远洋集团做养老:一定要盈利 前期必须持续投入

2016年11月30日15:39  来源:人民网-房产频道
 

图/远洋·椿萱茂(北京双桥)老年公寓,主打失智照护。

  人民网北京11月30日电 (余燕明)远洋集团做养老的决心已下,按照他们的规划,到2020年,远洋集团将在全国达到拥有70个养老机构、2万张床位的服务水平。接下来的4年内,会是远洋养老拓展的关键期,敢于投入,即便新开养老机构还没有达到收支平衡。

  “今后中国养老市场的需求,远洋是坚定看好的。虽然说现阶段盈利比较难,需要很长时间盈利,但我们一定会让养老业务盈利。所以前期要做持续的投入。”远洋集团养老地产业务发展中心市场营销部总监孙健告诉人民网记者。

  孙健很坦诚,他说别人问到目前养老项目盈利情况的时候,很难回答,但现阶段情况就是如此,一般养老机构要10-20年才能收回成本,各家都在摸索和尝试。其实相比其他中小型企业做养老,远洋的实力比较突出,养老业务起步比较早,作为一家年均营收几百亿的上市公司,能够支撑持续性的养老业务投入。

图/远洋·椿萱茂(北京青塔)老年公寓公共活动空间

  不盈利也要持续投入

  远洋集团的养老品牌是“椿萱茂”,椿是一种多年生落叶乔木,古代传说大椿长寿,拿来比喻男性长辈;萱草是一种草本植物,古代传说可以使人忘忧,用以比喻女性长辈。“椿萱茂”取义椿萱并茂,形容父母长辈健健康康。

  远洋集团2013年在北京亦庄开业了第一个养老机构,远洋·椿萱茂(北京亦庄)老年公寓,不到3年时间实现了满入住。之后远洋又继续在北京开业了2个养老机构,其中远洋·椿萱茂(北京双桥)老年公寓主打失智照护,远洋·椿萱茂(北京青塔)老年公寓今年5月份开业运营,经过3个月达到了收支平衡。远洋·椿萱茂(北京北苑)老年公寓年底前会对外开业。

  现在远洋集团在北京的这4个养老机构合计900多张床位,距离远洋集团养老业务定下的2万张床位的目标,给远洋养老业务团队的时间只有4年,他们要做的工作是养老产品标准化、成本可控、快速复制以及持续投入。

  “如果要快速扩张,肯定不能想着收支平衡,甚至是盈利,现阶段国内养老产业还不能做到这些。”孙健说,“但仍然要敢于投入,可以接受现在还没达到收支平衡。扩张过程中我们会尽量追求收支平衡或者更高的收益,但不会有一条红线,要求养老业务达到收支平衡才能扩张。”

  远洋集团对养老业务有持续投入的意愿,中国开始步入老龄化社会,将面临的养老问题前所未有,养老市场需求也会异常庞大,因此他们判断将来政府一定会打通一些渠道,包括支付方式、土地物业、医疗资源等,给予更多的扶持,让养老产业赚钱。

  “养老是带有社会福利性质的产业,如果持续亏损,其实也没办法做保障。”孙健说。

  另一方面,远洋集团也在寻求自身业务调整。公司目前的主业是房地产开发,但已经在考虑未来的发展,调整到更多的服务运营,并拓展新的业务,包括远洋医疗、养老、物业服务、服务式公寓管理、商业写字楼运营等,围绕服务和运营的业务会是远洋集团的主动调整的方向。

  “相比其他企业做养老,远洋更有经验一些,已开业的4个养老项目的运营得到验证,我们的养老机构能够实现收支平衡。”孙健向人民网记者表示。

  孙健所指的养老机构收支平衡,运营成本中没有计入一次性装修改造成本,也没有摊销这些养老机构的物业租金。

  现在远洋集团拓展的养老项目里,物业租赁和改造成本比重最高。远洋集团前期选择了轻资产项目切入养老,也就是长租物业,远洋租赁那些不良资产或者低效资产,租期通常20-40年,按照老年公寓的标准重新改造设计。

  “租金在轻资产养老项目里占到很大一部分成本,之前老年公寓租金都比较便宜,现在是越租越贵,每个养老项目的改造环节都是几千万的投入。”孙健介绍。

  以远洋·椿萱茂(北京青塔)老年公寓为例,这个老年公寓单人间自理老人月费平均是9600元,护理费根据老人需要护理程度分级收费,区间是1500-8000元,失智老人照护还要加收1000元招呼费用。

  孙健给北京老年人养老简单算了一笔账,单独租住一间公寓月租金可能需要5000元,按照每个月3000元的餐费标准,再加上雇佣专人照护,每月费用至少1.3万元。老人住进椿萱茂老年公寓养老,成本上比较经济,而且远洋一定程度地打通了医疗,老人在老年公寓内设的医务室就诊,可以报销医保。

图/远洋·椿萱茂(北京青塔)老年公寓餐桌上的一张老人餐牌。

  重资产养老项目长期自持

  椿萱茂老年公寓是远洋集团三条养老产品线之一,其他两条产品线是长者社区和照料中心,目前远洋在北京开业运营的养老机构都是轻资产的老年公寓。

  老年公寓(Care-Building)规模基本上是8000-20000平方米,床位数量100-300个,因为都是高端养老,所以产品通常设计成单人间或双人间。

  长者社区(CCRC)是持续照料退休社区,规模在2万-20万平方米之间,更类似普通社区,针对的客群以独立老人和活力老人为主,而老年公寓更偏护理。

  社区型养老机构内设计有自理楼、护理楼和社区中心,提供全周期养老服务。长者社区大部分是独立老人,居住在自理楼;老人从自理到护理阶段,可以住到护理楼;社区中心包括餐厅、娱乐、活动、健康、医疗等设施。长者社区所有单元都是适老化设计,在社区的基础上提供了很多的服务,老人可以在社区中心吃饭、做康复、活动等,实际上老人是在专业的老年社区里生活。

  最后一类产品线是照料中心(Care-Center),规模更小,主力产品只有800到3000平方米不等,嵌入到现有社区内,比如在老旧社区租用一个商业设计成照料中心,少的话十几张床位,大的话几十张床位,针对的是轻度护理老人,这些老人可能身体上需要照顾,但又不希望离开自己的社区。

  照料中心是远洋考虑向中端延伸的养老产品,价格上老年公寓平均一位老人的月费是1.2万元,照料中心的产品价格可能只要6000-8000元左右(老人居住在照料中心),照料中心也可以为周边社区老人提供日间照料,以及一些居家服务,比如协助洗浴、送餐、生活照料等。

  “从一开始做养老,远洋就希望把专业能力和服务水平锻炼出来,之后大规模扩张,以及向中端延伸。我们做养老在态度上很坚决,但操作上比较谨慎和专注,所以先做了轻资产的高端老年公寓,这对专业能力要求也最高。”孙健解释,经过三年时间养老全周期运营,现在开始铺开。

  远洋的长者社区是重资产养老项目,物业全部自己持有,“我们是做专业的养老产业,属于服务业,已经不是房地产概念,所有长者社区产品都没有销售类型,远洋自己持有、运营,输出的是服务。”

  孙健向人民网记者强调,老年人住在长者社区,要交入门费和月费,实际就是服务费,远洋不会把持有的长者社区的产权销售卖掉,老人退出居住的话,还会有其他老人住进来,而且这些养老机构其实也不是销售产权,属于养老或医疗用地。

  按照远洋集团对养老业务的规划,到2020年布局在全国的70个养老机构,类似长者社区这样的重资产项目占比只有20-30%,接下来在北京的后沙峪、西集以及在上海的江桥,远洋会开业3个长者社区。

  到明年,远洋集团仅在北京就会开业7-10个养老机构,现在上海拥有2个养老项目,以上海为核心的长三角,包括南京和江苏,正在推进养老项目落地。远洋在广州已经有3个养老项目在推进,并进一步布局珠三角地区。今后川渝地区、以武汉为中心的中部城市群也有养老项目在筹备,一些拥有非常好的自然资源的城市也会做一些养老项目,比如青岛、大连和海南。

图/远洋·椿萱茂(北京亦庄)老年公寓。

(责编:余燕明、伍振国)