专家表示，惠州楼市的“七折销售”促销宣传多为噱头。图为楼市突击检查现场。南方日报记者 王昌辉 摄

　　“不是不能低于备案价10%销售吗，怎么出现了七折优惠？”“这么低的折扣是不是开发商故意拉高备案价？”近日，惠州多个楼盘推出销售折扣、特价房等促销举措，引起各方关注，同时受到部分业内人士的质疑，认为开发企业噱头居多、实际优惠有限。

　　业内人士介绍，2016年底，跟随楼市调控步伐，惠州房屋价格监制制度不断优化，明确要求企业不得高于和低于备案价格的10%进行销售，否则将予以“锁盘”处理。日前，记者对各楼盘推出的销售优惠一探究竟。

　　低折扣销售引起各方关注

　　从万科集团秋季例会喊出“活下去”的口号开始，房地产市场开始下行的声音出现。不少专家认为，随着市场调控持续深化，楼市开始出现边际效益，房屋销售出现回落。

　　市场调控持续深化，银根不断收紧，惠州楼市销售出现回落。数据显示，上半年稳定在150万平方米规模的月度销售表现进入第三季度开始收减，当前维持在单月110万平方米的水平。

　　面对销售放缓以及不断加快的推售节奏，企业如何赢得竞争？记者注意到，加大销售折扣和释放议价空间成为最有效的方式。继新力推出全款优惠、中海推出员工9.4折优惠后，华泓星岸城更是推出多套“6字头”特价房源。

　　随后，富力惠林温泉项目推出“10万买别墅”和“七折钜惠”更是吸引市场眼球。对此，惠州一业内人士直言这种宣传明显不符合逻辑。他介绍，10万元买别墅谁都知道不可能，只是吸引眼球的噱头；七折优惠同样如此，2016年底政府已经发文要求楼盘价格监制要精准，不得低于备案价格10%对外销售，这种折扣显然是违规的。

　　2016年10月启动调控后，惠州市发改局、市房管局联合相继出台《关于进一步规范商品房销售价格行为的通知》和《关于明确惠城区仲恺高新区商品房价格申报监制有关工作的通知》，要求企业价格监制要更加精准，楼盘完成价格备案后，60天内不能申请调价，同时明确提出商品房销售实际成交价低于监制价格的10%，将被限制网签功能。

　　商业物业拉高备案价格

　　记者注意到，中海水岸城9.4折员工优惠仅限开盘当日，过后则恢复备案价格销售；特价房最低单价低至6888元/平方米的华泓星岸城，则是由于房源备案价格原本较低，均在政策限定的10%范围内。

　　至于富力惠林温泉，记者致电楼盘销售人员了解到，“10万买别墅”是针对该项目本月24日开盘的南区二期别墅，建筑面积为95—125平方米，整体均价在25000元/平方米左右。优惠方式是，除七折优惠外，购房者开盘当日交10万元定金将可以优惠10万元房款，剩余首付需在半年内结清。但同时需要首付五成，按揭只能在10年内。按照计算，以单套面积100平方米、单价25000元计算，备案总价250万元将降至165万元，实际单价将降至16500元/平方米，远超不低于备案价格10%的限制。

　　该项目这一举措是否涉嫌违规？惠州市房管局负责人查阅项目信息后介绍，该项目房源不属于住宅类型，而是商业性质，不在管制范围之内。该负责人同时指出，在售楼盘进行价格监制应该精准化，暂时不在限定范围内的商业性质项目同样应该与市场真实需求相结合，不应过度拉高备案价。

　　记者注意到，类似富力惠林温泉的情况此前也在江北东江畔的悦榕湾楼盘出现，由于监制价格过高，影响市场稳定而受到主管部门的查处。

　　此外，富力旗下的龙门富力南昆山推出优惠“首付2万起买公寓”，首付2万元之后，10天内交齐10%首付，剩余首付款每个季度支付10%，开发商免利息，实际上意味着“一成首付”再度出现。“市场下行，城郊和县域楼盘抗跌能力较差，企业压力会进一步放大，通过加大优惠加快回笼资金是应对市场变化的一个方式。”该业内人士介绍。

　　市场环境推动定价精准化

　　“不管是住宅还是商业物业，当前环境下，购房客户看重的是实惠而不是噱头。”金山湖商业公寓项目奥园领寓负责人介绍，该项目位于城市中心区域，属于商业性质，不在价格监制范围内，但在申报价格时还是按照市场需求定价。“尽管没有大幅度的折扣优惠，但消费者享受的实惠却更多，客户接受度更高。”该负责人说。

　　记者在踩盘过程中还了解到，多个将入市的新楼盘申报价格时主动降低价格预期。惠博沿江路沿线某楼盘营销负责人介绍，邻近该楼盘的某上市房企开发项目即将入市，原定价格要向中洲半岛城邦看齐，当前已经主动下调至8000元/平方米左右。

　　推出多套特价房的华泓星岸城营销总监曾春森介绍，按照政策，如果企业备案价格较高，60天后可申请调低价格，但市场瞬息万变，紧盯形势快速成交才是关键。“尤其是当前进入年尾阶段，清货回款成为企业的核心任务，不允许有先往高价申请、后续再慢慢调的想法。”

　　惠州市房管局负责人受访时坦言，楼市热销时告诫企业合规销售较难，个别楼盘出现私下加价等行为，总认为价格监制限制了企业发展。现在市场环境变了，企业主动降价销售，推出各类举措吸引客户。“作为市场的一分子，行业各方应该理解政府的调控初衷，统一到这一行动上来，维护市场的稳定发展。”该负责人介绍，精准化的价格监制对于企业销售是有效助力，提高产品质量获得消费者认可，才能建立长效的市场口碑。

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