有关分析发现，目前房地产行业存在周期消失的现象，未来2~3年全国房地产销售额的波动不会太大，会围绕着11万亿水平波动，主要原因有以下两个。

　　1）稳增长尤其是通过房地产稳增长仍是中央主要的政策选择，货币宽松局面可以维持；

　　2）人口和房地产销售均向一线及核心二线城市集聚，导致全国房地产销售均价进一步上升，而由于城市体系升级，大量二线城市容纳人口规模的增长，导致新房销售面积的波动也不会太大，更多的购房人会选择在一线及核心二线城市购房。

　　从房地产数据中我们看到了什么？

　　7月房地产销售面积、销售金额同比分别增长了18.7%、28.6%，其中销售面积增速在5月和6月连续两个月下滑后重拾升势，价格在同比和环比上也都出现了上升，显然整个房地产市场销售的动能要强于市场的预期。

图：房地产销售面积7月同比增速18.7%，较上月上升了4.1个百分点

　　究其原因，还是因为房地产市场本身出现了明显复苏，而银行对购房的支持力度进一步提升。我们看到，今年以来新增居民中长期贷款（几乎都是房贷）增速达到91%，而整体人民币贷款增速为-1%。居民中长期贷款的占比也出现了明显提升，从过去几年平均20%左右的占比提升到38.8%，主要还是因为实体经济疲弱，对于银行贷款的资金需求减少，银行被动地向房贷倾斜。

图：居民中长期贷款增长与整体信贷增长出现明显反差

图：银行向居民中长期贷款（房贷）倾斜

　　我们在7月数据中可发现一个现象，即房地产投资仍处在下行的区间，从而使得中国固定资产投资整体呈现疲弱状态，进而影响中国的经济表现。

　　有关分析认为，由于三四线城市高库存的存在和房地产市场结构分化的影响，销售转化为新增投资的可能性在降低，开发商以销定产的倾向越来越重，从而使得投资对销售的滞后反应期变短。

　　分析倾向于认为投资对销售的反应已经缩短至1~3个月，而非原来的6~9个月，我们看到在今年4月份房地产销售增速见顶以后，房地产投资在5月份就出现了增速下滑的现象，而这一下滑一直持续到7月份。

图：投资对销售的反应滞后期明显缩短

　　基于此，如果中央依然以稳增长作为当前的政策取向，那么对房地产销售的依赖也将会比较明显。只有房地产销售维持在较平稳的增长，开发商房地产投资的预期才不会变化，从而使得房地产投资下滑对经济的冲击不会很明显。

　　未来2~3年，我们对房地产市场可以有什么期待？

　　在此，我们要提出我们对于未来2~3年房地产市场的整体看法，也就是从销售额上看，房地产的数据波动不会很大，也就是不会出现类似2008年的断崖式销售萎缩，只会围绕着最近两年（2015-2016年）的房地产销售额波动，也就是围绕着11万亿左右的水平波动。

　　做出这一判断的原因是，一二线城市的房地产市场增长有望成为主力，这将推动房价上涨，尽管可能房地产面积的增长不会很明显。

　　我们回溯了2013年提出去库存政策基调以来的房地产销售趋势，可以发现，2014年是房地产销售小年，当年销售额萎缩了6%，销售面积萎缩了8%，房价却上升了1%。这一贡献主要来自于三四线城市，三四线城市房价出现了反弹，房价上升了2%。

　　但到了2015年，销售大幅增长，全国销售均价上升了7%，但三四线城市仅上涨了4%，以一二线城市为主的35大城市房价却上升了11%，意味着一二线城市作为房地产核心市场的趋势得到了确认，并且可能进一步增强。我们也观察了2013年房价的趋势，2013年也是销售大幅增长的一年，可以看到，2013年一二线城市和三四线城市房价的涨幅是差不多的，分别为9%和8%。

　　这意味着，一二线城市作为房地产核心市场趋势的确认发生在2015年。在2016年，我们可以看到35大城市的房地产销售增速和价格上涨幅度仍显著高于全国市场，这一趋势仍在加强。

　　另一方面，一线城市和核心二线城市吸收人口的能力进一步加强而非减弱了。

　　我们发现，在2000年，前35大城市的房地产销售面积占比达到50%，也就是一半的商品房销售发生在大城市里，但到了2015年，这个占比已经下降到了36%，全国其他区域的商品房市场得到了发展，一方面是因为过去高速经济增长带来了中小城市的发展，另一方面是商品房化率的提升。

　　我们认为，这一趋势可能在未来一段时间里发生逆转，也就是大城市化将占据城市化发展的主流，从而带动房地产销售向一二线城市倾斜。一二线城市销售面积增长将快于三四线，从而使得一二线城市房地产销售面积的占比提升，房价攀升。

　　从全国的数据看，房地产金额整体会维持在一个比较高的增速上，主要是因为这种结构的变化导致的房价上涨带来的。我们对于大城市化比较乐观的原因在于，中国经济增长趋缓以后，大城市吸纳人口和就业的优势更为凸显，这一现象在日本增长中枢下台阶以后也发生了，主要表现在人口向东京都的流入。

　　我们判断，未来房地产销售额会围绕着11万亿水平波动，一二线城市房地产销售面积占比会进一步提升，全国房地产价格稳步提升，在数据上将表现出周期消失的现象。

　　我们这里采用35大城市作为一二线城市的代理变量，并分别对一二线、三四线城市的房地产销售面积和房价增速做了基础的假设，预测得到2016年房地产销售额为12.1万亿，2017年为11.4万亿，整个房地产销售额将在高位盘整较长的时间。

　　我们的基本假设包括：一二线、三四线城市2016年的销售面积增速分别为30%、20%，销售均价增速分别为15%、5%；2017年销售面积增速分别为-5%、-10%，销售均价增速分别为5%、-2%。

表：未来房地产销售额变动不大，会围绕11万亿水平波动

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