杭州滨江集团首入上海 称“赚钱最多的就是地王”

2016年08月09日15:57  来源:人民网-房产频道
 

人民网北京8月9日电(徐倩)在许多房企不敢在一线城市拿“地王”时,初入上海的杭州本土房企滨江集团总裁戚金兴却向记者透露,其“赚钱最多的就是地王项目。”

去年9月23日,滨江集团联合平安不动产以34.65亿夺上海宝山区大场镇祁连社区121601单元B3-03地块,楼板价每平方米28755元,溢价率91.7%,成为彼时的“地王”。

而在今年信达地产以总价58亿元拍得上海宝山区另一宗地块时,新“地王”的楼面价已经达到每平方米4.8万元,滨江集团曾经的“地王”价格变得相对“划算”,成为了低谷时的价格。

据记者了解,滨江集团已经将该地块命名为滨江公园壹号,计划于今年下半年推向市场,低谷拿地,高峰时出售,如果下半年上海楼市仍然上涨,戚金兴首个上海“地王”项目将顺利解套。

滨江集团总裁戚金兴(图中)在上海项目案场

回顾滨江集团发展史,“地王”项目成为其成长的助推器,而戚金兴也毫不隐晦地透露——“赚钱最多的就是地王项目”。

2006年,滨江、绿城两大房企联手以36.3亿总价拿下武林正中央杭汽发地块,创造了当年的杭州地王、全国第二地王。

但是,此后该地王地块的开发却一波三折。在拿地后,两家房企并未以快周转的模式开发,其打造期更是延长至6年之久。2012年底,该地块才终于以案名“武林壹号”低调开盘,首批开盘均价为每平方米75600元,创下“杭州最贵豪宅”记录。开盘的第二年,武林壹号就遭遇了杭州市场一次较大的周期调整,房企开始降价,土地也逐渐遇冷。武林壹号被迫采取降价销售,售价一度下跌两成,在此期间,滨江集团一方面面临着去化压力,一方面还需要通过信托等融资渠道进行资金输血。

经过杭州较长的去化周期之后,随着2015年以来市场的复苏,位于市中心黄金地段的武林壹号率先复活,这一年,武林壹号以近50亿元的销售额,登顶杭州楼市年度销冠。

命运同样跌宕起伏的还有华家池地王项目。2013年9月5日,在杭城史上总价最高地块—华家池地块拍卖现场,滨江集团经过15轮竞价,击败万科、绿城、中海等对手以43.83亿元代价拍下其中一副地块,折合楼面价每平方米23190元。

但是,该项目一方面环绕着来自世茂、绿地等实力开发商的竞品项目,一方面,也同样面临杭州房地产市场的低潮期。

在熬过市场的低迷期后,滨江集团选择于2015年入市,也是华家池地块中最晚入市的项目,但是销售却反超周边项目,开盘5个月,销售金额达到15亿元。

这两个地王项目都使得戚金兴赚得盆满钵满,随着滨江集团多个项目入市,2015年,滨江集团完成销售额233亿元,同比大增48.4%。

拥有了上述操盘经验,面对地价日益高涨的上海,戚金兴选择“追高进入”,其表示,“对于有实力的企业,进驻上海永远不会迟”。

但是,上海业内人士也向记者表示:“拿‘地王’的风险会很大,很多地王项目因为地价高所以利润率都偏低,后期销售才是对房企的考验,而且高地价也会对房企的融资产生影响,比如一些房企会借用基金、信托等各种资本杠杆拿地,再通过高周转的方式对冲前期的融资风险。但由于未来市场充满不确定性,一旦市场风向发生转变,公司资金链会受到极大挑战。高地价将为房企的发展埋下重大隐患。”

在滨江集团武林壹号项目长达近10年的开发历程来看,不仅历经了杭州楼市的动荡,也牵扯进入大量资金。其间,滨江集团不惜多次依靠信托贷款的方式为项目融资,据不完全统计,其融资规模达到40亿元以上。

2015年年中,为增强资金实力,滨江集团选择与“金主”平安不动产达成合作,双方约定,将在彼此均认可的潜在房地产项目上进行开发经营,预计至2016年合作规模将达100亿元以上。

有了金主的“帮助”,滨江集团顺利进军上海,戚金兴也表示:“今后,上海就是滨江集团的主战场,而杭州是根据地,计划2-3年内实现300亿元的销售规模,争取5年实现500亿元的销售规模。”

据记者了解,未来,滨江将以每年20亿的的净投资额布局上海市场,累计投资规模将达到100亿元,基本与杭州市场持平。

但是,如何在僧多粥少的上海市场增加占有率也并非易事。对此,戚金兴表示:“将从土地市场公开竞拍、与其他房企合作、代建等多种方式,只要有合适的地块都会去尝试。”

同时,滨江集团还需要面对上海土地市场过热,楼市不确定性增强的现状。此前,中国社科院城市发展与环境研究所发布的《中国房地产发展报告(2016)》中认为,从较长时期看,如果宏观经济增长继续下滑,房地产价格有可能在2017年下半年再次出现全面下滑趋势。

(责编:王千原雪、伍振国)