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前十房企2015年表现如何,看这篇文章就够了

2016年04月07日10:30 | 来源:人民网-房产频道
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  人民网北京4月7日电(卢志坤) 过去一年政府逐步放宽购房限制条件以及廉价信贷的大量释放,推动房地产商2015年的销售金额不断创造新高。随着上市房地产商陆续披露2015年的业绩报告,上市房企过去一年的经营数据也在接受外界的检视。而作为行业的风向标,排名前十(以销售额计)的房企向来是外界关注的焦点。这些上市企业过去一年整体表现如何?各家的亮点在哪里?风险又在何处?看这篇文章就够了!

  本文数据来源于公司公告、财报数据、wind资讯。由于绿地控股在2015年通过借壳上市,上市后的实体业绩发生大幅变动,为使图表美观,除销售额外,本文其他部分将绿地控股全部剔除。保利地产未披露2015年财报,其数据不包括2015年。

  销售创新高

2015年销售金额超过1500亿元的房企从3家增至6家

  从房企发布的数据来看,除了绿地控股,10家房企过去一年的销售金额同比均录得增长。恒大地产继万科及绿地控股后销售金额在2015年迈过2000亿元大关。与2014年相比,销售金额超过1000亿元的房企数量没有增加,但销售额超过1500亿元的房企从3家增至6家,表明随着房地产市场陆续回暖以及行业集中度增加,拥有较大规模的房地产商其市场份额扩张明显。

营业收入增速基本放缓,万科成为唯一增速扩大的前十房企

  受过去两年房地产行业下行因素影响,房地产商开工意愿降低,加之房价波动,房地产商的营业收入增长不一。总体而言,随着房地产行业发展速度放缓,排名前十上市房企的营业收入增速基本放缓,但除融创中国外,其余房企去年依然录得超过15%的营业收入同比增幅。

  营业收入波动最大的要属融创中国,该公司营业收入同比已经连续两年下滑,同比增幅从2013年的48%下滑至2015年的-7.9%。万科实现逆势增长,营业收入增速在2014年大幅放缓后于2015年大幅回升,并超过2013年增幅,成为前十房企中唯一实现营业收入增速扩大的企业。

7家房企近3年营业收入翻番。融创中国仅增长10.9个百分点,万科增长90%

  盈利下滑

  伴随着土地成本攀升,前十房企的销售毛利率总体有所降低。但得益于前十房企的品牌溢价以及开发项目多数集中在重点城市,这些城市房价的坚挺以及企业的成本管控能力,使其销售毛利率下滑幅度不大。

  相对而言,在中小城市拥有较多项目的碧桂园销售毛利率下滑幅度较大,3年间毛利率下滑10个百分点。融创中国销售毛利率下滑11个百分点。重心逐渐回归重点城市以及高价项目逐渐入市推动华润置地近3年销售毛利率逐年提升。

  虽然前十房企的营业收入过去持续增长,但其净利润率并没有得到相应提高。相反,随着行业告别过去的高速发展阶段,房地产企业的净利率正在走低。前十房企中,有3家企业过去一年的净利率同比下滑。融创中国去年销售净利率增长超过2个百分点,其余基本保持平稳。

人民币兑美元去年大幅贬值,削弱了恒大和碧桂园的盈利能力

  尽管2015年前十房企的营业收入同比增幅基本超过15%,但其净利润的增长幅度则分化较为明显。前十房企中,有6家房企在扣除非经常损益项目后归属母公司股东的净利润实现同比上涨。

  恒大地产连续2年归属于上市公司股东的净利润同比增幅出现下滑,这一方面源于该公司过去发行的高息永续债券侵蚀部分核心利润,此外人民币兑美元去年大幅贬值也导致恒大地产的融资汇兑损失接近30亿元,削弱了公司的盈利能力,恒大地产拥有较多的美元及港元外债。人民币贬值也打击了碧桂园的业绩表现,碧桂园去年的汇兑损失超过10亿元。

融创中国和恒大地产近3年息税前利润逐年下滑,表明其主营业务房地产开发效益降低

  融创中国及恒大地产成为去年仅有的2家主营业务利润同比出现下滑的前十房企。恒大地产下滑幅度在收窄,融创中国降幅继续扩大。

  恒大地产在主营业务外的收入在大幅攀升,表明持续近一年的股市牛市为其创造了数以十亿计的利润,恒大在2014年曾持有至少2只上市公司股票,并在去年卖出。此外,投资性房地产的土地重估收益也占其较大比重的利润。

  投资回报下降

  无论是衡量股东投入资本回报水平的指标还是企业整体运用资金的效率都显示,尽管过去一年廉价信贷大幅增长,低息企业信用债券也大幅拉低企业的资金成本,但受房地产行业下行因素影响,房地产商的销售净利率及资产周转效率受到明显冲击,前十房企近3年的投资回报水平持续下滑。

销售净利率下滑以及资产周转速度变慢,加之计入存货的在建工程增加,拖累了房地产商的总体投资回报水平

前十房企存货总额增加

  债务加重

  过去两年央行多次降息降准为市场注入大量的低息贷款,加之对房地产企业逐步放开的信用债发行规模大幅扩大,房地产商正在利用宽松的信贷环境大举增加债务,其债务负担持续加重。恒大地产是过去一年借贷最为活跃的前十房企,其带息债务规模在2015年接近翻番。

  而举债速度超过公司净资产增长速度的一个结果就是,至少有4家企业的净资产在2015年并不足以偿还这些带息债务(未剔除可用的现金部分),如果利润规模无法大幅增长,意味着这些企业将只能通过持续的“借新还旧”方式偿还庞大的债务。

(责编:卢志坤、孙红丽)

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