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北京“930新政”降温楼市,近京津区或将成为投资购房“新宠”

2016年10月21日17:55 | 来源:人民网-房产频道
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  (注:此文属于人民网登载的商业信息,文章内容不代表本网观点,仅供参考。)

  2016年“十一”前,北京的房地产商和地产中介都铆足劲儿准备迎接“金九银十”中值得期盼的“楼市旺周”。然而,“银十”的梦想在北京发布“930新政”的楼市调控政策后宣告破灭。

  自9月30日北京出台楼市调控政策后,上海、广州、深圳3个一线城市,位于珠三角、长三角、京津冀地区部分城市以及内地一些区域性内核城市房价上涨过快的17个二三线城市,共计21座城市在9天内相继出台针对房地产市场的限购限贷政策。

  2015年年末,政府将减少存量房定为2016年全国性的目标,推动了新一轮的购房热潮。但部分城市房价涨幅过快,又迫使政府出手“速冻降温”。根据多份统计数据显示,政策出台后,21座城市的成交量均出现较大幅度下滑,新一轮购房热潮暂时冷却。

  去库存措施反而刺激了房价

  据了解,此次21座城市政府陆续发布楼市调控政策,部分原因是城市房价的加速上涨有违“去库存”政策初衷,很多城市的房价不降反升。

  2015年12月,某经济工作会议公报,极为罕见地将化解房地产库存定为2016年经济发展的五大任务之一,并明确提出,“鼓励自然人和各类机构投资者购买库存商品房,成为租赁市场的房源提供者。”随后,房贷首付比例降低、公积金存款利率上调、房地产交易的契税及营业税减免等一系列“去库存”政策开始实施。

  这些举措,尤其是去年5次降息,使得购房者预期受到影响,一线城市和部分二线城市吸纳了足够多的资金和投资客进入市场,出现了房价的非理性上涨。但库存很严重的三四线城市,去库存效果并不明显。

  在中国房地产协会公布的《全国住宅房价行情城市排行榜》中,有34个城市8月份房价与去年同比涨幅超过15%红线,其中,涨幅超过30%的达11个。除了“北上广深”一线城市,厦门、苏州、东莞、珠海、中山、南京等二三线城市的价格也出现了大幅度上升。

  多名房地产业内人士表示,此轮房价上涨受2015年第四季度房地产市场“去库存”总纲的推动和影响较大。

  北京“930新政”致豪宅项目客户流失两三成

  9月30日,北京市出台楼市调控新政。其中信贷方面提及收紧首套房首付比例到35%,非普通自住房比例上涨到40%,二套房比例提高到50%,并将二套房认定从此前的“认贷不认房”变回“无论有无贷款记录,一律认房”。

  此政策出台后,致使刚需客户陷入“纠结”中,较多豪宅客户开始放弃购房。

  一位刚需客户介绍说,新政前期,他看好了南三环一套40平方米的房子。这是他“淘了很久才淘到一套性价比较高的房子”。但新政出台后,一方面担忧自己买在高点;另一方面,又怕放弃后终归还是要买房,届时又要经历一遍购房的“辛苦”和“麻烦”。

  一家正处于蓄客阶段的豪宅开发商介绍说,“930新政出台十余天,客户流失比例高达20%-30%。”

  首付成数提高对豪宅客群影响较大,尤其是二套非普宅首付比例由50%上升至70%。以总价2000万元的一套豪宅产品为例,新政后首付款比之前多出400万元,即便对于高净值客户而言也是不小的压力,因此豪宅购房客户普遍开始延迟购房计划。受此影响,预计10月份直到年底,北京公寓豪宅市场成交将陷入持续低迷。

  某豪宅开发商表示,投资客基本流失了。“很多投资客测算发现投资收益比原来差很多。另外,大部分投资客持有房产较多,按照新政规定,首付比例会大幅提高,所能使用的杠杆大大降低。再加上对市场预期,就不再考虑马上买房。”

  据了解,“930”新政后,豪宅市场供应节奏将显著放缓,年底前豪宅供应市场将进入冰冻期。其中部分高价地周边老项目,尽管调价意愿高涨已经一脚踏入豪宅行列,但新政的限价条款以及市场预期的改变,无疑将使这些项目“豪宅梦碎”。而对于尚未入市高价地项目而言,如果客户流失量过大则需要一个过程重新积累客户。

  近京津区或将成为投资购房“薪宠”

  北京“930新政”出台后,在北京地区投资房产压力大大提高,于是,开始有不少人将目光瞄准了北京周边地区。

  现如今,通州一房难求,房价半年翻一倍,市场均价已破5万。廊坊全年用地指标半年完成、北京无地可供、武清房源告急、燕郊、大厂、香河低密度产品市场无货,大北京区域的房价高层均价破万,低密度产品价格一路攀升,增值2倍有余。

  2014年2月27日,在京津冀协同发展工作座谈会上,中央明确提出,实现京津冀协同发展,是一个重大国家战略。而年内动工的京滨城际铁路、京唐城际铁路两条高铁则是宝坻区享受京津冀协同发展的一份红利。

  京唐城际铁路(北京-唐山)工程横贯北京市、河北廊坊市、天津市宝坻区、河北唐山市,正线全长166.872公里,自北京站引出后新建通州站、西集站、香河站、宝坻南站、玉田南站,最终引入唐山站。其中宝坻境内长约43.5km,设计时速350公里。

  京滨城际铁路(北京-滨海新区)是北京到天津的第二条城际铁路,京滨城际线起自新北京东站,向东经通州区,河北廊坊市,天津宝坻区、武清区、北辰区、东丽区、滨海新区,止于天津地区滨海站,线路全长171.7公里。其中,天津境内设置宝坻南站、京津新城站、北部新区站、滨海机场站、滨海站5座车站。其中位于宝坻区的京津新城站前往北京通州区仅需19分钟。

  不难发现两条城际铁路都将经过天津宝坻区,该区域的地产项目京津新城必将随着政府招商引资项目的逐步进驻,京滨高铁的动工,区域价值有望像廊坊、燕郊等地一样发生指数级增长,成为投资房产的“新宠”。

(责编:孙红丽、伍振国)

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