“卖房人不迁户口”纠纷困局如何解?

李铁柱

2016年08月31日08:07  来源:北京青年报
 
原标题:“卖房人不迁户口”纠纷困局如何解?

  您说,买学区房里面有几个户口算什么呀?加上我们家这“长毛的”才6个户口,多吗? 房钱您倒是没少要,户口一个也不迁出,那我孩子的户口往哪儿迁呢? 插图/杨信

  房子卖了,户口却没迁走,有时房子里还有卖家其他亲戚的户口……近年来,随着房价快速上涨、户籍管理政策变化以及教育资源不均衡导致的学区间房价差异,在二手房买卖过程中因为户口迁移产生纠纷的现象屡见不鲜。对于这类案件,北京二中院法官提醒,法院不会直接判决迁移户口,根据现有户籍政策,房屋内现有户口不影响新的所有权人户口迁入,买房人取得房屋所有权后,可以办理户口迁入。

  案例

  学区房原房主拒迁出户口

  新房主获赔违约金

  北京青年报记者检索相关判决文书发现,房屋户口迁移纠纷案件多次出现。在这些案件中,购房者往往跟卖房者约定购房后,卖房人要将户口迁出,但买完房之后却发现户口并没有迁出。

  比如,在法院审理的一起案件中,为了孩子将来上学打算,王先生从刘先生手里购买了一套学区房,并取得了房产证。在买房的时候,刘先生称房子没有登记户口,然而王先生后来在咨询房屋所在学区学校事宜时却得知房屋内有他人户口,并且登记户口的人就在房屋所在的学区就读,户口一直没有迁出。后来双方对簿公堂,刘先生称他根本不知道王先生要买的是学区房。

  法院经过审理认为,虽然房子没有迁出的户口并不是刘先生的户口,但刘先生在将房屋出售给王先生时,应协助王先生了解房屋的有关信息。最终法院判决刘先生向王先生赔付违约金。

  法规

  房屋迁户口纠纷

  法院无法直接判迁移户口

  在房屋迁移户口纠纷中,一些买房人会认为,如果卖房人不迁户口,那就去法院起诉,通过法院判决来让对方迁走户口。

  对此,二中院法官明确表示,法院是不能直接判决迁移户口的,因为户口迁移是公安机关户籍管理的职权,不属于法院民事案件处理的范围。法院无法判决迁移户口,只能追究卖房人的违约责任。

  在这类纠纷中,如果户口登记人不同意迁出户口或不具备迁出户口,或者涉案房屋有其他无法落户的情况,买房人只能依据合同约定向对方索赔一定的违约金,不能要求法院判决他人迁出户口或判决其迁入户口。实际上,公安机关也没有强制他人迁出户口的权力。

  “但是,根据现有的户籍政策,房屋内现有的户口不影响新的所有权人户口的迁入,买房人取得房屋所有权后,可以办理户口迁入。”二中院法官说。

  调查

  明知要赔违约金

  为何有人拒迁户口?

  2014年、2015年及2016年1月至7月,二中院先后审理涉及户口迁移问题的房屋买卖合同纠纷案件13件、22件及15件。根据这3年的审理情况,法院进行了专门的调研。

  法官发现,在这类案件中,买房人要求房屋现有户口迁出的案件占此类案件总数的86%,此外,还有一些是买房人要求赔付逾期迁户违约金;卖房人将户口迁出后,要求买房人返还履约保证金;卖房人无法对学区名额作出明确承诺,买房人要求解除合同。“在案件审理中,部分当事人往往同时提出多项诉求,比如要求将现有户口迁出的同时,还提出赔付违约金请求。”二中院法官说。

  通过对这类案件进行分析,法官发现,涉及户口迁移问题的房屋买卖合同纠纷案件,涉及中心城区的案件相对多,超过半数发生在东城区和西城区。其中,涉及学区房买卖的案件较多,比如房屋中已登记有多人户口,现有学籍可能已被使用,影响学区房落户导致买卖双方发生纠纷。

  据二中院法官介绍,这类案件违约金数额及获赔比例一般比较高。当事人在二手房买卖过程中大多参考了北京市住建委发布的房屋买卖合同示范文本,对违反户口迁移义务的违约金进行了明确规定,如一般约定按房屋总价款的一定比例按日支付违约金。由于违反户口迁移义务的违约行为持续时间较长,导致打官司时候违约金数额较高。“根据违约时间的不同,多数当事人主张的违约金为数十万元,部分当事人主张的违约金数额达百万元,违约金最高数额达总房款的20%。”

  那为什么明知要赔违约金,还是不迁户口呢?据法官介绍,有的卖房人想迁没地方迁,有些房子是卖家的唯一住房,卖了之后因各种原因没能买到其他房产,户口根本无处迁移,还有的卖房人卖房后租住“公租房”,有的老人以“卖房养老”的方式居住在养老院等,因“公租房”、养老院及私人租赁的房屋等不具备落户的条件,导致户口无法迁出。

  此外,由于户口迁移问题的特殊性,当事人往往经过长期沟通未果才诉至法院,双方矛盾较为激烈,或确实无其他地方可落户导致无法迁出户口,加之违约金数额较高,双方很难通过协商达成一致意见。

  延展

  “天价学区过道”落户有风险

  对于户口迁移纠纷多涉及学区房这种现象,二中院法官认为,这跟购买学区房的落户需求不断增加有关。近年来,由于教育资源不均衡、入学资格与户籍挂钩等原因,“学区房”交易市场较为活跃。部分以入学为主要目的的购房者,因房屋实际情况等种种原因根本无法落户,或因学籍使用限制等原因无法确保入学资格,导致购房目的无法实现从而产生纠纷。

  据二中院法官介绍,有的当事人购买“学区房”,尤其是东城、西城等中心城区的平房,房屋产权证上记载的房屋用途虽为居住,但实际是过道,或者实际面积非常小,有的甚至不到2平米。

  北青报记者查询发现,法官所说的这种情况今年6月就出现过一次,当时一条“10平米‘学区房’卖150万”的消息吸引了很多人的注意力,这间所谓的“学区房”并非房屋,就是一条宽约1.5米、长约7米的过道,中介称这个不能居住,只可落户。后这条“天价学区过道房”信息被卖方撤下。

  对于这种情况,法官表示,此类房屋的登记因为面积或实际情况无法满足居住条件,不具备落户条件,在落户过程中可能会存在障碍和风险,导致买房人无法办理户口迁入。

  提示

  如何规避户口迁移纠纷

  合同明确约定户口迁移条款

  买房人,特别是以解决子女入学学籍或急需落户为主要购房目的的,应在签订买卖合同前全面了解涉案房屋的户口登记情况。对于购买“学区房”为主要目的的买房人,应依据相应学校的入学政策,在房屋买卖合同中明确约定房屋对应学籍的使用情况。

  与户籍登记人书面确认户口迁移情况

  双方在签订买卖合同之前,建议买房人与所有户籍登记人确认能否迁出户口及迁移的相应期限。特别是所有权人以外的登记人,最好通过书面形式对其户口迁移情况进行确认。

  提前向公安机关了解落户政策

  户口迁移问题属于公安机关户籍管理的职权范围,不同区域具有一定差异性,建议买房人向房屋所在地派出所咨询涉案房屋的相关落户政策。特别提醒买房人,落户要考虑房屋的实际居住条件。

  提前向教育部门核实学籍使用情况

  以购买“学区房”为主要目的的买房人,应提前向所在学校及教育部门核实相关入学政策及涉案房屋学籍的使用情况。如果所在学区对学籍使用有限制,建议在合同中明确约定入学指标使用问题及相应违约责任。如果因卖房人根本违约致使买房人购买“学区房”的合同目的不能实现,买房人有权要求解除合同,并要求赔偿房屋差价损失、转售利益损失等可得利益损失。

  本版文/本报记者 李铁柱

(责编:孙红丽、伍振国)