继深圳、杭州等地近期升级楼市调控措施之后，昨日，上海市也对楼市调控措施予以升级。多位接受上证报采访的房产专家认为，此次楼市新政旨在抑制投资及投机行为，对稳定市场有积极意义。但由于上海库存规模不足，此次调控能否让房价明显下行还有待观察。

　　上海市住建委11月28日公布，自2016年11月29日起，居民家庭购买首套住房申请商业贷款的，首付款比例不低于35%。在本市已拥有1套住房的、或在本市无住房但有住房贷款记录的居民家庭申请商业贷款，购买普通自住房的，首付款比例不低于50%；购买非普通自住房的，首付款比例不低于70%。

　　同日，上海市住房公积金管理委员会印发《关于调整本市住房公积金个人贷款政策的通知》，在区分首套和二套购房的前提下，调高对第二套改善型购房的首付比例至普通商品房50%和非普通商品房70%、二套普通商品房贷款利率上浮10%、二套普通商品房个人贷款最高限额下调10万元，并停止向已有两次公积金贷款记录的职工家庭再行发放贷款。借款人以公积金缴存账户余额确定贷款额度的倍数从40倍下降到30倍；严格执行住建部还款能力的计算比例调减为每月还本额占工资基数不超过40%，以及对第二套改善型住房认定标准的口径。

　　上海市相关部门还表示将加大商品住房用地供应，确保2016年商品住房用地供应同比增加。

　　东方房地产学院常务副院长华伟对上证报记者表示，上述调控政策对高端住宅需求的影响比较有限，对中低端住宅需求则起了一个延迟的作用。本质上，此次出台的政策是以牺牲成交量来稳定房价，使其在高位横盘。

　　在上海中原地产市场分析师卢文曦看来，此次上海升级调控政策是意料之中的事。他解释称，上海在10月出台“沪六条”后市场降温，成交量下滑，但是成交价格还在上涨。10月份国家统计局数据显示，上海新建商品住宅成交均价环比上涨0.5%，而同比涨幅则达到37.4%。从同比涨幅来看，上海还是处于涨幅靠前的城市，因此调控压力仍没有消除。

　　“此次出台的举措显示出地方政府对楼市调控的决心。而且最近几周高价房成交比较活跃，也带动均价出现波动，可能对市场心态带来一定影响，通过政策加码可以巩固调控效果。”

　　从举措来看，此次上海楼市政策的调整着重于信贷政策。卢文曦认为，限购方面上海已经处于较为严格的措施，再趋严的话会损伤合理居住需求，相比之下信贷政策还有一定腾挪空间。原先信贷政策只认房，不认贷，即只要出清手中房源，再买还是首套。调整后的政策既认房又认贷，意味只要以前有信贷记录，再买房都认定是第二套，对改善型购房者冲击尤为明显。当前中环以内置换买家达到九成，外环平均到九成，意味这部分客户会受到制约，而且是查全国征信，覆盖范围要大很多。

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，目前上海房地产市场面临三个压力：一是库存规模相对不足，亟须通过政策调整来实现供求关系的平衡；二是房价上涨态势依然比较明显，控制房价的难度还是较大；三是看涨预期依然较强烈，亟须通过政策进行市场预期的引导。“上海此次政策内容，直击当前房贷市场、房价等核心问题，调控积极有效，也有很强的针对性，对于高杠杆买房等行为有一个较为明显的管制作用。”

　　严跃进认为，上海此次楼市新政主要是抑制投资投机或炒房需求，对稳定市场有积极意义。可以预见的是，到年底前上海房地产市场的交易量会有所下滑，大涨的可能性已经不大，市场重回平稳是大势所趋。

　　此外，天津也升级了房贷调控政策。来自中国人民银行天津分行官网的消息，11月25日，该行会同天津银监局联合发布了《关于进一步加强住房信贷政策管理工作的通知》，进一步调整天津市差别化住房信贷政策。主要内容如下：对居民家庭申请商业性个人住房贷款购买首套住房的，最低首付款比例为30%；对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买住房的，最低首付款比例为40%；但对非天津市户籍居民家庭，在天津市内六区和武清区范围内购买首套住房的，贷款最低首付款比例为40%。

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