他在曲江银座看了一套房子,算是准现房。当时房价每平方米1万元。根据双方约定,开发商承诺去年12月31日交房。实地看了房子之后,李先生按销售人员的要求,先付了30%,没过几天又付了剩下的70%,全款买下了一套67平方米的房子,总价67万元。

  李先生称,今年初他去询问交房事宜,销售人员称房子的一些水路、电路及供暖设备还在调整。两个月后,李先生再次询问,销售人员仍以各种理由拖着不交。房已建好,为何迟迟不交?李先生以装修房子提前量尺寸为由,找销售人员打开房子,竟看到毛胚房里堆满家具。他质问销售人员,得到的答复是“临时存放一下,以后会搬走的”。

  在曲江银座售楼部,还有几名业主在跟开发商工作人员讨说法。

  业主张先生称,去年买房子销售人员明确称产权70年,当他们提出要看相关证件时,被销售人员以“‘五证’肯定齐全”给搪塞过去了。之后张先生付了全款,可房管局的正式网签合同迟迟下不来,销售人员以各种借口拖着,后来他们从其他业主那里知道曲江银座是“商住用房”(指楼盘以商业立项,但以住宅名义对外销售的房屋),是40年产权,根本不是70年产权。

  张先生和华商报记者一起致电西安市房管局,得到的答复同样是40年产权。现场的曲江银座售楼部工作人员解释称,他们正在办理手续,争取把产权年限变更为70年。

  管委会:市政府已同意项目变更

  6月21日,有业主在人民网的地方领导留言版咨询曲江银座的用地性质,“开发商于2016年以住宅商品房性质在市场出售此项目,并在销售过程中提供了相关商转住的政策文件及商转住承诺。我们看到政府文件及主管部门的公示……5月14日,市政办发(2018)46号文又说不得变更土地性质,导致此项目土地变性暂停,房子不能如期按约交付,造成我们的合法权益受损。”

  6月29日,西安市曲江新区管委会回复称:2016年西安曲江国际会展控股有限公司依据“市政发【2016】32号”文件来函申请将“曲江银座项目”部分土地规划用地性质变更,同时提交了相关论证报告。目前,曲江规划分局已按程序上报市规划局审定,原则同意项目中约11亩土地用地性质由商业用地调整为居住用地。后依据最新程序,将该项目用地性质调整后规划条件上报市政府,6月19日,市政府已签审同意该项目变更后指标,近期将会下发,下一步该公司将按照新的用地性质办理土地变更手续。

  看到该回复,发帖业主并不满意,他表示7月4日曲江管委会答复业主代表时称:6月19日市政府会议没有通过项目变更,与6月29日曲江管委会答复不一致。

  走访职能部门

  几家职能部门都无法给出满意答复

  7月13日下午2时许,华商报记者与李先生来到曲江新区政务服务中心,他先到了房管局窗口,工作人员很热情地接待了他。对于他提出的至今未能交付房产、产权时间以及购房业主价格并不统一等问题,工作人员一一记录并返回办公室联系。最终,因相关行政权限没有下放等原因,答复仍需找西安市房管局,同时承诺帮李先生联系和投诉。

  随后,房管局工作人员还陪同他来到楼下的工商局窗口。对李先生反映开发商涉嫌违规的问题,工商窗口查询后,答复开发商是在省工商局注册的,按属地管理应由工商雁塔分局含光路工商所管辖,并提供了电话。

  下午4时,记者和李先生一起电话联系西安市房管局,提及销售房产价格不规范问题,值班人员回复“给物价局打电话”,又问及产权时,对方提供了房管局市场产权处电话,但无人接听。随后,李先生又拨打了西安市物价局电话,值班人员说投诉打12358。李先生表示“投诉过没有回复”时,对方又给了商品价格处电话,但李先生多次拨打一直无人接听。

  案例3

  开发商要解除认购协议

  购房者维权近一年未解决

  从2014年至2016年间,陆续有市民购买位于南郊某处的商品房,由于当时开发商没有办商品房预售证,购买该房的业主便与开发商签订了“房屋认购协议”,协议中都规定了取得预售证并进行网签的时间。

  2017年4月,西安市房管局对开发商在未取得预售证的情况下,销售该房屋的违规行为给予了行政处罚,并责令企业立即停止违规行为,暂时关闭售楼部。同年8月,购房者突然接到开发商的“告知函”,通知他们解约退款。

  一位购房者代表表示,当时的签订“认购协议”的购房者有100多户,由于房子长时间不能网签,2017年年初时很多业主提出要退房,但当时开发商不同意。但进入2017年以后西安房价大涨,开发商又提出退房,这时候大家肯定不愿意,他们先后多次找开发商、街道办、区政府、房管局等部门投诉维权。西安市房管局曾召集多个部门与开发商、购房者协调此事,但问题一直未能解决。

  今年6月,开发商在向房管局说明情况时提出,给予之前购房者现金或面积补贴的方案,但购房者认为这一方案仍然是要涨价的,大家无法接受。

  今年6月底,部分购房者接到法院的传票,原因是他们被开发商起诉了。起诉书显示,开发商起诉部分购房者的理由为:因各种原因,公司无法与购房者签署正式的《商品房买卖合同》,之前签订的协议已经不具备继续履行的可能性。为避免双方扩大损失,因此向法院提起诉讼判决,终止《××××小区认购协议书》。目前,这些被起诉的购房者正联系律师准备应诉。

  走访职能部门

  房管局:希望购房者继续与开发商协商

  6月底,记者与部分购房者再次到西安市房管局进行反映。西安市房管局一负责人表示,房管局作为商品房买卖的主管部门会维护购房群众的切身利益,如果涉事开发商不解决前提遗留问题,房管局会限制开发商办理相关手续的进度。当时,购房者代表向房管局提交了所有业主资料。

  7月12日,在事件无明显进展的情况下,购房者代表再次到西安市房管局询问。房管局方面表示,希望购房者们继续与开发商进行协商,在遗留问题没有解决之前,房管局是不会给其办理相关手续的。另外,房管局方面仍会尽力协调解决此事。

  案例4

  房子涨价后被要求退款

  购房者起诉开发商

  今年1月,市民肖女士认购了南二环一小区一套住房,当时她与开发商签订“认购协议”。双方在协议中约定,房屋单价每平方米8400多元并且约定了网签时间。随后,肖女士又交了40%的首付款,总计41万多。

  缴纳房款后,肖女士一直等待开发商通知她进行网签,期间她也曾多次打电话询问,置业顾问解释称网签价格跟实际价格相差几百元没能网签,让肖女士再等等。6月16日,等待尽快网签的肖女士突然收到开发商通知,通知中以肖女士没有结清房屋尾款为由,要求退房。肖女士认为,这明显是开发商趁西安房价大涨的时候,不想按原价卖房了。

  除肖女士外,有20多名购房者也遇到类似情况。其中一名购房者在4月份时被开发商要求退房,后在街道办协调下,该购房者每平方米加价900元,并缴纳了50%的首付款,但到了6月份,他仍接到开发商的退房通知。

  有购房者表示,置业顾问曾说要么接受以每平方米1.4万元的价格购房,要么只能退房。华商报记者查询发现,今年5月,该开发商已经在物价局完成部分房源的调价备案。

  肖女士说,接到退房通知后,她曾先后到房管局、区政府、工商局等部门投诉,相关部门表示会协调解决,但一直没有进展。无奈之下,她请了律师准备起诉开发商。7月12日,西安市雁塔区法院已受理了此案。

  走访职能部门

  房管局:会召集相关部门再次协调

  7月13日,华商报记者跟随另一名购房者吴先生到房管局继续反映此事。房管局一工作人员表示,会在下周搭建平台召集相关部门,再次协调解决此事。

       案例5

  成交价比备案价高

  开发商承认笔误

  改正错误

   买套房子,因成交价高于物价局核准的房价,导致房子难以网签。开发商承认,系销售人员工作失误造成,愿意向购房者道歉,按照备案价格尽快完成认购及网签。

   今年2月,新西安人郭先生通过购房资格审查后,购买了西安城东一套商品房,面积为89.54平方米,单价优惠后为8181元/平方米,总房价为736562元。

   3月3日,郭先生交了首付款22.2562万元,他多次催销售人员办理网签备案,但一直办不下来。他最后询问才知,在西安市物价局商品房价格栏目中,他所购房屋备案价格为7764元/平方米,总房价为695189元,这样一算,郭先生所购这套房成交总房款,比西安市物价局批准价格多了41373元。因为该套房销售价格高于西安市物价局“一房一价”的价格,无法通过网签备案。

   从3月起,郭先生多次到项目售楼部要求解决这个问题,公司表示是销售人员抄错了销售价格,与郭先生签订了《认购协议书》,公司内部已对销售人员及相关领导做出了处罚。

   郭先生向西安国际港务区管委会经济发展局(管物价工作)进行投诉,4月28日,该局回复称,已收到材料,并开始对该项目开发商调查、检查工作。同时,郭先生还将公司起诉至法院。

   5月20日,华商报记者陪同郭先生到项目售楼部了解情况,5月21日,华商报报道了郭先生的事。

   报道后第二天,开发商相关负责人说,在对郭先生购房手续办理过程中,工作人员发现《购房认购书》销售价格与西安市物价局公示价格不一致,及时通知其本人,要求重新签订《购房认购书》及其他手续,并按照公司规定对当事置业顾问和销售主管给予处罚。该负责人称,关于郭先生起诉中提出的赔偿问题,需根据法院的判决来决定。

   西安国际港务区经发局(物价)工作人员介绍,该局调取了开发商销售的资料,发现除了郭先生这套房源价格有出入外,其他房源未发现类似情况。

   经该局详细调查询问,价格不一致为置业顾问工作失误,导致认购价格错误。这种错误为置业顾问工作失误,而非主观故意欺骗。开发商在发现认购价格错误后,主动向郭先生说明相关情况,提出以物价局备案价格尽快完成认购及网签手续,对多收首付款进行退费或冲抵房款等解决方案,并在该局受理投诉后的协商调解工作中提出适当补偿等积极处理方式。

  业内人士:

  开发商违反协议

  房管部门处理没有法律依据

   西安房管部门一业内人士表示,目前开发商主动违约的事件频发,主要是房价暴涨造成的。对于这一情况,房管部门很多时候也显得很无奈,因为一个楼盘项目的开建要经过土地、规划、建设等多个部门审批,到销售时(办理预售证)才轮到房管部门介入,而这些主动违约的开发商大多是一些中小企业,他们在没办预售证的前提下违规与购房者签订认购协议,这种违法销售行为房管部门可以查处,但开发商要违反认购协议,房管部门并没有法律依据去处理。但群众买房遇到问题,希望房管局帮助解决问题,房管局又不能不管,但也只能通过协调各部门协商解决。

   该业内人士表示,目前这类投诉很多,但到底谁来管界定模糊,如何管也没有明确的法律依据或解决办法,因此上级便提出由主管部门负责协调解决,但要保证群众购房的切实利益。因此,房管部门除了协调解决外,对于一些之前五证不全且存在遗留问题,试图完善手续继续销售的企业,房管部门只能暂时控制其办理手续的进度,以避免之前认购购房者问题没解决,开发商又开始销售房源的问题。

   在房地产企业工作10多年的李先生表示,敢主动向购房者提出违约的开发商一般都是中小企业,这些企业有的只有当前一个楼盘,所以并不担心企业信用问题。他们之所以敢这样做,是因为他们很清楚合同纠纷并不属房管、工商等行政部门管,解决合同纠纷就要通过司法途径,但房产类的民事案件诉讼费和律师费都很高,更多的人不到万不得已不会选择这条路。即便购房者向相关部门投诉,管理部门也没有法律依据处理这样的事情。另外,这些开发商往往通过拖延的方式,让购房者失去耐心同意退房。

  法律人士:

  打官司维权也不容易

  律师费、诉讼费高 排队时间长

   如果走法律途径维权,成本有多高?陕西恒达律师事务所高级合伙人赵良善律师表示,市民的诉讼成本一般分为律师费和诉讼费两部分,诉讼费由原告先行垫付,最终由违约方承担,律师费主要看合同是否约定,如未约定,则需原被告各自承担。民事诉讼一审阶段审理期限,适用简易程序不超过3个月,适用普通程序不超过6个月。

   西安城南一楼盘开发商起诉部分购房者要求解约,这些购房者准备集体应诉,但他们咨询律师,由于涉及20多名购房者的问题,初步估算仅律师费就有数百万元。而另外一购房者起诉开发商违约,仅诉讼费就14000多元,估计律师费要五六万元,这笔费用一般家庭是难以接受的。

   2015年5月1日,全国法院变立案审查制为立案登记制。截至2016年3月,全国法院登记立案1420万件,同比增长28.44%。虽然起诉容易了,但案多人少的矛盾进一步加剧。

   今年7月2日,有律师发了一张“雁塔区法院排队系统”的照片,显示“本院已经收案18600件,未结13000件左右,预计排期开庭将在3个月后。”取票时间为上午8时30分,立案号074,“前面还有民商事、执行立案74人在等候……”

   另外,华商报记者咨询西安城区其他法院得知,目前房产类案件已经很多。

  律师观点一:市民维权遇互相推诿

  原因是各职能部门权责不清

   商品房涨价后,开发商以种种借口不交房、或临时加价、或毁约,这样的情况作为政府职能部门有何监管职责?

   赵良善律师认为,政府职能部门对开发商开发房屋过程中的违法行为进行监督,比如,违法开发、违规预售等行为。如开发商逾期交房或者毁约,则属于民法调整范围,属于法院管辖范围,根据《合同法》第九十四条规定:“当事人一方迟延履行主要债务,经催告后在合理期限内仍未履行的,对方可以解除合同”及双方签订的《商品房买卖合同》,可起诉开发商,请求继续履行或者解除合同、赔偿损失。

   但对于开发商临时加价行为,根据《西安市物价局关于商品住房价格申报有关问题的通知》第七条之规定:“房地产开发企业不得有实际成交价格高于公示价格行为。”及根据《价格法》第三十九规定:“经营者不执行政府指导价、政府定价以及法定的价格干预措施、紧急措施的,责令改正,没收违法所得,可以并处违法所得五倍以下的罚款;没有违法所得的,可以处以罚款;情节严重的,责令停业整顿。”

   发现开发商有以上行为,可举报至政府相关职能部门,由政府相关职能部门进行惩处。

   对市民维权过程中出现的房管、物价、工商之间互相推诿的现象,该如何解决?

   赵良善认为,房管、物价部门、工商之所以推诿,是因为权责不明、权属不清,建议通过立法明确各部门的监管责任,并赋予执法权,做到权责清晰,同时明确怠于执法的法律后果,以促进监管部门积极执法。落实举报必须受理的原则,一旦接受买房人举报,即使不属于本部门职责范围,仍应当积极协调,否则,同样视为渎职,接受协调部门在通知后应当积极处理,以督促各部门积极行使职责。

  律师观点二:建立诚信联动机制

  让企业一处违法,处处受限

   北京大成(西安)律师事务所律师韩朝泽表示,最近房地产纠纷案件呈井喷趋势,都是房价增长过快惹的祸。解决商品房案件纠纷,通过诉讼途径远远不够,房地产市场健康有序发展,国土、房管、规划、工商、建设和物价等行政部门严格依法行政才是问题的关键。

   面对开发商绕开备案价格单方涨价的违约行为,国土、房管、规划、工商、建设和物价等行政部门可以约谈违约房地产开发企业,促使开发企业纠正违约行为;政府监管部门也可以建立诚信联动机制,利用大数据曝光违约企业不诚信息、信用约束、联合惩戒、社会共治为主要内容的市场监管体系建设,让诚实守信企业一路顺畅,让失信违法企业一处违法,处处受限;尽量减少商品房交易中间环节,节省交易时间,短时间内房价涨幅比较小,也可以避免一定程度的违约行为。作为消费者,一旦开发商违约,也可以向消费者协会投诉,申请消协进行维权调解,调解不成的话,消费者进行维权,可以通过法律程序,诉讼途径来解决。

   诉讼途径也是消费者最常见、最直接、最有效、最合法的途径。但是诉讼程序有其特殊性:一、启动诉讼途径维权周期比较长,根据《民事诉讼法》规定,法院适用普通程序审理的民事案件,应当在立案之日起六个月内审结,法院适用简易程序审理案件,应当在立案之日起三个月内审结。如果当事人有任何一方不服判决,都可以上诉,上诉法院应当在第二审立案之日起三个月内审结。所以,走诉讼途径维权周期比较长。二、启动诉讼途径维权成本比较高。房地产纠纷,诉讼费一般按诉讼标的收费,由原告预先垫付,官司胜诉后,由败诉方承担;如果没有解决房地产这方面的法律知识和技能,需要委托律师还要支付律师费。所以,走诉讼途径维权成本比较高。

   当然,这些都是普通消费者面对房产纠纷时的无奈之举,我们更希望政府和政府职能部门能够勇于出手,加大房地产市场的监管力度,维护市场的公平营商环境和契约必守精神,建立诚信联动机制,让“违约者”无地自容。 华商报记者 张成龙 宁军 李婧

(责编:徐倩、伍振国)