应引导房屋租赁市场保持平稳有序

2018年09月14日08:59  来源:南方日报
 
原标题:应引导房屋租赁市场保持平稳有序

2017年,全国共有110个城市累计发布250多次调控政策,调控手段包括限购、限贷、限售、开发贷定向加息等。在东莞,今年以来住建等部门重申对楼市的调控不会放松。

与之前不同的是,今年调控促进房价回归理性的同时,还加大对租赁市场的扶持力度,在市场供给、土地出让条件上为住宅租赁市场开了“绿灯”。随着租赁市场政策红利逐渐落地,各路房企资本密集布局,租赁市场正在受到前所未有的关注度。

然而,近期一线城市租金的上涨以及由于金融杠杆使用不当所导致的长租公寓“爆仓”,让大家重新审视住房租赁市场。如今看来,要稳定的不仅是房屋销售,还有房屋租赁。

东莞作为制造业城市,住宅租赁市场多年前已经起步。那时,很多东莞本地居民开始将工业区附近的自建房出租给外来务工人员。在市区,随着最近十多年来商业的兴起和发达,租赁需求变得更加多元化。

但无论分散式公寓还是集中式公寓,又或者是广泛分布于工业区的居民自建房,多徘徊于存量房市场,由经纪机构或创业类公司运营。2017年,住宅租赁市场格局有了重大变化。在“房住不炒”的基调下,国家对住房租赁的扶持力度加大,不少全国性知名房企开始以自持运营的模式布局长租公寓,且在新建住宅市场大规模投资。

房地产行业将去年称为“长租公寓元年”,长租公寓业务像蓄水池一样吸纳各路资本流入。近日,某中介旗下长租公寓品牌获得A轮融资40亿元,估值高达200亿元,吸纳华平投资、红杉资本和腾讯3家机构领投,融创中国等跟投。

在东莞,去年万科、碧桂园、中天集团、东实集团等企业已经布局长租公寓,还有更多年轻的房企品牌竞逐这一新兴市场。据不完全统计,去年以来,在东莞开业的长租公寓已有6家,年轻人成为东莞长租公寓的主要受众。

此前东莞已出台相关政策文件,表示将支持房地产开发企业利用具备使用条件的自持住房开展住房租赁业务。相关文件称,将建立健全专业化住房租赁企业备案制度,力争在2018年底前建立全市专业化住房租赁企业名录,支持进入名录的住房租赁供应主体享受房源筹集、运营管理等方面的扶持政策,指导住房租赁供应主体成立东莞市专业化住房租赁企业管理协会。力争到2020年发展不少于10家的专业化住房租赁企业,筹集不少于8万套的租赁住房。

之前东莞建行与天宇网络达成战略合作共识,未来三年为天宇网络提供意向性承诺额度为20亿元的专项融资服务,打造“互联网+住房租赁+金融”模式,共推东莞住房租赁市场发展。

过去的几年,东莞住房租赁市场发展较为平静,一方面是由于住房自有率较高,另一方面是之前房价持续处于较低区间。随着最近两年房价的上涨以及年轻人对于个性化居住的需求,以长租公寓为代表的新兴住房租赁业务迎来发展窗口期。

可以预见,在资本介入之后,东莞的长租公寓市场将迎来高速发展期。未来,在城区和高新科技园区将会有更多针对年轻人的长租公寓,甚至是其他细分市场的公寓出现。

不得不注意的是,近年不少行业在资本驱动下出现野蛮式增长,在金融领域是P2P网贷;在共享经济领域,共享汽车的补贴大战和各家共享单车的“肉搏”依然历历在目。这些由资本驱动的野蛮增长虽然让行业快速从无到有,但其副作用和后遗症也迅速显现。以共享单车为例,资本各方竞逐的后果是行业瞬间膨胀,社会资源被大幅占用,而在资本退出后落下“一地鸡毛”。

如今,市场上部分长租公寓中介服务商联合互联网金融平台、金融机构等贷款机构开展“租金贷”业务,租客向第三方金融机构或P2P网络借贷平台申请信用贷款,机构一次性将等同于一年租金的资金放款给到服务商,服务商并未将全部资金给到房东,形成资金占用。表面上租客按月付租金,实际上是每月向贷款机构还贷。

资本介入对于长租公寓运营商来说,既帮助其增长,又一定程度上诱惑运营商的过度增长。当资金链断裂的时候,就会一地鸡毛。因此,东莞市有关部门在扶持住房租赁发展时除提供政策支持外,相应的引导非常重要,要通过对行业进行调研,制订系列引导政策,促进行业资源高效配置,避免出现恶性竞争。

同时,金融监管部门应关注网贷行业与长租公寓之间的业务联动。8月27日,深圳互联网金融协会下发《关于防范“长租公寓”业态涉互联网金融的风险提示》,要求各平台加强授信资质审核和风险管理,严禁与违法违规从事长租公寓业务的中介服务商开展类似“租金贷”业务合作。

在行业度过野蛮生长期后,只有加强监管才能促使住房租赁行业在快速成长的同时保持规范发展,让各方权益得到保障。(楼市评论:龚名扬)

(责编:孔海丽、孙红丽)