大悦城地产转型“变轻” 出售存量资产在资本市场流动增值套现

2016年09月26日18:08  来源:人民网-房产频道
 

  人民网北京9月26日电 (余燕明)日前,大悦城地产(00207.HK)在京推出了线上跑步与线下体验相结合的品牌O2O新概念——“悦城跑”,“悦城跑·Joy City Run”也进驻了咕咚App,希望能够向社会各界传递运动健康、阳光公益的生活正能量。

  事实上,作为中粮集团的商业地产业务平台,大悦城地产在今年像跑步一样,也变得越来越轻。

  大悦城地产进入下半年以后,以出售目标公司49%的权益的形式,售出了旗下6个综合体物业项目部分权益,对价93亿元。

  大悦城地产出售的这些综合体物业项目分别是西单大悦城、朝阳大悦城、上海大悦城、天津大悦城、天津大悦城、北京中粮广场、中粮·置地广场(安定门)。

  大悦城地产附属公司作为普通合伙人设立了一家基金(有限合伙),收购了目标公司49%的股权,有限合伙人则是GIC (Realty) Private Limited(新加坡政府财政部全资拥有)和中国人寿的附属公司,共同认购基金份额95亿元。

  大悦城地产不会认购基金的任何权益,但公司担任基金及这些出售物业的管理人,在基金存续期内收取物业管理费及资产管理费。此外,基金到期后,大悦城地产有权分享有限合伙人获得的超过议定回报率的超额回报部分。

  而且,大悦城地产对这些已出售的综合体物业做了后续安排,基金设定存续期为7年,期内大悦城地产和基金均不得转让目标公司的任何股份,到期后任何一方计划出售权益,均受目标公司另一股东优先出价。

  基金到期后,大悦城地产安排了两种退出方式:将目标集团主要资产打包成房地产投资信托或证券化产品上市;整体出售目标集团全部股份或资产。

  同样重要的是,大悦城地产完成出售事项后,仍将继续持有目标公司51%的权益,符合非全资附属公司条件,目标公司的财务业绩和资产会继续并入大悦城地产综合财务报表。

  大悦城地产评价出售部分综合体物业权益事项时认为,这次出售事项标志着公司业务模式从开发商及运营商拓展至成为机构投资者的资产管理者的重要一步,也将进一步提升集团为第三方提供资产及物业管理的能力。

  这次项目资产出售会让公司收回约93亿元资本,进而用作其他收益更高的项目并降低杠杆率。

  大悦城地产高管在今年中期业绩会上表示,公司正在从开发运营的发展模式逐步转变为资产管理的发展模式,并且已经具备条件,这次释放49%的存量资产股权成立核心基金,也是实施该战略的第一步。

  这是大悦城地产加速轻资产扩张战略的重要模式之一,未来大悦城地产将主要通过3种模式进行扩张,一是开发新建商业综合体项目,采用重资产开发模式;二是并购存量项目,将以基金的模式展开;三是管理输出的项目,公司也会拥有以成本价收购一部分股权的权利。

  大悦城地产出售的目标集团由立运、熙安、锦星3间附属公司组成,今年或许是大悦城地产相对不错的出售时机,毕竟93亿元的交易代价较大悦城地产所占目标公司对应权益总额溢价约22%。而且,目标公司近年业绩表现有所下滑。

  2013年至2015年三年间,立运公司净利润分别为13亿元、8.3亿元和7.8亿元,逐年下降;熙安公司净利润分别为20亿元、1.5亿元和1亿元,降幅明显,主要是投资物业公允值波动巨大;锦星公司2015年净利润只有2000万元。

  这些目标公司出售后,按照大悦城地产重调财务业绩,公司2015年归属公司股东7.26亿元净利润里,新设基金应占2.65亿元收益,占比37%左右。

  大悦城地产今年上半年归属公司股东净利润约4亿元,按此比例计算,新设基金在公司净利润中应占1.5亿元。因此,粗略估算,新设收购基金年化收益率约为3%-4%左右。

  另外,出售协议约定,目标集团每半年都会向基金分派股息,并且收益分配比例不少于税后利润的90%。

  当然,上述收益率并不包含物业增值收益。预计新设基金7年到期后,预计核心资产会产生大笔物业增值收益,一旦将资产转售或打包成证券化产品上市,即可套现增值收益。

  2013年至2015年,立运公司持有的投资物业分别增值了10亿元、12亿元和13亿元;熙安公司持有的投资物业则分别增值了25亿元、4000万元和4300万元。

  兴业证券一位人士向人民网记者表示,公司通过出售资产权益获取现金,出色之处在于设立基金并充当基金及物业管理人,这样可以对物业资产继续施加控制和运营,分享费收入和超额收益,并且保留物业资产并表。

  “大悦城地产仍然希望继续扩张,尤其是在规模上。之前存量资产保留在公司内,挤占了大量现金,打包给基金后可以获得增值收益,基金到期可以继续转售获取增值收益,让物业资产在资本市场流动增值变现。这些现金可以帮助公司实现规模扩张。”兴业证券这位人士评价说。

(责编:余燕明、孙红丽)