随着中国房地产行业进入存量资产市场时代，越来越多企业瞄准存量这一“新兴”的市场。接连于上海获得两个旧楼改造项目之后，秉持着推进轻资产模式的朗诗，这次再次联手中信资本重度加码一二线城市更新领域，描绘200亿图景。

　　2016年9月8日，朗诗和中信资本在上海举行了绿色地产城市更新战略合作签约仪式，宣布将联合组建城市更新物业投资的合作平台，发力城市旧楼改造业务，首期的投资金额将达到200亿元的规模。

　　朗诗绿色地产董事局主席田明表示，公司商业模式正从“快进快出”的住宅开发模式逐渐转型，探索符合未来市场要求的新商业模式。公司要从重资产运营转向轻资产运营，要从住宅拓展至写字楼和公寓等，要从单纯的拍地开发拓展至旧楼更新。

　　对于此次合作，中信资本房地产投资部董事总经理蔡育杰则如此表述：“我们对和朗诗合作进入城市更新市场抱有很高的期待，因为这是一个用万亿做单位的市场。目前平台刚刚起步，接下来，我们必须把第一批项目做好，要努力获得市场对我们合作平台的认可，”

　　此外，朗诗绿色地产常务副总裁兼青杉投资总经理申乐莹透露，200亿元是合作平台第一期希望达成的目标，未来随着得到投资人和市场的认可之后，将会扩大规模。

　　200亿图景

　　战略签约仪式的举办地点选择在了上海新天地，据了解，作为成功的旧改项目和城市更新的范本，上海新天地实现了从石库门旧居民房到如今上海的知名商业地标的焕新，并引发了周边地产价值猛涨。由仪式的选址或也可以看出朗诗和中信资本对于拓展城市更新领域的决心和愿景。

　　据介绍，双方成立的合作平台将收购一线城市和强二线城市核心地段的物业项目，进行重新设计和改造，物业类型包括住宅、服务式公寓、写字楼、酒店等。目标物业需具备估值低、高安全边际的特征，改造后可以明显提升估值。

　　田明解释称：“北京、上海、深圳、香港、南京、苏州等城市是目前在商议的城市，从不同的视角来看，布局的地方，一个是地价、房价比较高的地方，另外一个是进入了存量资产时代阶段的城市，而从人与城市关系角度来看，进入的城市里的人需要这样一个解决方案，去不断地调整。”

　　此外，田明表示，目前平台主要聚焦旧楼改造项目，类似如一级开发的地区改造收益高但同时也意味着风险大，纯粹的一级开发并不是联合平台要做的事情，但是如果涉及旧区域改造，即如何把小片区进行改造等，如果有好机会的话，也会研究这个事。

　　“我们肯定不放弃任何一种获得项目的机会，跟国企、央企、民企、个人、政府都可以合作，这肯定是我们的方向之一。”他强调。

　　在此次合作中，田明介绍，平台是一个联合的合作机制，中信和朗诗占比各半，联合管理，共同决策，而中信资本和朗诗绿色地产旗下青杉投资将成为该合作平台的投资人和管理人，而朗诗团队将负责项目开发、改造及运营和销售等具体业务。

　　对于平台的投资资金构成，田明表示，在平台成立之初，双方都有一定数额的出资，但更多的一部分来源于市场的募资。蔡育杰则表示，目前中信资本在城市更新领域投资的资金来源于自有资金，这意味着是由股东出资，未来随着平台进一步的成长，除了公司自有资金的投资以外，是必须要迈向市场的。

　　出售与出租

　　城市更新的市场前景虽然美好，但是相比传统的项目开发，旧楼改造的难度会更大，而这一市场的投资收益率也受到众人的关注。

　　对此，蔡育杰回应称，国内房地产投资，自2005年开始经过了一个可以说是暴利的时间，及至2007年，房地产的投资回报率也很轻易地超过30%，但是在今天，房地产的投资回报率在往下压缩，回到一个更理性的状态，“在今天，所有理性投资人都不应该期望有一个项目很轻易超过20%的回报率”。

　　虽然蔡育杰没有给出明确的数值，但是我们或许可以从中信资本和朗诗合作落地的首个种子项目山海·新西郊中一探究竟。

　　据了解，2015年7月，朗诗以5.4亿元收购新西郊项目，该物业属于上海市核心地段的传统低密度住宅高端小区，位于上海市长宁区青溪路770弄25号，共有三栋5层住宅共75套住宅单位、停车场及公共设施，占地面积13433平方米，容积率1.18，建筑面积15787平方米，折合收购单价为3.42万元/平方米。

　　申乐莹介绍，目前上海新西郊经过重新定位和改造已经落地，未来将对外销售，虽然还没有制定开盘价格，但是周边板块的住宅售价都在10几万元以上。

　　采用销售方式的资金回收相对较快，但是田明表示，在城市更新项目的退出方式上也不排除采用出租的方式。“看出租物业的成本是多少，如果成本跟租金价格关系能够建立的话是可以做的，我们也想尝试比较新的做法，各种业态各种方式我们都愿意尝试，这样以后的路会比较宽。”

　　此外，在对于市场走势的分析中，田明认为，现在有些城市的市场、房价不错，地价卖得更不错，但是这是不可持续的，而且是不正常的状况。其提醒，虽然眼下房地产泡沫暂时还不会破裂，但是依然要警惕破裂的风险，不要陷得太深。

　　田明说，自己从未担心因为保守而错过机会，因为朗诗想要做的是一个长久的企业，想做一个转型的技术，如果以这样的心态做企业的话，更关注的是安全，小心驶得万年船。“市场上永远不缺机会，但是经常会因为抢撞机遇而死，所以发展快一点慢一点不是最重要，活着才是最重要。”

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