房屋“隐形共有”，继承人或利益受损

　　在夫妻关系存续期间，夫妻共同财产是一个不可分割的整体。（图文无关）

　　婚前财产协议的签订必须采用书面形式。

　　近年来，身边突然离去的人士越来越多，部分还是正处于青壮年的家庭顶梁柱，猝死多数源于工作生活压力大或者隐性疾病。对于正在供楼或者置购一些房屋的人士来说，身后事中的房屋分配分分钟意味着过百万的遗产。记者得知一个年轻人猝死后的身后事纠纷，就与房屋有关。

　　案例：

　　金先生（化名）创业中猝死，遗留下孤儿寡母，也因为他的突然离去，他隐藏的秘密——以婚外情情人名义购房才被家人知道。就他遗产的房产分配，现在家人各有争端，主要问题如下:

　　1.以“隐形人”名义买的房，如何可以追回？

　　2.他与妻子购婚房一套，当时只写了女方名字，后来他希望加名，与妻子协调未果。除他身后遗下妻子与一儿一女外，乡下还有老父，乡下亲人担心房产被他妻子擅自处置。对于房产隐形共有人去世的情况，房产该怎么处置？

　　记者就金先生家人面临的两个问题咨询了广东格林律师事务所律师杨金娜，如何预防这类问题寻找法律意见。杨金娜建议，年轻人可以为应对突然发生的变化，提前订立婚前财产安排或“平安纸”（遗嘱）。合富置业、中原地产汇瀚按揭人士也对房屋遗产继承以及放售提供了专业意见。

　　问题解答：“隐形共有”房屋只可追回本金，可通过诉讼进行遗产分割

　　杨金娜律师告诉记者，以“隐形人”名义买的房，配偶一方可以以损害共同人合法权益为由向法院起诉请求返还购房款；在夫妻关系存续期间，夫妻共同财产是一个不可分割的整体，非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当协商一致。金先生在未征得配偶同意的前提下，用夫妻共同财产以“隐形人”的名义购买房屋，严重损害了配偶的财产权益，“隐形人”应当返还不法取得的房款。这几年广州房产录得不错的升值，“隐形人”的房屋获得了几倍的升值。据杨金娜律师分析，按照物权法规定房屋登记在他人名下，金先生的遗孀只可以追讨金先生挪用给他人买房的钱，不可以分享楼市增值的成果。

　　如果金先生隐形共有的房屋是婚后购买的婚房，虽然登记在女方名下，仍然属于夫妻共同财产，金先生去世后，该房产的1/2属于金先生的遗产，由儿子、女儿、妻子、父亲四人共同平均继承，每人继承金先生遗产的1/4份额，老父亲实际占有房产的1/8份额。老父亲若担心房产被他儿媳擅自处置，可以进行遗产继承分割，将老父亲及其他继承人的名字全部登记在不动产证上。具体的流程为：就遗产纠纷到法院起诉儿媳，待法院出具判决书即可到不动产登记中心进行重新出证。

　　房产法律知多D之一:

　　婚前财产协议、“平安纸”该如何订立

　　都市人意外频生，无论家财万贯还是薄有积蓄，人人都希望可以把身边人照顾好，故此婚前财产协议越来越普遍，“平安纸”也不再是老人家的“专利”。律师杨金娜在多年执业中也就一些年轻人订立婚前财产协议或者“平安纸”提供过法律意见。她处理过的婚前财产协议，一般涉及房产及股权处理。对于婚前财产协议，杨金娜律师表示，协议约定的内容可以是婚前财产及婚后财产各自所得归各自所有或部分各自所有、部分共同所有。律师提醒广大市民在签订婚前财产协议时应注意以下问题：

　　(一)婚前财产协议的签订必须采用书面形式。

　　(二)婚前财产协议中要明确婚前财产的范围，一般包括男女双方婚前的存款，房产，车子，其他贵重物品等。

　　(三)在协议中要明确婚前财产婚后共享的比例。

　　(四)财产描述要明确。

　　杨金娜律师告诉记者，在实践中，由于财产描述不明确最终导致认定协议约定不明而不予确认的案例不在少数。比如房产的描述，很多当事人在作婚前财产协议时，对于一方的婚前房产只是写“某某小区的房屋归双方共同所有”，正确的描述应该是“坐落于某市(县)xx街xx号房产由双方共有”。

　　婚姻法及其司法解释虽然对房产有规定，但是也需要提前约定，双方的约定可以完全按照当事人自己的意愿进行处理，可以将一方的婚前财产约定为归另一方所有，也可以将婚后的房产约定归某一方单独所有等等情况，当事人对财产有约定的从约定，没有约定才会按照法定处理。对于“平安纸”的订立，杨金娜律师建议，事主可以在平安纸上明确载明自己在XXXX房产中的份额归XX继承。

　　房产法律知多D之二：

　　房屋遗产如何继承

　　据合富房地产服务中心资深经理梁文耀表示，目前就产权人去世的房屋继承途径，一共有两种：一种是继承人直接去不动产登记中心办理房产继承，无中间费用；另一种途径则是去公证处办理继承公证，再去不动产登记中心办理房屋继承，费用约为房屋评估1.6%~1.8%。梁文耀表示，产权人去世后，直接去不动产登记中心办理房屋继承的情况，适合继承顺序清晰且无纠纷的情形，继承人准备好死亡证、身份证复印者（已故者的身份资料），结婚证，街道或原单位开具的亲属证明，父母、配偶、子女（身份证和户口簿），不动产证，查册表等资料，即可直接前往不动产登记中心即可办理。

　　如果继承顺序较为复杂，继承人散落在各地，则适合到公证处办理继承公证，公证处会就已故者的亲属关系确立遗产的继承和分配，不能前往办理房产继承的也可以在公证处一并办理委托公证。公证处长期办理此类遗产继承的公证，在公证处现场有专人接待和指导。

　　据梁文耀透露，如果继承人所继承的房屋份额不超过50%，不计

　　入限购套数，免受日后房屋限购政策的影响。举例说，如果一个房屋由两个人继承，两个人名下各有一套和两套物业，假设A君名下有一套，B君名下有两套物业，两人根据继承顺序可以各获得50%的房产份额，两人最好协商，A君获得49%的份额，B君获得51%的份额。日后A君的家庭希望购房，该家庭的套数不受这个49%份额的房屋套数影响。

　　房产法律知多D之三：

　　接手“隐形共有”的房屋会不会有麻烦

　　汇瀚按揭业务总监何志雄告诉记者，针对金先生的案例，目前不动产登记中心对“隐形共有”有两种处理办法。对于一手房改房，出售时必须配偶前去签字，无论这位配偶有没有在房产证上“落名”。而对于商品房，则遵循物权登记的原则，谁拥有就谁有权处置。交易递件时不需要提供配偶资料。在这类房屋出售时，大部分银行都需要业主配偶在按揭合同上签名，就是为了防范“隐形共有”单方出售的纠纷。

　　购房者一不留心就可能买到“隐形共有”的房屋，何志雄认为，即使房屋日后有原业主之间的纠纷，只要新买家被确认为“善意第三方”，物权不会因官司而有所改变，但他建议双方应该真实报价，以免日后因为作价低于市场价而不被认为是“善意第三方”。

　　房屋通过继承而重新出证，在不动产证的房产来源一栏会写上“继承”二字。何志雄表示，大部分购房者对于来源为继承的房屋都不会特别忌讳，部分看楼者会问房屋来源，有经纪会主动告知。他建议对房屋来源有忌讳的人士可以到派出所、管理处或街坊、保安处进行询问。(李凤荷)

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