专访长富汇银总裁魏伟:房地产私募基金的投资机会在哪里?

2016年12月15日12:13  来源:人民网-房产频道
 

  编者按:“9·30”新政以后,银行理财等资金借道信托、资管计划等通道和夹层融资受到穿透监管,未来一段时间私募基金在房地产投资中将迎来窗口期。房地产私募基金的投资方向从去年开始也在调整,由债权类投资转向项目股权,这对私募基金管理提出新的要求。我们选择了国内优秀的成长性私募基金长富汇银,以此作为样本剖析房地产私募基金的投资方向。

图/长富汇银投资基金管理(北京)有限公司总裁魏伟。

  人民网北京12月15日电 (余燕明)“明股实债”,开始被更多的房地产金融公司抛弃,转而寻求真正的项目股权合作。

  摆在这些公司面前的是房地产投资的大势所趋,暴露的是风险和收益的不确定性,当前他们必须做的,是提升房地产项目运营及管理的能力,更深刻地钻入行业,甄别出优质项目选择投资。

  长富汇银,这家成立还只有4年时间的私募基金,今年上半年开始了第一单房地产股权投资。公司计划与一家华南开发商一起,在临近北京的区域合作拍下一宗地块,10个亿的投资金额,长富汇银给出了20%的债权,剩下80%的股权。

  “这个项目是我们股权项目的第一单。集团和公司高管已经达成了一致意见,债权难以为继,而且收益固定,所以会跟大的开发商一起做项目。”长富汇银投资基金管理(北京)有限公司总裁魏伟告诉人民网记者,真股权项目盈利能力会更强一些,将来投资这类项目也会越来越多。

  转向真股权投资

  地产金融业务占到长富汇银主营业务收入的一半。长富汇银基金存量规模接近100亿元,15个存量在管项目里,6个项目是股权投资,另外9个都是地产项目。

  长富汇银从成立开始房地产项目债权投资,与开发商一起拿地,在其中充当2、3倍的杠杆资金。不过今年上半年开始房地产项目投资股权,将来长富汇银还会对项目直接收购,再改造和运营,开展REITs(房地产信托投资基金)业务。

  长富汇银主要投资住宅项目,部分写字楼项目。由于供应量较大以及零售业的萎缩,集团高层不太看好商业地产的投资机会,不久前某大型商业地产公司曾经寻求旗下60个商业广场以成本价打包出售,长富汇银考虑过找到战略投资人一起“批发”再分别出售,但最后放弃。

  “住宅开发项目每个月都会有现金流,利息也是按季支付,现金流非常好,债权类投资利息比较高的时候,基金每个季度都会有回报。”魏伟说。

  这些住宅项目,如果是债权类,期限通常是1-2年。现在股权投资的退出周期有所延长,最长期限达到7年。但无论是住宅项目,或是写字楼项目,长富汇银都还没有尝试过持有型物业。

  “地产金融有流动性的要求,一年半到两年必须给投资人还本付息,长线资金可以忍受一些持有型物业前几年没有现金流,但我们目前的股东结构和客户投资结构,还无法满足。”魏伟说,“持有型物业对基金的投后管理和运营能力要求很高,未来是我们的方向。我们现在可以帮项目和企业找这类长线资金融资。”

  住宅地产开发项目,再加上开始转向项目的真实股权投资,对长富汇银来说,好处比较明显,正确的方向且更加灵活。但与之相伴的是对合作伙伴的甄别能力和尽调能力要求更高。

  “一个项目基金进去以后,把握不好就赚不到钱。项目亏钱也要给投资人还本付息,所以运营能力很重要。”魏伟告诉人民网记者,“第一是看项目的能力,投后管理的责任巨大。另外就是选择合作伙伴非常重要。”

  长富汇银筛选项目的投资原则有许多维度,以前债权类投资会优先考虑“地价小于可比市价的1/3”、“已有不低于项目总投资30%的自有资金”等。长富汇银会在全国综合实力排名前60的城市,尤其是北上广深、重庆、合肥、郑州这样的大城市,以及房地产百强企业里筛选交易对手。

  与几乎所有稳健的房地产私募基金一样,长富汇银也会青睐地产百强企业作为合作伙伴,而非一些中小开发商。中小开发商很可能因为单个项目运转不好,或者负债过高,就没有偿付能力。大型开发商项目较多,即使投资项目卖得不好,其他项目也会做资金周转,而且大型开发商的融资能力更强,银行授信及合作伙伴比较多,实在不行还可以转让项目股权,继续开发运营。

  “根据我们的项目经验,尤其是地产百强企业,基金快到期的时候,他们都急着催我们清算,不存在还不上钱的问题。”魏伟介绍说。

  优先考虑综合实力前60的城市以及地产百强企业,是长富汇银做项目筛选时的一个划线,但并不绝对。现在长富汇银的客户结构里,集中在地产百强企业的40-100名之间,未来他们希望投资更大的发展商。

  必须降低资金成本

  但另一个问题是,排名越靠前、实力越强的房地产商,他们的资金成本和融资能力更强,难以忍受房地产私募基金这些相对较高成本资金。

  比如万科2015年以来在债券市场累计发行了总额110亿元的公司债券和票据,最低票面率3.2%,最高也只有3.78%。

  “这些大型开发商不会寻求成本太高的资金,所以跟万科这样的企业合作只能是真股权,而且股权比例太高他们也不愿意,因为拿地有优势,运营能力和现金流都比较好。”魏伟说,“所以将来我们找客户,可能就是地产百强企业前20名,比如荣盛、华夏幸福、金地、绿城这些地产商。”

  由此让长富汇银接下来重点关注和反思的问题,就是获得成本更低的资金,降低基金的资金成本,以取得在优质项目竞争中的优势。

  长富汇银投资债权类项目,约定的最低收益也达到了15%-16%,更高可能达到了20%以上。相比信托投资房地产,信托资金主要来自保险公司或银行理财,资金成本可能只有10%-12%左右,并且大型信托公司有更大的资金池,资金成本占优势;资管计划资金来自公募基金,会瞄准更大型的客户,比如万科、金地等,筛选合作伙伴更苛刻,回报和风险也低一些。

  “对于特别好的项目,信托和资管计划的竞争优势会更强一些,资金成本要比私募基金更低。”魏伟说,“但‘9·30’新政以后,信托、银行和资管计划投资房地产都受到了限制。另外,我们更灵活一些,决策更简单,募资更快。我们只要立项投决过了以后,因为信誉比较好,10个亿的产品基本上两、三天就能卖完。”

  现阶段长富汇银的资金来源主要是股东、高净值客户和一些合作伙伴,资金成本相对较高。但长富汇银已经在寻求与回报要求更低的资金合作,降低资金成本。他们找到了广东和浙江两家大型国资企业结成合作授信,“这部分资金的成本已经很低了。未来我们还会找保险资金,成本会更低。”

  另一方面,长富汇银也在与境外资本方和机构接触。魏伟介绍,公司正在跟纽约曼哈顿、第五大道一些地产商接触,比如与铁狮门、科洛尼探讨境外合作项目,主要是两种形式,一种是承担LP(基金有限合伙人),另一种是参与股权项目。同时,长富汇银还在与新加坡养老基金、香港私募股权基金、摩根大通、黑石等商谈合作,这些机构的资金成本相比国内低很多。

  机会和瓶颈在哪里?

  新一轮的房地产调控之下,魏伟认为私募基金投资房地产会有更大的窗口期,原因是政策对银行、信托、资管计划等资金投向房地产开始有限制,相对灵活的只剩下私募基金。

  “我们判断未来一年半时间,地产调控还会继续收紧。所以私募基金会有巨大的空间,我们现在的工作是要持续地降低资金成本,其次就是把风控做好。”魏伟告诉人民网记者,监管对房地产基金越紧,越规范的企业越有空间,短时间私募股权地产金融公司的机会比其他金融机构大很多,但前提是做好风控,继续展业。

  在具体操作上,魏伟说,长富汇银首先会把自己的老客户做“活”,他们的老客户包括武汉奥山、上海东渡、佳兆业这些地产百强企业,以此保证不断有项目进行合作,另外就是拓展新的客户。

  新客户的拓展会围绕两个层次进行展业。一是熟悉的区域和城市,比如在西安,长富汇银与新华联的项目合作完结后,又计划与中铁合作,因为郑州是核心交通枢纽,所以今年长富汇银在当地接连拿下了3、4个项目;另一方面就是围绕国家主题,当出现政策热点的时候,长富汇银会跟投这些政策利好的配套项目。

  长富汇银面对的同业竞争则来自一些根植于地产公司、直接“杀入”的房地产基金,比如金地稳盛和中城联盟,前者是金地集团旗下的私募基金,后者有着众多开发商股东背景。

  “他们做地产金融可能比较容易,有很多合作伙伴,也有很多项目。这些私募基金做地产投资,如果不行,大不了收购过来自己开发销售。而我们属于‘半路出家’,主要是因为看好地产金融,收益比较稳定,风险可控。”魏伟比较说,“所以我们的项目来源没有他们这么丰富,他们根植地产商,股东构成很有优势,资信很好,所以资金成本也比较低。”

  作为一家专业房地产私募基金,除了股东背景,魏伟概括长富汇银的瓶颈包括团队和人才,以及风控。

  长富汇银地产金融团队专业背景非常多元,其中不少来自地产开发企业,比如华润置地、金融街控股、合生创展、复地等,另外还有一些来自鼎信长城、金地稳盛这类大型地产商的私募基金。这些成员的职业圈层里,很多都是从事土地和地产开发,围绕“朋友圈”承揽展业,为长富汇银找到新的项目。

  “这些根植地产商的基金,可能公司股东都会派出各个公司的核心高管,而我们要高薪聘请人才,维系一个团队需要很高的资金成本。”魏伟说,“另外就是风控,地产商的运营很成熟,我们的平台成立只有三、四年时间,有向前冲的冲动,但又担心风控过头,影响公司发展;风控水平太低又会影响现时业绩,业务贷款收不回来,给自己增加压力。风控太紧或者太松都不行。”

  高回报从何而来?

  背景多元的地产金融团队、有保证的风控以及慢慢降低的资金成本,长富汇银的房地产私募基金在严厉竞争下,取得了高质量的收益回报。

  魏伟向人民网记者介绍,长富汇银每个项目平均下来有2个百分点以上的净回报。以目前国内较大的一家房地产私募基金为例,2015年的在管基金规模170亿元左右,净利润2亿元左右,净利率约为1.2%。

  “相比传统地产金融企业利润还不是那么高。基金主要靠管理,稳定的收益,不像VC(风险投资)投资股权以后获得几百倍收益,我们现在项目平均收益是21%-22%。收益太高我们也不提倡去做,高收益意味着高风险,基金追求的收益是稳定的。”魏伟说,“我们公司有一个规划,首先就是把风控做好,不要出问题。在此基础上,我们会追求规模。利润是我们次要的目标,但其实利润与规模相辅相成。我们单个项目的净回报不用太高,实现2、3个百分点的净回报,也就是管理费,然后平稳地退出。”

  最终取得不错的收益,与基金对项目的甄选能力直接相关。长富汇银与华东一家发展商在江苏合作了一个地产项目,这个项目销售单价达到了9000多元,但前期拿地楼面价只有1000多元,相比其他企业在周边拿地成本要低1倍以上,“跟有实力的企业合作,他们会比较有眼光,拿地也比其他开发商更便宜。”

  魏伟最后告诉记者,基金的投资管理,资源和技术两个要素各占一半,首先找到好的项目需要很多的资源,做好项目则要很好的技术。目前长富汇银的主要工作,就是把风控做好,不断引进地产金融人才,把商业模式固定下来,建立公司客户投资的白名单,哪些城市可以进去,哪些发展商可以合作,“商业模式固定下来以后就不断地引进核心团队,支持他们去展业。”

(责编:余燕明、孙红丽)