东莞楼市活跃

　　东莞某楼盘

　　11月东莞一手住宅网签量接近5000套，创下了今年年内月度最高水平，不过，这却是由于此前滞后签约的住宅在11月补签所推动，业内人士认为，真实市场的成交情况仍然较低。

　　自从东莞楼市实施限购政策后，投资投机需求退出东莞市场，东莞住宅市场真实的需求量已经回归至2015年理性水平，同时库存压力也在持续上升。

　　11月东莞网签4884套一手住宅

　　今年以来，受到楼市调控政策影响，部分已经认购的住宅暂时没有办法签约，临近年底，这些住宅产品集中进行网签，推动了11月住宅成交量的上升。合富大数据显示，11月东莞一手住宅供应约55.7万平方米，同比减少45%，创过去6年同期最低；此外，11月住宅签约55.1万平方米，同比减少15%，网签套数达4884套，却创下今年年内最高，这主要为滞签房源构成，真实成交情况较低迷。

　　在房价方面，11月东莞住宅网签均价约18961元/平方米，同样是由个别高价盘集中签约结构性拉高所致。合富研究院认为，11月东莞网签量价环比齐升的主要原因是滞签房源补签结构性拉高，真实市场行情仍为下行趋势。

　　一手住宅网签同比减少13%

　　今年以来，东莞住宅成交量一直较低。今年前11月，东莞一手住宅网签面积同比减少13%。

　　据合富大数据显示，2018年1~11月东莞一手住宅新增供应450万平方米，同比减少25%；网签面积约437万平方米，同比减少13%；网签均价约17453元/平方米，同比微升6%。

　　分析认为，这意味着东莞执行限购等楼市调控政策后，来自深圳等外地的投资、投机需求基本退出东莞市场，目前东莞市场成交量以本地刚需为主，回归至深圳客大举进入东莞置业之前的2015年水平，处于理性状态。

　　合富研究院还介绍，今年下半年开始，东莞楼市供求整体呈现放缓趋势，1~11月供求量同比下滑幅度较1~10月在扩大。截至11月底，东莞住宅库存面积约513万平方米，剔除滞签房源因素，真实市场库存量和去库存压力在11月得到了增加，11月真实去库存压力在上升。

　　合富大数据显示，截至11月底东莞一手住宅库存面积约513万平方米，环比10月持平。按照过去2个月、3个月和6个月平均去化速度来看，去库存时间分别为11个月、11.3个月和12个月。从数据来看，去库存时间较10月略有缩小，但由于11月新房成交放缓，且网签数据含大量滞签房源，故真实的库存量和去库存时间为小幅上升。

　　莞城等区域房价松动

　　11月东莞楼市出现大量的特价房促销，市场“以价换量”极为明显，而这些价格调整到位的楼盘成交量也比较好，其中以沙田镇楼盘表现最为突出。

　　合富大数据显示，东莞11月签约套数前10区域中，仍然以滨海片区表现最为突出，沙田、虎门和厚街成交量均在前4名，从量价表现来看，沙田镇“以价换量”最为明显。其他区域莞城、大岭山和寮步房价表现小幅松动。

　　不过，在市场回归理性之后，中心城区也再次成为全市房价最高的区域。合富研究院认为，城市建设配套完善，市区生活配套和环境得到明显的优化，“到城区置业”成为趋势。今年前11月中，有7个月城区成为全市房价最高的片区，一度超越了传统房价较高的滨海片区、临深片区和松湖片区。

　　后市：

　　回笼资金压力加大

　　房企“以价换量”增多

　　进入11月后，部分房企迫于资金回笼压力，加大“以价换量”力度，近期东莞楼市“上车盘”明显增多，刚需客入市机会增加。

　　据东莞中原战略研究中心监测，近期“上车盘”项目增多，全市共计有32个“上车盘”，主要分布在滨海片区、东部产业园片区以及泛城区的各镇街；项目户型大多以75~95平方米的两至三房为主，总价维持在100万~150万元区间，首付则控制在35万~50万元之间，月供大约5000~7000元。东莞中原介绍，合理的定价，加之适时地推出部分“特价房”，各项目月均去化均能维持在20套左右。

　　记者发现，这些“上车盘”多数出现在区域当中楼市发展相对较慢的镇街，距离中心区不算很远，但是房价相对优惠三到五千元/平方米，因此受到不少急于买房的刚需购房者的喜爱。

　　东莞中原战略研究中心表示，由于开发商定价低于市场预期，或者回归市场价，许多“上车盘”大大吸引了刚需客户加快入市，近期东莞楼市“上车盘”去化情况较佳。

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