既做中介、又独立了自如的链家 将来会占有最大的租赁市场吗?

2016年12月09日13:20  来源:人民网-房产频道
 

  人民网北京12月9日电 (余燕明)链家研究院院长杨现领说,打开“自如”的用户评价,翻到30多页的时候,还有用户在吐槽,自如在长租公寓领域规模已经足够大,做得相对出色,但仍收到用户这么多骂声,可见长租公寓还有多大的机会。

  自如现在是国内规模第一的长租公寓。据自如提供的数据,到今年9月初,自如的租客(自如客)累计达到了60万人,管理房间数25万间,累计服务的业主10万人,房间套数超过10万套,管理房屋资产超过3000亿元。

  自如今年5月份从链家集团拆分出来作为独立子公司运营,在北京、上海和深圳设立了分公司,其中北京自如已经实现盈利,上海和深圳还在投入期。

  按照杨现领的推测,将来自如这样的品牌公寓会占到租赁市场的一半份额,另外中介租赁会分割40%,这意味着链家已经涉入了未来90%的租房市场。

  不想只简单做二房东的自如

  链家的自如在2011年成立之初,主要解决当时租房市场存在假房源、房屋品质不高等问题,通过按间出租的方式,让年轻人能够租得起房子,后又陆续推出了保洁、维修、搬家等服务,为租客分担繁琐的租务。

  现在自如已经建立起来了覆盖整个租赁周期的产品线:刚毕业的大学生可以选择价格合适的自如友家次卧;随着自身经济实力的改善,可以换租带阳台或卫生间的主卧,还有酒店式服务的自如寓;等到二人世界的时候,可以换到整租的一居室;或者与父母、孩子一起住在整租两居、三居室。

  自如CEO熊林一开始是在IBM给链家做战略咨询,当时链家做了好几年的房屋托管,管理了几万套房屋。等熊林加入链家的时候,公司在将这些在管房屋一套一套退给业主,不想再做房屋托管业务,“又累又复杂”。

  “本来这些托管的房屋已经退得差不多了,我来了以后开始重新梳理链家的战略,分析北京租赁市场,得出的结论是应该重新做一种租赁模式,这种模式是业主端提供资产管理,客户端提供有品质的租房。”熊林说。

  自如起步的初期,包括链家的自如团队,很多员工都没有理解什么是品质租住,链家自如要做什么。

  其中一个经历让熊林印象深刻。自如起步的第一个月,自如的团队在外经贸大学附近以月租3200元的价格收了一套两居室,位置很好,所以第二天员工就以3800块的价格租出去了,租客是两个外经贸大学刚毕业的女孩子。

  这个自如转租的两居室基本没配什么家具和家电,也没做装修,熊林把自如所有经理和主管都叫到了那间租屋里,“这不是我们要做的自如。墙这么差,卫生间很脏,地板都破成这样,虽然你3200块收来,倒手3800块租出去,赚到了钱,但这不是我们要做的事情。如果这么做,对市场没有任何意义,无非是多了一个中介、二房东而已,为什么要做这样的事情?”

  后来,自如给这两个租客赔钱,让她们搬走了,把房子重新装修、配置、修缮以后,重新出租。

  现在,自如已经有了一些承诺,比如真实房源、3天不满意全额退款(转租、换租、续租除外),房屋质量问题无责换租、退租押金3个工作日返还。

  熊林对现在的自如逐渐有一些骄傲,“今天自如员工也好,客户也好,其实已经很能接受我们的理念。你看今天很多人在北京租房都选择自如。现在每周面试的员工里,三分之一都是自如客。”

  熊林说,链家左晖对他做自如影响很大,链家的经营哲学里,有一条叫做“规避机会”。“我们总觉得有些事情看起来太容易做的时候,就觉得它有问题,总觉得那些事情不应该属于你。”熊林说,“我们通常会质疑自己,这件事情为什么我们来做?我们做了有什么不一样?天天问自己,问得挺烦的,但习惯以后你会发现,我们骨子里就不愿意做那种看起来很容易的事情。”

  启动自如之前,熊林和他的团队花了半年时间做规划,开始招员工,做租房调研,完成财务模型等比较细化的测算,建设基本的系统网站,自如有了雏形。“我们推出一、两个月,就有人跟着模仿,但我不太担心所谓快速学习和复制,很难学到本质。海平面以上的东西容易看得见,但海平面之下到底有多少东西呢?这个最重要。”

  覆盖了未来90%租赁市场的链家

  链家的自如是从事房屋托管的品牌公寓,杨现领介绍,在租赁市场,品牌公寓的渗透率非常低。

  以北京为例,现在北京大概有120万套租赁住宅,其中40%是通过中介匹配客户;还有40%是二房东的转租生意,因为中介生意的边界在于客单价,通常情况下租金客单价低于4000块,中介做租赁就没有办法盈利,二房东大量集中城郊区域或低客单价房屋转租;还有不到10%的租赁市场属于自如这些品牌公寓,占比非常低,自如在北京出租房屋可能不超过20万套;剩下10%属于C2C市场,也就是业主和房东直租。

  他预测,目前租赁市场的格局会重新切割。未来二房东和品牌公寓市场会合在一起,二房东转租走向品牌公寓管理规范市场,市场化、规模化、专业化的经营租赁机构会成为主导力量,专业的B2C市场占比一半。另外40%属于中介机构,剩下10%的市场是C2C领域的房屋共享。

  青年公寓在市场上形成了两种模式,一种模式是整栋的集中式公寓,这些品牌公寓会把酒店、商办等物业整栋租赁下来,装修以后出租;自如属于分散式公寓,房源来自于业主,从房东手里把房源租下来,三到五年,进行不同程度装修再出租。

  “集中式公寓便于管理,分散式公寓便于获取房源。前者因为易于管理,所以规模效应临界点比较低,一些集中式品牌公寓房屋数量达到两、三万间的时候,盈利状况可能会改善比较快,管理成本、后台成本会大量分摊。”杨现领说,“后者容易上规模,但规模效应临界点来得比较慢,自如房间数量做到30万间的时候,才发现规模效应非常显著,但做到30万间房屋规模太难了。”

  链家的自如做分散式长租公寓有着明显的优势。分散式公寓要能够快速地拿到一批优质房源,并且将其出租,作为房屋经纪公司,链家建立了获取房源和获客的能力;自如要把这些房东委托的房源重新装修,要对供应链进行管控,装修的每一个环节在流程上得到把控,链家与万科合作,成立了一家装修公司;做好长租公寓还应该是一家服务公司,房屋的租后管理,同样艰难。

  杨现领认为,现在的长租公寓市场,面临一些普遍的问题:一线城市租金回报率较低、租期短,业主端续租率较低、资金成本过高。

  像日本这样的成熟租赁市场,租客租赁年限1-5年占比47%,5-10年占比16%,租期较长让房屋租赁变成了一桩稳定的生意。但中国分散式公寓普遍的租期只有8个月,集中式公寓大概是10个月左右,频繁换客会增加公寓的获客成本,增加空置期,运营成本在增加,租金却减少。

  长租公寓与业主的租约时间也比较短,自如与房东的租约年限是3-5年,但日本租约是20-30年。“如果与业主的租约是20-30年,那么这些公寓重新出租之前就可以做非常好的装修,好的装修能够带来租金溢价。”杨现领说,“租约只有3-5年,还没等到收回装修成本,租约就结束了。所以现在自如也只能在相对短的租期里做适当的装修,维持回报平衡。”

  与租客和业主的租约期限相对短,是租金收入比较低的因素之一。其实房价越高的城市,通过租房满足居住需求的人口占比越高,在成熟的租房市场,市民平均40%以上的收入都花在了租房上,“之所以愿意花这么多钱租房,除了租金高之外,还因为租房品质很高。”

  租金收入比较低另一个因素,就是支付能力弱。“我们的研究发现,未来城市各个年龄段,租房倾向会普遍性地上升,不同年龄都会有不同的租房需求。而且因为房价一直在高位水平,房贷月供与租金之间的价格差,会导致更多人选择租房。”杨现领说,“现阶段品牌公寓解决了一部分青年白领人群的租房需求,但有两个租赁市场发展最为不充分,一是高收入的租房市场,二是低端的蓝领市场。”

(责编:余燕明、伍振国)