合生创展要做大商业板块 等到土地增值再开发

2016年11月02日14:50  来源:人民网-房产频道
 

人民网北京11月2日电 (余燕明 徐倩)合生商业日前宣布,公司将大力发展商业板块,未来3年,会陆续推出30多个商业项目,并由公司自持。

合生创展这家港股上市房地产公司低调,一度是规模靠前的房地产商,但此后未能继续发展壮大。公司今年上半年73.5亿港元营业收入里,酒店运营及投资物业租金收入合计约4亿港元,占比只有5.6%。

但接下来,合生创展要迅速做大公司的商业地产板块。合生商管董事长鲍文格介绍,合生商业拥有城市综合体、购物中心、写字楼、酒店等物业面积300万平方米,其中写字楼物业面积约100万平方米。

合生商业目前在开发项目30多个,加上储备项目多达70多个,并且8成左右都集中在北上广3个城市。

根据合生创展2016年中期报告披露,公司土地储备建筑面积3057万平方米,可满足未来7到10年开发需求,其中商业、办公楼、酒店类型物业面积452万平方米,占比15%。

这些商业土地储备按开发阶段分类,已落成物业面积141万平方米,发展中物业面积81万平方米,待开发物业面积230万平方米。

之所以愿意加快商业地产板块拓展,合生商业希望在整个经济和市场向好的时候获得一些租金溢价,市场下行的时候,商业地产的抗跌性也比较强。

具体商业物业开发及持有上,合生商业选择综合体项目,其中包含写字楼、商场、公寓、产业等比较均衡的资产组合,鲍文格解释,“当某一类资产有问题的时候,另外的资产会保证综合体项目有比较均衡的表现,租金回报在应对市场变化的时候也有比较稳定的收益。”

但目前合生商业的产品结构中,写字楼物业占比较高,约1/3,合生商业认为写字楼的租金比较稳定,租户结构和投资模式比较清晰,写字楼行业管理标准统一,物业服务商水平也很高,因此合生商业在转型过程中切入了写字楼市场,物业管理规模达到上百万平方米。

与现在大部分商业地产开发商推进轻资产策略不同,鲍文格认为传统纯粹的招商代理的轻资产模式并不适合合生商业,因为这个模式会造成整个物业服务品质和标准的不稳定。

“虽然重资产扩张性不好,但是公司商业项目拿地都比较早,足以支撑自主开发。”鲍文格说,“轻资产和重资产都有各自的盈利模式与商业方案,是不同公司看待自己的资源和商业环境上做出的选择。合生商业能提供从前端到后端,从投资、开发管理到盈利价值创造的服务。”

不过,他也表示,将来不排除引入资金和战略伙伴,把股东结构分散,把资产做轻,土地开发完之后部分退出,但商业项目的经营权和管理权仍然会留在合生商业自己手里。

合生商业做商业地产开发,尤其注重公司在资产管理方面对投资时机的研究。通常,合生商业从整体规划到后期开业,周期约为3年时间,但对一些项目,鲍文格认为开发越早或越早销售,其实就是资产浪费。

“我们会选择一个资产价值上升期来开发商业项目。前期主要从投资角度等待土地资产的增值。这两年看好整个市场,以及内部管理、团队和运营机制上也能支撑,我们就会着手开发。”鲍文格说,“凡是列出开发计划的项目,一般会在三年内开发完成。”

商业地产板块在账面上能够对合生创展的业绩形成较大支撑。虽然公司今年上半年酒店运营及投资物业租金收入合计只占公司总营收的5.6%,但是贡献利润占比能够达到2/3以上,这些投资物业贡献了大笔公允值收益。

(责编:卢志坤、孙红丽)