北京市房地产法学会副会长兼秘书长、首都经济贸易大学教授 赵秀池

根据12月9日的中共中央政治局会议精神，要加快研究建立符合国情、适应市场规律的房地产平稳健康发展长效机制。

确实，促进房地产平稳健康发展的长效机制关键是适合国情，还要符合市场规律。我国幅员辽阔，各地情况差异较大，在2016年“去库存”的背景下，具有优质公共资源、人口吸引力较大的一二线城市房价快速上涨，而缺乏优质公共资源、没有人口吸引力的三四线城市房价仍然在下降。

因此，未来准确判断各地具体情况，因城施策仍然非常重要。针对明年的宏观形势，笔者谈几点政策建议：

第一，供求双向调节，实现供求平衡。房价的决定如同一般商品价格决定的原理一样，尽管影响房价的因素有很多，包括宏观的、微观的、经济的、社会的、政策的、国内的、国外的各种影响因素等等。但不管是什么因素，最终都会通过供求关系来对房价造成影响，所以，最终起决定作用的仍然是供求关系。

供不应求房价上涨，供过于求房价下降，这是市场经济下的基本经济规律。因此，房价的调控也需要从供求两方面入手。一二线城市房价不断上涨的现象背后，是由于人口在不断增加，导致住房供不应求；三四线城市则正好相反，由于人口在不断流失，导致住房供过于求，去库存的压力很大。因此，各地要根据具体情况因城施策，三四线城市要想办法去库存，一二线城市则想办法稳定房价。不管财税政策，还是金融政策、土地政策都要与各地的具体情况相吻合，实施反向调控。对于住房供不应求的一二线仍然要采取限购、限贷、限价，以及增加土地供给的政策手段来进行调控；对于住房供过于求的三四线城市政策手段则相反。

第二，限制投机，让住房回归居住功能。由于住房自住、投资两相宜。如果赋予住房的投资属性，在房价不断上涨的背景下，则住房需求是无限的。而住房供给囿于土地的限制，总是有限的、稀缺的，因此，对于房价不断上涨的一线城市和部分二线城市房价调控的难度较大。为此，在调控时，一定要考虑住房供求的特殊性，尤其是住房需求的特殊性。

要根据住房需求的层次采取不同的政策，对不同的住房需求有保有压。根据住房需求的性质不同，住房需求可以分为首套房的刚性需求、二套房的改善性需求、长期持有的投资性需求、短期持有的投机性需求。对于满足基本住房需求的刚性需求和改善性需求，我们需要给予财税、金融手段的支持；对于住房基本功能之外的投机投资性需求，尤其是投机性需求，则应运用财税、金融手段予以限制。

第三，发展租赁市场，建立购租并举的住房制度。我国住房制度改革的目标是住房商品化。购租并举的住房制度是住房商品化的应有之义。得到一套住房的使用权，可以购买产权，也可以通过租赁实现。在住房制度改革之前，我国的公房都是租赁的形式。住房制度改革之后，为了尽快回笼资金、建设更多的房子以满足人们饥渴的住房需求，我国采取了鼓励购买住房产权的方式。

伴随着过去房价不断上升，住房的投资功能也得以体现，人们已经习惯了买房的思维。其实，就满足居住功能而言，租赁方式是一个不错的选择。尤其是对于刚进入城市的新市民、新职工而言，他们收入较低，支付能力有限，只能通过租赁以满足其住房需求。因此，为新市民、新职工提供长期稳定的租赁住房非常有必要。

租赁市场的发展也会减少购买住房的需要，对于抑制房价的上涨会有一定作用。而在高房价下，目前出租房屋是不划算的，因此，我们要给予机构和个人出租者更多的税收优惠、融资支持；也要给予承租人相应的照顾，包括让有稳定的租赁关系的承租者同户籍人口一样享受到教育、医疗等的公共服务。

第四，从新型城镇化发展角度，鼓励发展多元化地产。自改革开放开始，便不断有浩浩荡荡的农民工进城务工，城市人口不断增加，我国城镇化速度也不断加快。但是，虽然我国的城镇化率已经由1978年的17.92%提高到了2015年的56.1%，户籍人口的城镇化率才为39.9%，二者相差16个百分点。很多进城农民工及随迁子女不能与城市居民一起享受住房、教育、医疗等各种公共服务。为此，城镇化过程中，让进城农民享受教育、医疗、社会保障等均等化的公共服务，让农民进城有房住，孩子有学上是未来一段时间内政府的一个重要任务。房地产是人们生产、生活的重要载体，因此房地产业应该发挥其应有的作用，不仅要为农业转移人口落户城镇提供相应的住房，尤其是中小户型商品房及租赁住房，也要为其提供教育、医疗等配套公共设施的建设与服务。

未来房地产业要从以人为本的新型城镇化角度去规划设计住宅地产、园区地产、商业地产、教育地产、医疗地产、养老地产等多元化地产，帮助原有城镇居民与新市民解决住房问题，提供产业支撑，提高城镇的基础设施、社会设施服务水平。为此，政府应该制定相应的政策，鼓励房地产开发商作为城市运营商开发多元化地产。

第五，加强规划引导，注重政府调控。根据经济学原理，市场经济能够实现资源的最优配置，但是，只有完全竞争的市场结构才能达到资源最优配置的条件。在现实生活中，很难有符合完全竞争市场条件的市场。而市场一旦不具备完全竞争的条件，则会导致市场失灵。由于房地产涉及国计民生，对人们安居乐业、对城市面貌的改善、对国民经济的发展有重要影响，因此，在强调发挥市场决定性作用的同时，一定要辅之于积极的政府调控，除了财税手段、金融手段的利用，对于供不应求的一、二线城市，也不排除限购等行政手段的运用。

未来尤其要重视城市规划、土地利用规划、房地产规划的引导作用。因为有什么样的城市规划、土地规划、房地产规划，就会有什么样的城市面貌、产业结构、房地产结构、房地产的供给与需求。各地房地产供求不平衡的问题实际上是供给侧的问题，是源头上的城市规划、土地规划、房地产规划没有做好。目前允许商改住实际上是因为商业用房盖多了，规划没有做好，供求匹配没有到位。未来一方面要从职住均衡角度、从供求平衡角度出发，对于供过于求的房地产业态应该允许调整为供不应求的房地产业态，土地性质也应允许随之做出调整；另一方面也要做好科学的城市长期规划、土地和房地产规划，一张蓝图画到底，才有利于房地产供求平衡的实现，才有利于房地产长效机制的建立。

（作者系北京市房地产法学会副会长兼秘书长、首都经济贸易大学教授） 

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