拆分后的十三号线将改善回龙观、天通苑的出行方式 “回天”楼市二手房交易量大 新房供应有限

“回天”楼市再收“礼包”十三号线拆分确定

2018年11月29日08:32  来源:链家网房源数据整理
 
原标题:“回天”楼市再收“礼包”十三号线拆分确定

  图片来源/贝壳找房

  6号线西延线周边部分二手房信息表 (数据来源:链家网房源数据整理,仅供参考)

  8号线南延线周边部分二手房信息表 (数据来源:链家网房源数据整理,仅供参考)

  近日,起于东直门,止于西直门,已经运行多年的地铁13号线传出了将拆分的重磅消息。为改善回龙观、天通苑地区出行条件、提高绿色出行比例,完善北部地区轨道交通线网,11月22日,北京市规划和自然资源委员会提出了轨道交通13号线拆分方案。对于北京天通苑、回龙观等北部区域的居民来说这无疑又是一大利好消息。为什么说又呢?因为这已经不是今年天通苑、回龙观居民第一次收到配套改善“大礼包”了,早在今年7月,北京市委常委会就讨论并通过了《优化提升回龙观天通苑地区公共服务和基础设施三年行动计划(2018-2020年)》,北京计划3年内向该地区投入近200亿元资金,更新提升回龙观、天通苑区域的各项配套。双重利好之下,“回天”地区楼市未来会不会因此受益,成了很多购房人关心的问题。

  13号线将拆分 北部地区出行得到改善

  13号线,以前被北京人叫做“城铁”,于2002年开通运营,起于东直门,止于西直门,途经立水桥、霍营、回龙观、西二旗、上地等地区,服务着回龙观和天通苑等人口密集区域的出行,全线长度为40.9公里,设车站16座。

  这条形成半包围圈的轨道交通线几乎成了中国互联网行业的交通大动脉,沿线的上地、五道口、西二旗、知春路等地都是互联网公司聚集区,龙泽、回龙观和霍营等地则是大量互联网从业人员居住地,13号线因而成为他们高度依赖的通勤线。尤其是13号线跨越天通苑、回龙观两个人口密集的区域,出行问题一直是居住在此地的居民的一大难题,早高峰天通苑进地铁排队半小时已是常态。

  为了改善北部区域的交通出行,13号线拆分方案近期被确定并公布于众。

  方案显示,轨道交通13号线拆分工程在西二旗站至龙泽站之间,将既有的13号线拆分,形成两条位于城市北部的交叉的“X”形线路:13A线和13B线。

  其中,13A线起点不再是西直门,而是南沿到了6号线的车公庄站,终点至在建的17号线天通苑东地区。大钟寺站向南段为新建线路,经西直门至车公庄,与6号线、2号线换乘;中段则利用既有13号线大钟寺至西二旗段线路,并对相关车站进行相应改造;北段由西二旗站向东为新建线路,经回龙观地区、天通苑地区,与5号线、规划17号线换乘。13A线路全长约30公里,共设18座车站,其中新建线路约19公里、新建车站13座。

  另一条13B线的起点依然为既有13号线的东直门站,终点至16号线马连洼站,其中东直门至回龙观段为利用既有13号线,重点是将新增回龙观站向西至上地软件园地区的线路。建成后的13B线路全长约32公里,共设15座车站,其中新建线路约9公里、新建车站6座。

  通过拆分方案不难看出,13A利好天通苑至软件园及金融街方向的出行,13B则利好回龙观至软件园和中关村的出行。

  业内人士认为,13号线拆分实施后将大大缓解目前车厢拥挤和站外限流排队问题,提升轨道运输能力和服务水平;改造后可以提升轨道交通可达性,重点加强北部大型居住组团与上地软件园、中关村等就业集中区域的联系,大幅缩短区域间的出行时间。

  13A与13B将同站台换乘

  据了解,为了方便13号线拆分后A、B两条线的换乘,13A和13B线将通过在西二旗站至龙泽站间、京藏高速以西新建的车站进行换乘,两线可实现同站台换乘,换乘方式与轨道交通4号线与9号线的国家图书馆站相同。

  乘客从一条线路的列车下车,直接在同一站台就能换乘另一条线路的列车,站内的两个站台分上下行两两共用,实现“共享站台”,这样换乘距离仅仅十余米,是最便捷的换乘方式。比如从霍营站上车要去西直门,虽然要从13B线换乘到13A线,但一开车门您径直往对面走,几步路就能换乘,非常方便。

  另外,据报道称,13号线拆分解决了受制于西直门终点站列车折返条件差、发车间隔无法缩短的问题,13A和13B两条线路发车间隔时间从现状2分30秒可缩短至2分钟。13A线采用8辆编组B型车运营,运输能力提高75%左右;13B线仍沿用6辆编组B型车运营,运输能力提高30%左右,可缓解现状车厢拥挤和站外限流排队问题。

  同时,拆分后的13号线将提升区域轨道交通可达性。重点加强北部大型居住组团与上地软件园、中关村等就业集中区域的联系,大幅缩短区域间的出行时间,提高沿线市民出行效率。13号线拆分后可与13条轨道交通线路形成换乘,提升轨道交通可达性。

  13号线拆分后的另一大好处就是覆盖面更广了,尤其是对于天通苑和回龙观的沿线区域来说,按照计划方案,拆分后将在回龙观地区增加5座车站、在天通苑地区增加3座车站,提升两个大型居住区轨道交通站点的覆盖范围,方便市民乘坐轨道交通出行。

  直接利好西二旗 “回天”楼市再次升级

  从楼市的角度讲,此次13号线拆分,在改善北部区域交通问题的同时,也将为回龙观、天通苑的楼市带来新的发展动力。

  西二旗和龙泽所处的回龙观区域,位于北京五环以外,是百度、滴滴、网易、新浪等多家知名互联网公司首选的总部所在地,在这里,生活着数以十万计的程序员,现行的13号线西二旗站,每天都是最拥堵的地铁站之一。而西二旗及龙泽周边的楼市,因为大量程序员的加入,使得周边的次新房项目比较抢手,也一直是近几年北京楼市交易最活跃的区域之一。

  在新房方面,目前该区域尚有首开国风美唐、公园悦府、领秀慧谷等新房小区有房源在售,价格一般在6万元/平方米上下,户型基本以二居、三居为主。而二手房则以金域华府、融泽嘉园等次新房为主。户型分布也以二居、三居为主。

  而天通苑所处的区域,主要是以经济适用房项目为主,目前天通苑基本已无新房供应。一些有意向在天通苑买房的人,则将目标换向了天通苑以北的北七家区域。

  目前在二手房方面,两个区域的成交情况类似。根据贝壳研究院数据统计,目前链家二手房天通苑商圈在售房源为1498套,回龙观商圈在售房源为1518套,两商圈在售房源量相当。天通苑成交周期相对较长,房源成交周期为80.42天,客源成交周期为74.99天。回龙观成交周期相对较短,房源成交周期为58.88天,客源成交周期为58.22天。

  二者不同的成交周期与供求关系有关。58安居客房产研究院高级分析师李震就指出,从58安居客的大数据看,目前天通苑板块的挂牌二手房房源与客源关注度基本持平。而回龙观板块则呈现出:客多房少,供不应求的趋势。

  供求关系也同样反映在价格上,曾经,回龙观与天通苑价格相近,但近几年,二者的差距在逐渐被拉开。

  根据贝壳研究院数据统计,6月回龙观二手房成交均价为48511元/平方米,天通苑则为37746元/平方米。由于这两个板块都有大量的经济适用房,交易时还要付出网签金额10%的综合地价款,实际的购房成本要高出一些,但可以看出,回龙观二手房的单价已经高出约1万元/平方米。

  价格的差异与供求关系和回龙观地区的宜居程度有一定关系。与天通苑都是高层建筑不同,回龙观的住宅以低密为主,从早期的经适房龙某苑系列,到后期的一些纯商品房小区,回龙观整体的居住密度要比天通苑低出不少,而中关村软件园兴起后为回龙观带来的大量购房者和租客,也逐渐推高了回龙观的房价。

  今年7月份时,北京市委常委会讨论并通过《优化提升回龙观天通苑地区公共服务和基础设施三年行动计划(2018-2020年)》,北京计划3年内向该地区投入近200亿元资金,更新提升回龙观、天通苑区域的各项配套。该利好消息使得不少人更加看好回龙观和天通苑的未来预期。

  区域在售二手房方面,与天通苑相比,回龙观区域的新房、次新房较多。其中领秀硅谷、领秀新硅谷两个小区是同一项目的前后两期,也是回龙观区域售价较高的二手房社区。其中领秀硅谷的建筑年代为2003年到2004年;新硅谷则分为两个院,建筑年代从2008年到2012年,根据贝壳找房数据,2018年9月参考均价在8万元/平方米左右,属于中高端品质商品房小区。小区环境优美,物业服务到位,主打大面积花园洋房和叠拼,适合消费能力较高的改善型购买群体。

  而金域华府则是回龙观区域关注度颇高的次新房小区,建筑年代都是2012年之后,周边商业配套逐步完善,昌发展-万科广场和永辉超市给娱乐活动欠缺的回龙观抹上亮色,一改“睡城”形象。根据贝壳找房数据,金域华府2018年9月参考均价在6.2万元/平方米-7万元/平方米。

  此外,相比之前几个项目7万至8万元左右的价格,铭科苑、智学苑、新龙城这几个项目的均价相对较低。根据贝壳找房数据,2018年9月参考均价铭科苑是6.3万元/平方米,智学苑是5.7万元/平方米,新龙城是5.4万元/平方米。铭科苑和智学苑小区年代较早,无论是环境还是物业管理都没法和中高端商品房小区相比,但是距离地铁相对更近。新龙城建成年代大约在2006年至2007年,是回龙观社区比较少有的纯商品房社区之一,多数为一梯两户的板楼,小区环境不错,距离地铁龙泽站416米。这几个项目更适合刚需置业。

  此外,无论是提升回龙观、天通苑区域的城市更新计划,还是此次13号线的拆分,业内认为对回龙观利好可能高于天通苑,主要是因为回龙观区域紧挨西二旗,成为中关村软件园码农的置业区域,房价比天通苑要高不少。如果回龙观的医疗、教育和交通问题得到解决,会有更多中关村软件园的上班族选择在回龙观置业。

  李震则指出,三年内投资200亿的公共服务和基础设施行动计划集中在“回天区域”教育、医疗、交通以及养老等社区基础配套的短板之上,将会对天通苑与回龙观区域二手房市场起到一定的提振作用。

  可以预期的是,配套利好加上交通改善,随着政策红利的落地,两大板块的居住舒适度、成熟度也将有较大提升,整个“回天区域”甚至整个北五环沿线区域的价值也会得到有效提升。本版文并制表/本报记者 李桁

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  8号线南延线

  及6号线西延线年底将通车

  13号线拆分给北部区域楼市带来的影响还需要时间的检验,近在眼前的则是两条将于年底开通的地铁延长线,其一是南北向的8号线南延线,其二则是东西向的6号线西延线。

  6号线西延至杨庄站

  根据报道,9月20日起,地铁6号线西延工程已经启动了空车试运行,有望在年底开通运营。6号线西延线与既有的地铁6号线海淀五路居站相连,一路向西,途经石景山和海淀两个行政区。线路全长10.556公里,共设车站6座,自东向西依次为田村站、廖公庄站、西黄村站、杨庄站、苹果园站、金安桥站。

  据了解,计划于年底投入试运营的6号线西延线终点为杨庄站。随着未来苹果园交通枢纽建设完成,西延线将继续向西在苹果园站实现与1号线、S1线换乘,最终在金安桥站实现与S1线和规划11号线换乘。此外,西延线还将在田村站与规划3号线换乘。

  北青报记者根据链家网的房源信息统计发现,6号线延长线周边成交比较活跃的二手房社区,多数是上世纪90年代至2000年初的住宅社区,价格最低的是最西边的金安桥站附近房源,约为4.5万元/平方米;田村站附近的二手房售价最高,根据房源年限和小区品质不同,基本在6万-8万元/平方米。

  8号线三期三站暂不开通

  除了地铁6号线西延线以外,另一条南北走向的地铁8号线也将在年底全程通车。据了解,起于昌平、终于大兴的8号线全长约46公里,是北京南北中轴线上的快速轨道交通走廊,共分4期建设。一期为奥运支线(森林公园南门站—北土城站)。二期分别由奥运支线两端向北、向南延伸,北至朱辛庄站,南至中国美术馆站,计划年底开通。

  8号线三期主要沿南中轴线由北向南延伸,自中国美术馆向南,延伸至东南五环的德茂桥。车站分别为:金鱼胡同站、王府井站、前门站、珠市口站、天桥站、永定门外站、木樨园站、海户屯站、大红门站、大红门南站、和义站、东高地站、火箭万源站、五福堂站。

  8号线四期起于三期工程终点五福堂站,沿104国道延伸至大兴瀛海镇。

  据悉,8号线三期年底并非全部开通,珠市口站以南的车站基本开通,珠市口站到前门站暂不开通,前门站及以北两站也不开通,三座车站还处于车站结构施工期,预计三年后开通。

  作为分流地铁5号线的南北地铁轨道,8号线全程通车后,将为中轴线以南的沿途带来更便捷的出行方式。根据链家网的房源数据统计显示,天桥站附近的在售二手房价格最高,大概在9.5万元/平方米。四期的瀛海和德茂附近二手房价格最低,均价在4万元/平方米左右,另外瀛海站附近也是新房限竞房集中的区域,新房限竞房售价基本在5万元/平方米左右。

(责编:孙红丽、孔海丽)