新华社上海１０月２日专电 今年国庆黄金周，上海迪士尼主题乐园再度成为国内游客热衷的目的地之一。而在迪士尼经济的风口下，商业地产也正悄然发生着变化。

１日，迪士尼方圆５公里内首个可售的房地产项目揭开面纱。记者在实景体验区看到，这个名为“绿都·绣云里”的项目涵盖里弄商街、精品客栈、星级酒店、酒店式公寓以及高端住宅等业态。据工作人员透露，开放首日，该项目接待人数超过２０００人。

业内人士认为，在迪士尼经济的风口下，商业地产和文化ＩＰ（知识产权）的跨界融合正推动商业地产向３．０时代过渡。

据第三方移动数据平台Ｔａｌｋｉｎｇ Ｄａｔａ统计，上海迪士尼乐园开园之后，来自全国各地的客流持续呈井喷态势，其中，家庭组团式游客群体占比高达７０％。“以家庭为主的游客群体一般会选择就近住宿，然而迪士尼周边的酒店客房十分紧张且价格高昂，较好的星级酒店房费平均超过２０００元，仅有３４％的人选择入住四星级及以上的酒店。”Ｔａｌｋｉｎｇ Ｄａｔａ分析师表示，迪士尼每天入园人数高达５万，但１０公里内仅有１万间客房，相对于游客的住宿需求，中高端酒店的缺口十分巨大。

绿都地产集团总经理冯劲义在该项目发布会上表示，在大数据时代，流量可以提升商业地产资产价值。绿都地产拟借助迪士尼东风，将“绣云里”项目打造成环上海地区的旅游度假平台。

冯劲义认为，在商业地产１．０时代，人流量的导入取决于地段优势。以“绿都·绣云里”为例，除了迪士尼客流外，周边的浦东机场、佛罗伦萨小镇等每年将为项目导入近１亿人次的客流。而在商业地产２．０时代，流量＝形态＋业态。在形态上，“绣云里”打造上海传统的石库门街区；在业态上，“绣云里”以体验式里弄商业、石库门客栈群为核心业态。在商业地产３．０时代，流程等于内容，即用户创造内容、内容产生流量、流量再催生用户，如此循环往复，形成大ＩＰ。例如，每一家客栈或者商铺都有特有的风格，以及一位“有故事”的主人，代表着一种独有的生活方式。

绿都地产上海公司总裁朱雍表示，“绿都·绣云里就是要在商业地产３．０时代打造流量时代的ＩＰ地产。除了客栈这一特殊形态外，我们还将结合住宅、酒店、公寓、商业等业态打造全新的生态系统。后期，我们将通过统一管理、整体经营，与业主收益共享，打造浸入式城市休闲目的地。”

同策咨询研究总监张宏伟认为，未来商业地产模式中，房产开发与ＩＰ运营或密不可分。“相比于传统商业地产，ＩＰ地产的价值一是体现在选址，二是体现在运营能力，以此来保障业主租金收益和房产升值。”

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