10月22日，2018中国房企金融风控研讨会在上海召开，京投发展受邀参加。面对地产行业的拐角与阵痛，资本给出了自己的看法：资本最为看重的仍然是资源、独特竞争优势和团队。谁有无可取代的抗风险能力，谁才会笑到最后。而面对金融风险控制，京投发展打出了一手好牌。

　　王牌一

　　资源与市场

　　京投发展是一家国有控股上市企业，这对于现如今持谨慎观望态度的投融资机构而言，企业性质本身就是一张安全牌。京投发展依托大股东北京市基础设施投资有限公司，以“亚洲轨道物业专家”为企业愿景，专注轨道交通车辆基地一体化开发，是国内独家以轨交车辆基地一体化开发为主营业务的上市房企，也是全国同时在建项目体量最大、房屋交付数量最多的轨交车辆基地物业开发企业。

　　如果说，京投发展挺进的是一片TOD细分下的蓝海市场，那么该领域有多大规模则是各界关注的焦点。

　　据中国城市轨道交通协会的初步统计，截至2017年底，在国家批复城市轨道交通规划的43个城市中，39个城市开展了PPP模式研究，涉及项目135个，总投资达2.4万亿元。预计到2020年，国内同时建设轨道的城市将达80个，新建轨交车辆基地开发规模将达到1.5亿平方米。

　　届时，一线城市和新一线城市，强二线城市皆会出具相应政策规范，要求必须100%预留车辆段的开发，促进土地的集约应用。据估算，未来轨交车辆基地投资效益将达到4万亿元。从单体项目来看，轨道交通车辆基地平均面积在50万平方米以上，土地出让金至少在150亿元以上。

　　由此可见，轨道交通车辆基地的商业开发，顺应城市发展潮流，拥有万亿量级的收益前景。

　　王牌二

　　“TOD智慧生态圈”商业模式

　　京投发展的全新商业模式是从十年实践中提炼而来，又应用到开发实践中去。“TOD智慧生态圈”强调对城市、地铁、市民三方面产生价值。目前正在开发建设的多个项目，皆是基于这一模式。

　　以城市角度看，一个轨道交通车辆基地的开发，能带动周边更大面积土地的拆迁和建设；从地铁角度看，轨道交通车辆基地商业开发所产生的土地出让收入，能够反哺地铁建设，减轻城市基建负担，达到一次拆迁多次收益的效果；从市民角度看，这一模式能够为产品增加附加值，提高去化能力，从而增强企业的金融风控能力。

　　同时，很多细节也体现出京投发展在产品赋能上的优势。技术上，京投发展在减振降噪领域拥有多个发明专利和新型实用专利；居住体验升级上，京投发展已经实现所有建筑皆为绿色建筑，并引入WELL体系；此外，基于轨交车辆基地构建的产业联盟，将联合合作伙伴打造线上线下融合的新零售商业，在2万平方米的商业面积中营造10万平方米的生活场景。而细节的累积将提升公司的去化能力。

　　京投发展总裁高一轩表示，“TOD智慧生态圈”拥有较强的抗风险能力，且具备大规模复制和扩张的能力，因而相较于传统房企，在融资上有更多的想象空间和便利性。

　　事实上，京投发展的全国扩张已经启幕。高一轩透露，京投发展的全国布局重心在黑河-腾冲线以东地区，目前正密集地跟多个城市地铁公司沟通，并取得了良好进展。京投发展还自主研发了《全国重点城市轨交车辆基地地图系统》，可即时了解各地轨交车辆基地的开发情况，提高扩张效率。

　　京投发展是参加本届中国房企金融风控研讨会为数不多的房地产开发企业。众多投融资机构对京投发展“TOD智慧生态圈”商业模式，公司的运行机制、成本和收益水平显示出浓厚兴趣。亿翰智库董事长陈啸天在发言中表示，国有控股的背景实力、蓝海市场的无限前景及独特商业模式，将是京投发展应对行业转型的强大优势。

　　市场是企业能力的试金石。京投发展迄今为止实现产品交付已达千户，至今振动噪音零投诉；近期，京投发展发行的第一期非公开发行公司债券，发行总额20亿元，债券票面利率5.5%，是1-9月地产公司发行债券融资成本最低的一笔 ，市场对京投发展商业模式的认可已然显现。

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