人民网北京7月29日电 （伍振国）在北京房价高企的背景下，京城房地产市场涌现大批所谓“顶级豪宅”也在意料之中。这些被业内冠以“顶级豪宅”之称的房地产项目，大都以大户型、高价格、豪装修、好地段等特征集于一身，成为市场上少数特定置业群体才可企及的楼盘。

    据人民网记者了解，沉寂多年的北京西二环及其周边区域楼市，将于年内入市的数个全新项目近期纷纷亮相。业内分析人士认为，因为地缘关系，这些项目入市都会存在不可避免的直接竞争局面。

    7月28日，金地旗下高端产品系代表项目金地华著、华润置地今年重点推出的华润·昆仑域、中骏集团阔别北京市场多年后的新作中骏天宸3个项目，不约而同选择在当天举办样板间品鉴和品牌、产品发布会。当天接二连三的“撞车式”发布会，让这些项目和企业成为了行业热议和关注焦点。

    这似乎也预示着，西二环区域房地产市场的顶级产品之间的营销竞争，必然短兵相接。观点认为，这几个项目本身所面对的客群数量为特定的少数财富群体，“不抢客户是不可能的”。

    据这几个项目的开发进度而言，金地华著无疑占据先机。7月初，位于西二环外海洋馆西的该项目率先公开了售楼处和样板间。根据金地集团所提供给媒体的资料显示，这个楼盘亮相当天就有超过300组客户到达售楼处“了解项目情况”。

    项目相关负责人向人民网记者透露，该项目户型面积为190平方米-260平方米之间，尽管还没有最终确定销售价格，但对方表示“每平方米的价格肯定在15万+（15万元）以上”，该项目的每套终端售价区间会在2500万元——3500万元之间。

    7月28日下午，金地集团华北区域营销总监于海波抢在其他两场发布会之前，带领媒体走进金地华著项目的样板间内，大到设计理念，小到墙角的“脚踢线”，都事无巨细地讲述给到场的记者听。此外，他还特别强调了该项目首创仅有的优势。如面积最大的客厅窗户，惟一厨房配备空调等亮点。

金地华北区域营销总监在为媒体讲解样板间。据悉，该项目将在二环区域项目中率先入市。 人民网 伍振国/摄

    于海波甚至还调侃称，金地“没有钱开盛大的发布会，因为把钱都砸进产品里了”。

    或许在金地集团的决策层看来，金地华著项目并不惧怕这场即将到来的，主战场为北京最为核心区域的营销“战争”。因为地块关系，金地华著建筑面积仅有不到3万平方米，落地到产品也就50套。其中最为让金地营销团队自信的是，该项目目前的意向到访客户量超出了他们的预期。

    “这是一个惊喜”相关负责人私下向人民网记者表示，项目近期将正式开盘售卖，可抢先“截胡”意向客户。

    相对于金地华著的开发进度而言，位于西二环南北隔城对望的华润·昆仑域项目和中骏天宸项目的开发进度时间则十分接近。这也意味着二者的竞争有可能会进入同一个时间区间。

    与金地组织的这场看似无意的抢先品鉴会不同的是，华润置地和中骏集团则对7月28日的发布会非常重视。场面宏大、级别也更高。

    华润·昆仑域项目发布的同时，也是华润置地联席总裁、华润置地北京大区董事长张大为履新后，在媒体前的首次亮相。

    张大为表示，在房地产转型的大环境背景下，华润置地提出“2+X”的全新商业模式，也就是在坚持销售物业、投资物业双轮驱动的同时积极寻求转型，努力探索经营创新、业务创新。

    他透露称，“十三五”期间，华润置地组织重构后的新北京大区将重点从精准投资、卓越运营、变革创新三方面助力战略落地，集中优势资源聚焦一、二线城市发展。同时，张大为也展示了华润置地位于三大一线城市的顶级产品——北京昆仑域、上海静安府及深圳湾悦府。

 

7月28日，华润置地新北京大区“城市·昆仑”新品发布会前，华润置地联席总裁、华润置地北京大区董事长张大为和总经理蒋智生在交谈。这也是华润新北京大区核心管理层首次同台露面。（北京房地产业秘书长陈志 供图。版权图片请勿转载。）

    此前，在媒体曝出华润置地内部组织构架重组后，原华润置地北京管理团队是否会遭遇变动也成为业内的关注焦点。

    华润置地北京大区总经理蒋智生在发布会上随后的发言环节里也证实，其将继续留任华润置地北京大区总经理并不能掩盖之前对变动的担忧。

    蒋智生及其所带领的团队，在北京市场多年来一直保持少有的稳健，其业绩表现也符合华润置地在业内的地位和预期。

    可原华润置地山东大区总经理出身的张大为和蒋智生二位新北京大区掌舵人的磨合和默契，将与华润置地北京大区的业绩走向，以及能否在北京市场接下来近乎惨烈的竞争中保持头筹息息相关。

    阔别北京市场多年的中骏集团，将中骏天宸项目的发布会主题定为“归来”。创始人、董事局主席黄朝阳携手著名的香港室内设计师梁志天亮相发布会，除了发布产品信息、中骏掌门人在发布会现场大谈情怀与理想。

7月28日北京国子监，阔别北京市场多年后，中骏顺势将发布会主题定义为“归来”。

    以职业经理人王勐为代表的团队入主中骏北京公司后，中骏在北京土地市场屡有斩获。据透露，目前中骏北京区域已有5个待开发项目。王勐出身龙湖地产，曾任北京公司营销总监等多个营销口的要职，在北京市场拥有强大的人脉和资源关系。业内评价其在操盘经验、营销策略、媒介关系上，均有上佳表现的王勐，无疑是“归来”中骏最合适的人选。

    尽管品牌影响力不如金地和华润置地，但中骏以产品打造和塑造下足功夫，以直面竞争。

    据全面操刀中骏天宸室内设计的梁志天透露，中骏天宸项目的设计非常“平面化”，在项目还没开建的时候，就罕见地引入设计团队以优化和改进原有的设计方案。“样板间很快就能做好，不在乎用多少钱”梁志天说，中骏天宸意在让客户“更懂品质，越看越漂亮”，要表现其他项目所做不到的“完美”。

    但记者也注意到，无论发布会现场主持人如何发问，中骏对该项目的定价始终三缄其口，只是在其中一个环节暗示道，项目所在区域的售价已经超过每平方米16万元甚至更多。

    中骏方面相关负责人透露，中骏天宸项目售楼处已经对外开放，样板间预计8月中旬能对外开放。项目开盘时间初定在今年10月份。

    根据计划，华润今年主推的华润·昆仑域项目拟在9月底开放样板间，开盘时间也定在了10月份。

    据记者了解，华润·昆仑域项目产品涵盖高层和叠拼。高层户型面积为145平方米-185平分米之间；叠拼类产品的面积为172平方米-267平方米之间。至于未来的房屋售价，华润相关工作人员预测区间可能在1300万元-3000万元之间。

    从地缘位置看，华润·昆仑域项目和中骏天宸项目分别位于北京二环的南北侧，隔城相望。业内人士认为，在北京内城核心区的房地产项目并不多，因此这些项目的直接竞争局面没有想象中的激烈。此外，南、北城的客群属性也略有区别。

    中原地产首席分析师张大伟曾表示，购买北京顶级住宅产品的客群是特定的，“卖一套就少一个客源”。

    亚豪机构市场总监郭毅则认为，这些项目各有千秋。“中骏天宸和金地华著项目占据了传统老牌城区的优势。金地老海淀的区位优势明显，而中骏天宸学区房优势也十分明显”在郭毅看来，华润·昆仑域相对来说更具性价比，能以相对低的总价购买二环边的产品，也是能打动部分客户的。

    郭毅在其自媒体“毅家之言”上透露的关于北京顶级高端住宅的相关数据显示，截至目前，2016年北京超过8万元单价的商品住宅已经成交了716套，是去年同期成交量的2.2倍。

    但在郭毅看来，“成交高涨”的背后实则是供应量和库存的暴涨。郭毅表示，今年成交价超过8万元的项目分别来自50个项目，今年总的供应量是1567套，相当于现有销量的2倍之多。而已经获得销售许可证的库存量高达3650套，是成交量的5倍之多。

    郭毅所服务的企业亚豪机构有着丰富的高端项目营销经历，其透露称，在北京购买项目总价超过2000万元以上项目的客群，可选择面其实非常广。“这部分客群会去很多项目考察，因此这些项目之间的客群交集是不可避免的，更加剧了这一竞争的激烈程度”。

    7月28日当天，北京某房地产项目操盘手以“业内好友”身份受邀参加当天的发布会后，向记者感叹北京高端市场竞争的惨烈，抱怨“各家都拿出了看家本领，不计成本和代价”。这位同行说，看不见硝烟的营销战争给他们职业经理人带来了巨大的压力。

    “真好比近身拼刺刀，可谓是刀刀见血”。

 

 

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