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国开东方总裁王军:城镇化下半场需用市场化手段推进

2016年12月23日16:56 | 来源:人民网-房产频道
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国开东方城镇发展投资有限公司总裁王军在人民网主办的第三届中国房地产互联网峰会上发言。(摄影/人民网 张桂贵) 

人民网北京12月23日电 国开东方城镇发展投资有限公司总裁王军表示,随着由行政推动的中国城镇化进程上半场的结束,进入下半场的城镇化需要更好运用市场手段来进行开发和运营。

王军今日在人民网举办的第三届中国房地产互联网峰会上表示,由政府推动的城镇化在过去取得了巨大的成就,但也积累了很多的问题。开发北京青龙湖新型城镇而广为人知的国开东方在新型城镇化开发与运营方面颇有心得。

他说,关键的问题是如何处理好土地、资本、产业、人口这四个方面的关系。

“如果不是市场化的手段,纯粹用行政手段推进的话往往这四个方面就会失衡。”王军指出,中国在城镇化方面积累的问题正是这四个方面处理的并不是很好。

他说,如果这些方面处理得好,土地开发将能够吸引到资本,进而吸引产业,从而能够吸引到人口的聚集,那么人民就能够安居乐业,城镇化就能够快速发展。

他认为,如果这四个方面的关系处理得不好,就会出现土地开发比较快速、但没有产业和人口聚集的现象,即大家熟知的“鬼城”。“现在很多城市新区开发中形成了这样的‘鬼城’,如果开发的区域没有资本、没有产业的聚集,过度的依赖土地财政,最后也容易形成政府的负债。”王军表示,“如何通过科学推进城镇化,实现土地、人口、产业、资本融合发展,通过导入可实施、可落地的产业形成磁极,与西部人口、西部产业、西部资本形成良性的循环,打造产业城镇人口有活力的可持续发展是关键。”

王军指出,中央指出了“以人为本、四化同步、优化布局、生态文明和优化传承的中国特色的新型城镇化之路”,但是在实施过程中,能够通过城镇化的内涵式发展来带动区域价值的提升是关键。

具体而言,他认为,城镇化跟传统的房地产最大的区别是:城镇化做的是地产,而不是做的房产。“我们不仅仅是造房子,要做运营,同时要做地产开发。而做地产开发的核心,跟做房产最大的不同,就是一定是以区域价值的提升为目标的。”

“要以现实的产业资源去支撑一座新城,在这个过程中创新与政府的合作模式,创新投融资模式,解决政府的负债和长远发展的动力问题是关键。”王军补充说。

王军还通过该公司打造青龙湖地区的具体案例分享了如何通过开发模式和运营模式的创新打造新型城镇的实操经验。青龙湖区域由国开东方受北京丰台区和房山区政府的委托进行开发。

“城镇运营商运营的核心是搭建一个城镇开发的资源联盟,筛选出与城镇开发相关的各个环节以及各个细分模块里若干的产业资源和运营机构,形成城镇开发的集团军,也就是对国开东方这样的公司来说更多的是平台公司,通过这个平台公司聚集资源,共同参与整个城市从规划、建设到运营,通过资源的整合能够迅速在一个区域形成产业资源的聚集,来同步解决植入资源和创造就业的问题。在实现区域价值最大化的过程中,实现了企业、政府、居民三方同步享受区域价值增值过程中的收益。”王军说。

他认为,相对于传统的开发商,转变为城镇开发运营商之后,类似于国开东方这样的企业就不单纯依赖于高房价引领,而是通过建立高标准的基础设施,通过实现产业和人口的双向聚集,赚取城镇开发价值提升总体收益的分成来实现企业的盈利。这样企业在解决盈利发展的同时,应该说实现了比较好的社会责任。通过这种方式来真正把经济效益和社会效益,甚至生态效益,很好的进行平衡。他说,这也是国开东方应该承担的责任。

(责编:伍振国、孙红丽)

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