阳光100董事长易小迪认为，与其在激烈的市场竞争下继续做开发建设，不如从“卖硬件”转向“做平台”，将酒店式公寓打造成高端服务平台、半封闭的社交平台。（阳光100供图）

人民网北京7月31日电 （实习生 吴凡） 随着房地产市场从增量开发向存量发展，越来越多的企业开始谋求转型。以阳光100为例，其通过收购低效存量资产，对物业进行盘活，打造以高端服务运营为核心的酒店式公寓，受到业内关注。

近日，阳光100董事长易小迪在接受包括人民网在内的媒体专访时表示，酒店式公寓作为城市的“新物种”，将摒弃单一增量开发的模式，以服务型定位实现后期的内容增值，成为旅居人士的社交承载体，成为商务人群的“城市客厅”。

易小迪分析，在城市发展迅速、调控政策严格、市场竞争激烈等大环境下，房产大多成了“冻产”，房地产市场转而对公寓投资的要求加大，且个人资产配置的需求扩大，这些都为酒店式公寓发展提供了可能性。

同时，国内各类城市有大量的商办物业亟待盘活，许多商办物业尚未落成即面临着更新，导致销售受阻甚至烂尾，这正是企业获取新项目的重要来源。

阳光100喜马拉雅系列产品主要通过对低效资产的改造，为房地产市场的流动注入“活水”。截至目前，阳光100已在重庆、温州、天津、无锡四地落下四个喜马拉雅项目，并先后进入销售期。以天津为例，阳光100为收购的天津丽津大厦项目引入了系统的运营管理，赋予其南开“人文客厅”的文化内涵。这个项目不仅取得了较好的市场业绩，同时也获得了资本市场的关注。紧接着，阳光100在天津天塔核心地段收购了亿豪大厦，成为2018年内在天津布局的第二个喜马拉雅项目。

天津、重庆、温州的项目相继完成后，随着此次重庆阳光100喜马拉雅酒店的开业，国际运营团队首度亮相，阳光100也完成了旗下首个喜马拉雅系列项目的最后一块拼图。

易小迪认为，与其在激烈的市场竞争下继续做开发建设，不如从“卖硬件”转向“做平台”，将酒店式公寓打造成高端服务平台、半封闭的社交平台。喜马拉雅系列产品正是以此为目标，努力为认可其产品业态的群体提供了一个俱乐部平台，一个面向商旅人士的社区平台。

访谈中，易小迪解析了旗下酒店式公寓的运营模式，他强调，喜马拉雅系列产品采用的 “租售并举”模式，将补足长租公寓短板。目前，长租公寓主要面向初入社会的年轻租客，靠赚取“租金差”维持企业或平台运转，收益率不高及其对现金流的高要求始终是发展软肋。酒店式公寓在服务终端面向高端商旅客群，产品销售则面向有着资产配置需求的高净值人群，租售并举，用非常传统的销售回款手段解决了现金流的问题。此外，项目准确的定位，也为溢价销售带来直接助力。销售获得开发收益，通过3-5年的后期运营取得稳定的租金收益，这是酒店式公寓与长租公寓的本质区别。“这与手机硬件智能化有些相似，”易小迪解释道，“公寓本身是硬件，而公寓内部的服务、运营等是软件，软件更新才是生命力所在。”

从喜马拉雅酒店已入住的实际住户和市场调研的结果来看，四个项目的终端使用者被分别标上了500强企业高管、在渝的外企高管、新温商、海外华侨等标签。归纳起来，他们或是知识精英阶层，或是移动商旅客群。这种旅居人士，尤其是商旅人士对住所有着高阶需求——可以媲美奢侈品酒店的物业管理，更为浓厚的生活气息、人文气息，便利且有品位的社交空间，以及完善的资产管理及物业维护。传统上的酒店、民宅都很难满足他们的现实需求，酒店式公寓的出现将有效填补市场空白。而阳光100早在2013年就开始了服务式公寓的探索，旗下面向年轻客群的凤凰社产品在共享空间和Co-living生活方式上都积累了一定经验，也为喜马拉雅系列产品的开发打下基础。

此外易小迪认为，从产品功能方面分析，链接头部资源，文化为空间赋能，形成IP门槛，将成为酒店式公寓的一大特色。企业应将公寓作为高质量生活内容的开放平台，广泛链接头部资源，与知名品牌展开跨界合作，在业态配比上保持高度的前瞻性，在后期运营中保持不断升级的领先状态。打造深度运营的俱乐部模式是运营的核心要求，应从生活方式到精神文化进行深度运营，提供丰富的、高品位的服务和体验，从而成为移动商旅客群的城市文化向导。 “要摆脱传统酒店的服务模式，重点是不能由客人自己提出需求，而是先客人所想，从心理层面为其提供全面的悉心照顾。这才是服务的前瞻性。” 喜马拉雅国际酒店集团首席执行官Iqbal Jumabhoy表示。

想要提供这种不可复制的服务，形成独一无二的IP，易小迪强调打造“护城河”，也就是制定高门槛是不可避免的举措。他指出此类公寓价格不能与其他住宅类价格相比，较低的价格确实可以较快实现销售佳绩，但是会对长期发展造成隐患。企业在前期要跳出短期利益，下定“高投入”的决心，打造高端配置，才能为后期稳定的IP形成打下基础。同时，保持对产品精细打磨的动态升级状态，是保持行业领先的重要方式，也能有效规避短时间被复制的风险。

易小迪认为，在新的市场需求时代，应当把房地产简单的开发建设模式，一直延伸到后期的运营服务、文化升级等方面。空间仅仅是服务内容的载体，真正的重点在于优质的服务设施和高端的服务项目。酒店式公寓从某种意义上而言是一种高端共享，它从产品逻辑和商业模式上颠覆了传统房地产卖硬件的思路，关注移动商旅的需求，与众多头部资源合作，营造独具文化特色的新场景，为客人打造全新体验。

“随着区域经济发展，每个城市都需要一个高端时尚的客厅，”他表示：“一个具有当地特色的文化行馆，是每个城市的需求。同时，对企业而言，专心致志将这一产品往深层次发展，才是所谓的转型。”

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