人民网北京8月9日电（徐倩）在许多房企不敢在一线城市拿“地王”时，初入上海的杭州本土房企滨江集团总裁戚金兴却向记者透露，其“赚钱最多的就是地王项目。”

去年9月23日，滨江集团联合平安不动产以34.65亿夺上海宝山区大场镇祁连社区121601单元B3-03地块，楼板价每平方米28755元，溢价率91.7%，成为彼时的“地王”。

而在今年信达地产以总价58亿元拍得上海宝山区另一宗地块时，新“地王”的楼面价已经达到每平方米4.8万元，滨江集团曾经的“地王”价格变得相对“划算”，成为了低谷时的价格。

据记者了解，滨江集团已经将该地块命名为滨江公园壹号，计划于今年下半年推向市场，低谷拿地，高峰时出售，如果下半年上海楼市仍然上涨，戚金兴首个上海“地王”项目将顺利解套。

滨江集团总裁戚金兴（图中）在上海项目案场

回顾滨江集团发展史，“地王”项目成为其成长的助推器，而戚金兴也毫不隐晦地透露——“赚钱最多的就是地王项目”。

2006年，滨江、绿城两大房企联手以36.3亿总价拿下武林正中央杭汽发地块，创造了当年的杭州地王、全国第二地王。

但是，此后该地王地块的开发却一波三折。在拿地后，两家房企并未以快周转的模式开发，其打造期更是延长至6年之久。2012年底，该地块才终于以案名“武林壹号”低调开盘，首批开盘均价为每平方米75600元，创下“杭州最贵豪宅”记录。开盘的第二年，武林壹号就遭遇了杭州市场一次较大的周期调整，房企开始降价，土地也逐渐遇冷。武林壹号被迫采取降价销售，售价一度下跌两成，在此期间，滨江集团一方面面临着去化压力，一方面还需要通过信托等融资渠道进行资金输血。

经过杭州较长的去化周期之后，随着2015年以来市场的复苏，位于市中心黄金地段的武林壹号率先复活，这一年，武林壹号以近50亿元的销售额，登顶杭州楼市年度销冠。

命运同样跌宕起伏的还有华家池地王项目。2013年9月5日，在杭城史上总价最高地块—华家池地块拍卖现场，滨江集团经过15轮竞价，击败万科、绿城、中海等对手以43.83亿元代价拍下其中一副地块，折合楼面价每平方米23190元。

但是，该项目一方面环绕着来自世茂、绿地等实力开发商的竞品项目，一方面，也同样面临杭州房地产市场的低潮期。

在熬过市场的低迷期后，滨江集团选择于2015年入市，也是华家池地块中最晚入市的项目，但是销售却反超周边项目，开盘5个月，销售金额达到15亿元。

这两个地王项目都使得戚金兴赚得盆满钵满，随着滨江集团多个项目入市，2015年，滨江集团完成销售额233亿元，同比大增48.4%。

拥有了上述操盘经验，面对地价日益高涨的上海，戚金兴选择“追高进入”，其表示，“对于有实力的企业，进驻上海永远不会迟”。

但是，上海业内人士也向记者表示：“拿‘地王’的风险会很大，很多地王项目因为地价高所以利润率都偏低，后期销售才是对房企的考验，而且高地价也会对房企的融资产生影响，比如一些房企会借用基金、信托等各种资本杠杆拿地，再通过高周转的方式对冲前期的融资风险。但由于未来市场充满不确定性，一旦市场风向发生转变，公司资金链会受到极大挑战。高地价将为房企的发展埋下重大隐患。”

在滨江集团武林壹号项目长达近10年的开发历程来看，不仅历经了杭州楼市的动荡，也牵扯进入大量资金。其间，滨江集团不惜多次依靠信托贷款的方式为项目融资，据不完全统计，其融资规模达到40亿元以上。

2015年年中，为增强资金实力，滨江集团选择与“金主”平安不动产达成合作，双方约定，将在彼此均认可的潜在房地产项目上进行开发经营，预计至2016年合作规模将达100亿元以上。

有了金主的“帮助”，滨江集团顺利进军上海，戚金兴也表示：“今后，上海就是滨江集团的主战场，而杭州是根据地，计划2-3年内实现300亿元的销售规模，争取5年实现500亿元的销售规模。”

据记者了解，未来，滨江将以每年20亿的的净投资额布局上海市场，累计投资规模将达到100亿元，基本与杭州市场持平。

但是，如何在僧多粥少的上海市场增加占有率也并非易事。对此，戚金兴表示：“将从土地市场公开竞拍、与其他房企合作、代建等多种方式，只要有合适的地块都会去尝试。”

同时，滨江集团还需要面对上海土地市场过热，楼市不确定性增强的现状。此前，中国社科院城市发展与环境研究所发布的《中国房地产发展报告(2016)》中认为，从较长时期看，如果宏观经济增长继续下滑，房地产价格有可能在2017年下半年再次出现全面下滑趋势。

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