自商住限购以来，通州楼市可谓跌进冰谷，成交量锐减99%。“商住限购比住宅限购对通州楼市影响更大，此前的三年间通州供应的大部分土地全为商业立项。”通州一位开发商向北京商报记者直言。近日，位于通州的商住等项目纷纷推出了应对之策，帮助业主成立公司，再以公司名义购房，想成为业主之前先要成为老板。不过业内专家认为，通州商住房的限购政策实施后，购房者只能以公司名义购买这类产品，但以公司名义购房的客户需承担除总房款之外的其他费用，如注册公司、保证公司每年运营的费用，以及以公司名义持有每年需缴纳的税费等，这也加重了购房者的成本。

　　代为注册公司购房

　　通州商住房限购政策实施后，通州在售商住项目陷入成交冰点。压力之下，开发商开始寻求破局之道，限购前有开发商将房源全部签约转为二手房再销售给个人；而在限购之后，购房者只能以公司名义购房，为完成销售任务，开发商推出代客户注册公司的业务。

　　7月24日下午，北京商报记者来到位于通州运河核心区的某著名项目售楼处，该项目本月初开盘，推出43、51、80平方米的小户型产品。据销售人员介绍，需有北京市购房资质才能购买该项目，不然的话只能以公司名义全款购买。

　　当记者表示不知道如何注册公司时，该销售人员称：“注册公司购房的事不用担心，开发商会给你找一家专业代办公司，购房者只需提供身份证以及支付给代办公司一定的代办注册公司的费用即可。”

　　据该销售人员介绍，这家代办公司与开发商多个项目存在合作关系，购房者不必担心会存在风险。该项目本次开盘后，买房的客户几乎都是通过这种方式以公司名义购房，注册公司大约需要20天左右。

　　不得不提的是，为减轻购房者的房款压力，以公司名义购房的客户虽然需全款购房，但开发商承诺可分期付款。具体来说，自购房之日起，半年内分3次支付总房款的50%，2017年底支付20%，2018年底支付剩余的30%。此外，开发商承诺2018年底之前，购房者有一次免费改底单的机会，意味着在此之前购房者可以出售房屋，剩余的房款也就不必支付，转移到下家来支付。

　　加重多少购房成本

　　帮客户注册公司、再以公司名义购房，成为许多开发商应对商住限购的方法。位于通州台湖的首开万科城市之光也推出代办公司的业务。“没有购房资质不是问题。”首开万科城市之光的销售人员告诉北京商报记者。

　　然而，无论哪个项目，购房者以公司名义购买都需承担更多的费用。包括注册公司、保证公司每年运营的费用，以及以公司名义持有每年需缴纳的税费、再行出售产生的各种税费等，这也加重了购房者的成本。

　　据一位销售人员介绍，以公司名义购房，购房者需向代办公司缴纳约2万元的代办费，其中包含维持公司运营四年的费用。首开万科城市之光项目的代办费用与其他项目不同，但也需缴纳较多费用。据销售人员介绍，代办注册公司费用2000元，保证公司运营每年需缴纳3600元。

　　除去代办注册公司的费用，购房者以公司名义持有房产每年还需缴纳持有税及土地使用税。链家研究院表示，持有税具体税费标准是：总房款×70%×1.2%，即每年需缴纳总房款0.84%的持有税；土地使用税的缴费标准是1.5元/平方米/年。值得注意的是，这两种税费每年需按时缴纳，否则会产生滞纳金。

　　此外，出售公司产权的房屋时，需缴纳差额增值税：（出售合同价-买入价）×5.5%；差额土地增值税：（本次合同价-买入价-买入契税-本次缴纳的营业税-土地自然增值额）×30%至60%不等；印花税：出售合同价的万分之五。

　　通州商住仍陷低谷

　　事实上，尽管开发商推出代办公司、房款分期等优惠措施刺激成交，但总体来看，通州商住房市场仍处在限购政策后的低谷期。

　　上周日下午，通州运河核心区的某著名项目到访客户较多，而新北京中心、保利大都汇以及绿地中央广场等同区域项目看房客户寥寥无几。据新北京中心销售人员介绍，该项目目前正处在排卡阶段，将于8月推出LOFT产品。购房客户必须拥有购房资质（即五年社保或纳税证明）或者以公司名义购买，现在排卡的客户大多数都是以公司名义购买。

　　据了解，自5月6日限购大门关闭以来，投资需求受到明显制约，加上5月27日中央政治局会议再次强调，通州规划建设北京城市副中心要注重开发强度管控。这还包括了户籍管控、划定土地开发边界等一系列措施。通州楼市也随即陷入冰封期。

　　据统计，目前通州商改住公寓库存量约4600余套，潜在供应大约在1万-2万套。目前通州商住限购后，只有企事业单位和社会组织可以购买商住房。从整体看，未来一个时期，商住项目都将受到限购政策影响，通州商办市场可能将有一个持续低迷期。

　　风声鹤唳的商住市场

　　2016年上半年，商住房市场可谓是跌宕起伏。先是通州限购，后有门头沟暂停网签引发的全市商住房限购传闻，直到北京市住建委出面辟谣，传闻才告一段落，而就在风波将平之际，顺义又传出有关部门不允许商住房样板间开放、不允许对外宣传的消息。

　　近日，市场传出上海商住房将限购的消息，预计年底会出台新政策，对商住房以及酒店式公寓实行限购政策，外地人在上海满三年社保才能买。有业内人士分析称，商住房进入限购时代已经难以避免。

　　事实上，从土地性质来说，有住宅和商业办公的区别，商住房是将商业、公建用地建设为居住属性的一种产品，严格来说在使用用途上存在着一定的违规嫌疑。而很多商业公建的土地招标文件都会规定，“不得采用单元式或公寓式的布局形式”，这构成了商住限购的法理基础。严格来说，针对商住房的政策并非“限购”，而是“从严管控”。北京商报记者 彭耀广

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