人民网上海1月29日电（徐倩）相比于北京土地市场“腥风血雨”的局面，京系房企认为在上海土地市场依然可以“捡漏”。

　　1月27日，京系房企首创以5.35亿元击败10家房企竞得上海青浦区徐泾镇一地块，溢价率达61%，折合楼板价每平方米28530元，溢价率60.9%，创下该区域楼板价新高。

　　虽然是区域“地王”，但是，首创上海负责人则认为是“捡漏”：“去年下半年以来，上海土地市场一直在升温，尤其是对于纯宅地的争夺很激烈，溢价率也很高，此次以60%的溢价率拿下该地块，我们认为性价比是比较高的，也在预想范围之内。”

　　虽然地处上海外环外，但是，对于青浦区徐泾镇区域的发展前景，首创显得信心十足：“青浦区处于上海大虹桥板块，目前，虹桥板块发展势头强劲，随着区域入口的导入、产业的成熟，住宅销售价格也会‘水涨船高’。”上述负责人称。

　　此外，人民网记者获悉，首创计划在该板块打造洋房类产品，定位于改善型需求，未来售价也会参照区域板块价格进行定价。

　　外环外、高溢价

　　据出让公告显示，这块地位于上海市青浦区徐泾镇，东至A5沈海高速公路，南至规划道路，西至A-2-2地块，北至牛桥港。总出让面积约1.70万平方米，容积率1.1，起始价格3.32亿元，起始楼板价约每平方米1.77万元。

　　上海链家研究部总监陆骑麟表示，徐泾整个区域的发展需要一定的时间，首创在这个时候拿地，相对来说未来成本会比较高，拿地风险较大。

　　“价格有点偏贵，开发商的盈利能力可能会有一定的问题，地块虽然离大虹桥比较近，但大虹桥的发展速度较慢，后面市场的不确定性较大，而且目前是房地产市场最高的一个点，开发商在这个点拿地风险较大”。陆骑麟表示。

　　此外，但是该地块预售合同中明确表明，建筑限高24米，并且中小套型（90平方米以下）住宅建筑面积不得低于该地块住宅总建筑面积55.0%。

　　上海易居研究院智库中心研究总监严跃进认为：“限高的建筑规范，主要考虑了周边商务圈建设协调和既有社区项目的协调，这一点实际上并不能构成太大的负担。而中小套型的项目增加，则对首创后续盈利能力形成了一个挑战。对于首创来说，此类限制条件要求其合理规划项目空间布局，进而在房屋销售基础上形成新的卖点。”

　　首创上海公司负责人向人民网记者表示，“未来计划在该地块打造洋房类产品”。目前，青浦区也是主要以洋房、别墅为主，比如大华西郊别墅、南山雨果、虹桥正荣府等，目前这三个项目的售价分别约为每平方米4.6万元、3.5万元和3.2万元。

　　对于未来该项目的售价，首创上海负责人表示：“大虹桥板块住宅的均价一直处于上涨趋势，去年的涨幅也较大，定价时会参考周边项目的售价。”

　　严跃进认为：“此类项目的盈利要求和周边物业的价格增幅看，定价在每平方米5万元，带有花园洋房性质的物业开发显然是比较合乎情理的。首创的开发优势是“产业+地产”的模式，所以不排除后续在此类项目的基础上，继续在青浦区获取相应的产业用地，以形成联动开发的模式。从操盘层面看，也希望将其打造成为上海的标杆项目。”

　　目标与困境

　　首创母公司为首创集团，首创集团由北京市政府直接监管，是北京市最大型企业之一，而首创也早在2003年6月19日在香港联合交易所主板上市，截止到去年年底，首创的销售额达到325亿元。

　　首创最早进入上海可以追溯到2013年，首创以17.7亿元竞得上海松江区一商住用地，楼板价每平方米1.42万元，溢价67%。据首创官网显示，首创在上海的项目主要有位于松江区的锦宸公馆和锦悦、位于青浦的综合体项目喜悦、还有与上海本土房企旭辉联合打造位于嘉定工业城的首创旭辉城。此外，2015年，首创还联合保利置业、山东黄金联合体以34.54亿元竞得杨浦区平凉社区地块，溢价率46.12%，成交楼板价高达每平方米38860元，引得市场注目。

　　首创在上海的扩张野心逐渐显露，其上海公司总经理李旭华曾经表示首创在上海要“三年进入上海前十，销售业绩70-80亿元。”而上述首创上海负责人也表示，目前，首创在上海的签约销售额已经达到20亿元，在未来3-5年，首创要进入上海主流开发商的队伍。

　　但是，首创目前在上海还处在“非主流”的境地，其品牌知名度相对于北京要相差许多，而其项目也集中在上海外环，虽然进入上海两年有余，但是，首创并没有知名的标杆项目落地。

　　严跃进认为：“目前，对于首创来讲，迫切要精耕区域和提升产品力，扩大其在上海市场的影响力，此外，也要根据上海市场情况，因地制宜地考虑未来的发展路径和竞争优势。”

　　对于首创来讲，依托于京企背景，在奥特莱斯商业、教育产业、创意文化、养老产业等方面具备优势积累，形成了特色的 “地产+产业”发展模式。

　　对于此模式是否能移植到上海，严跃进认为：“首创后续能否发挥“住宅+产业”的发展优势，其实还是有困难的，毕竟可以依赖的政府资源相对是不多的，还需要首创自己来探索。而且上海目前对于产业用地的开发可能和过去的模式不一样，目前比较注重创业型的产业导入，这方面可能还需要首创制定新的产品战略。”

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