“每年这个时候，北方逐渐进入深秋寒冬季节，海南却依然温暖如春。优异的气候条件曾吸引了数以百万计的“候鸟”，每年由北至南溯流而下，躲避寒冬。海南楼市也成为全国大规模旅居地产的标志之一。

　　但如今，在海南岛经济转型中，不得不放弃长期以来依靠卖地卖房增加财政收入的做法。4月22日全省限购升级，非本省户籍居民家庭在新增限购区域购买住房，须提供至少一名家庭成员在海南省累计24个月及以上个人所得税或社会保险缴纳证明，此前已实施限购区域则需要提供60个月的相关证明。绝大部分的候鸟都不具备以上条件。

　　海南买房养老度假的大门被彻底关上，那么这些需求是偃旗息鼓还是另寻出处呢？对此，北京青年报记者调查发现，包括云南、贵州以及环京沿海等多个区域的旅游度假地产项目，都在原有的基础上进行了升级，不仅仅依靠环境资源，加入了更多康养服务、打造旅居概念，以此来争抢从北京外溢，但又被海南拒之门外的购房需求。”

　　海南楼市冰封 购房者奔向云贵

　　距“海南最严限购令”出台已经超过了200天，严厉的资格要求和备案价的“限价”门槛使得海南楼市不少项目处于无房可售或暂时无法网签的状态，售楼处门可罗雀。

　　赵科（化名）与朋友一起经营着一家销售公司，最主要的收入来源就是帮着海南的项目在北京及东北寻找购房人，以此获得销售提成。但今年，这个生意明显做不下去了。

　　“原本合作的三家大开发商的项目都暂停了，海南的限价让这些项目不愿意低价卖，本地的刚需也不需要通过我们促成交易，就导致合作全部暂停，去年的部分尾款都没有结清。”赵科告诉北京青年报记者，海南楼市目前就是冰封期，能不能有好转，就得看之后政策的执行力度了。

　　“以前和我们合作的海南开发商不少都向我们抱怨，地拿贵了，想找机会撤出海南。”北京房展组委会秘书长郑向东告诉北青报记者，历年海南项目都是进京宣传的主力，从秋季一直到第二年春季都是海南楼市的热销期。但如今，楼市交易停滞，尤其是外地人很难获得购房资格，使得不少海南的开发商都在想办法如何退出，一些拿了高价地的企业，迫于资金流转的压力，只能先拿出商业类的产品，打造成服务式公寓，对外销售，以完成一定的回款要求。

　　可见海南楼市的冰封暂时无法逆转，那往年火热的北京买房人都去哪了呢？是偃旗息鼓了还是另觅出处了？

　　对此，北青报记者调查了多个康养、旅居项目后发现，北京的旅居购房需求，在海南冰封后，迅速向云南、贵州、四川甚至南方沿海城市转移。

　　周勇是海南名豪集团董事长、大沙河旅游产业集团董事局主席。他在贵州遵义开发了大沙河中国傩城项目，是当地的重点项目之一，以康养旅居为主。

　　“我们的产品分为洋房和公寓，低密度洋房的价格在8000至9000元/平方米，而高层公寓的单价是5000-6000元/平方米。”中国傩城的一位销售人员表示，最近北京来的购房人特别多，昨天刚刚签了一位北京购房人的单子，那是一对刚退休的夫妻，他们说，现在北京的夏季越来越长，而冬季的空气不好，买一个卫生间的钱在这里能买一套康养房。“他们只看了十几分钟就订了。”售楼员说起刚刚签单的北京夫妇异常兴奋。

　　不仅是贵州，云南的大理、西双版纳等地的项目也在积极承接被海南限购挡在门外的康养旅居需求。据了解，雅居乐位于西双版纳的西双林语项目，位于政府重金打造的嘎洒旅游小镇内，毗邻机场，项目背靠10万公顷热带雨林大黑山，总占地2.5万亩，总投资逾200亿，是西双版纳首屈一指的旅游度假大盘。近来的签约中有超过4成是北京来的购房人。

　　据云南省房协相关负责人介绍，近年来，北京、东北三省、大西北地区有越来越多的人看好云南，外地人购房比例呈逐年递增的趋势。从去年起，云南省房协于春季、秋季牵头组织云南优质休闲度假养生地产项目先后三次赴北京参加房展会，陆续成交超过千余套。

　　郑向东表示，目前的购房需求主要集中在旅居和康养上，而康养又是旅居的进一步升级。为了增加旅居产品的使用率，不少旅居项目在环境资源的基础上，增加养老适老设施和配套，以吸引更多以康养为目的的外溢购房人。郑向东表示，目前来看除了已经置业海南的以外，新的置业需求更多的关注点集中在云南、贵州和广西等地。这也将是未来新的旅居地产发展方向。

　　旅居、康养市场的消费需求在5万亿以上

　　目前中国康养、旅居产业市场消费需求在5万亿元以上。中国康养文旅产业博览会组委会主任魏克非告诉北青报记者，今年初全国老龄工作委员会办公室信息中心发布了我国首本康养蓝皮书《中国康养产业发展报告（2017）》。报告显示，随着康养产业的供给不断增加，2030年中国老年康养产业市场消费需求将达到20万亿元左右。但根据不完全测算，当前每年为老年人康养生活提供的产品在5000亿~7000亿元，需求持续旺盛，但有效供给严重不足。郑向东表示，最近他走访了包括云南、四川、贵州等多地的康养旅居项目，发现各地的基础配套都在不断完善中，以贵州为例，目前已经实现了全省范围内的高速贯通，旅居热点的遵义，更是有两座机场，方便游客及长期度假生活的人们。

　　同时，魏克非也透露，随着北京执行严格的限购政策，让投资需求无法进入，一部分客户的闲余资金在寻找出口时，发现了康养、旅居地产项目的价值，加之这部分项目资源优质、总价不高、切中需求，于是迎来了一波难得的热销。

　　另一方面，在房住不炒的大背景下，购房者更加注重房产的远期价值，也真实考虑到了自身的居住用途。康养类旅居项目的兴起，带动的是休闲、养老、度假为特征的置业升级。现在看来，康养旅居是继刚需、改善之后，楼市必然经历的一个阶段，代表了购房者的成熟消费意识，也开拓了房企的生存发展空间。

　　云南城投置业公司副总经理郑勇强在参加不久前的秋季房展时曾对北青报记者表示，云南城投的“梦云南”康养/文旅产业品牌，布局全国旅游/康养目的地，构建综合康旅度假项目群，涵盖康养/文旅、特色小镇及田园综合体等领域，云南的大理洱海、抚仙湖、昆明滇池、西双版纳等地都有项目，也在成都青城山、西安秦岭、江西、海南等区域有所布局。

　　云南的示范效应正在显现，越来越多的地区到北京宣传，希望能够吸引到外溢的购买力。

　　郑向东介绍道，广西北海也是不少北京人关注的区域，当地主打旅游居住和养老养生类房子。北海房地产协会的人士告诉北青报记者，北海与海南隔海相望，年均气温比海南三亚市低2℃—3℃，海南限购后分流一些需求，当地的房价在7000元/平方米左右，加上北海实施一个身份证买一套房，不需要社保的购房政策，最近几年成交量不断攀升。

　　据了解，2017年北京和环北京地区到北海的购房需求增加三成，超过之前排名第一的黑龙江，其中河北、河南和北京的购房人占到外地购房人的前三位。

　　来自北京的购买力还在向其他地区外溢，年均气温20.3℃的四川攀枝花，成为北京购房人的另一个选择，2017年北京人在攀枝花置业购房同比增长70%。

　　中国房地产业协会商业和旅游地产专业委员会秘书长蔡云表示，2017年以来，随着国家的消费升级，消费者进入了旅居时代。从原来的仅仅居住到现在的旅居，由旅游业健康产业、休闲产业发展延伸成旅居产业。

　　如何选择康养旅居房？

　　那么，如何选择康养和文旅地产呢？毕竟这种产品是于近两年兴起的新生事物，不少开发商涉足其中。不过对于大多数房企来说，尚没有成熟的开发模式可借鉴，基本都是摸着石头过河，因此呈现的品质也是良莠不齐。开发商的模式都处于探索中，那购房人如何选择自己适合的康养旅居项目呢？

　　对此地产营销人韩乐表示，买房人在关注康养旅居产品之前有三点需要特别注意的，第一就是开发模式是否成熟。韩乐表示，开发模式的形成固然与进入市场的早晚有关，也与开发商的实力和规模密切相关。

　　总体而言，康养文旅地产并不是简单的地产概念，一个成功项目包含的开发要素非常多元，这就要求开发者不仅拥有强大的资金后盾，也需要多产业资源的整合能力，并形成具有自身特色的开发模式。

　　所以在置业时，在看产品之前，要先看开发商。有没有市场上的成功案例？有没有广泛的品牌知名度和市场号召力？有没有相对成熟的开发模式？当一切建立起信任度之后，再选择出手不晚。

　　第二点是环境资源是否复合？无论是滨海文旅地产还是养生项目，都必然有各自的主打卖点，有的是海资源，有的是康养服务配套。当然这也是购房者最为关注的。但随着客户旅居理念的深入，仅仅靠自然资源显然是不够的，还要更多环境资源和开发商提供的服务融合起来，才能完整体现价值。

　　第三点就是配套种类是否完善？康养、文旅地产比普通的城市项目开发更依赖于配套的打造，而这些配套并不仅仅解决业主的日常生活所需，还需带有主题性和参与性，其作用在于提升居住的体验，延展项目的功能。

　　韩乐认为，就现状而言多数康养、文旅地产的配套打造是弱项，不仅体现在配套的种类不够齐全，且存在明显的滞后性。配套展现和房产销售周期的错配，往往让项目停留在概念阶段，无法解除购房者的疑虑。

　　另外，即使在配套齐全的情况下，其业态的分布也不能雨露均沾，平均用力。不同的康养文旅项目应该结合定位及市场需求，突出重点配套，加强特色打造。譬如：很多购房人置业带有很强的家庭欢聚特征，对于儿童类或者亲子类的娱乐休闲配套就格外倚重。也有的看中养老配套，就要重点突出医疗健康的各项服务。

　　综合以上三点，业内人士也提醒到，由于各地的康养旅居产品种类众多，品质良莠不一，因此购房人需要认真考察，综合考虑后，再作出手决定。

　　谁将接棒海南

　　针对岛外购房者，海南岛全域限购；海口、三亚等市5年社保，5年限售，70%首付……

　　4月22日晚9点，紧急出台的限购政策让一个外销占了80%以上的地方切断了岛外客户在海南买房的所有通道，楼市彻底进入拉闸停电模式。

　　当海南限购之后，哪些区域将接过由海南溢出的康养、旅居人群呢？

　　云南 成交量大涨 雅居乐打造第二人生

　　在海南限购升级之前，云南就凭借大理、腾冲、西双版纳等地优异的自然资源吸引了包括雅居乐、万达、恒大在内的多家知名企业进入，并一度成为仅次于海南的旅居第二目的地。

　　如今，随着海南楼市被严格限制，云南成为最直接的受益者。

　　以西双版纳为例，因为这里独特的北热带气候地理环境，属于除海南三亚之外，全国少有的冬季寒潮影响不到的区域，也成为北方人选取的理想养老目的地。

　　在海南三亚成功开发了清水湾的雅居乐，有着丰富的旅居康养项目开发经验，早在2012年，雅居乐就开始布局云南，六年间，先后在腾冲、瑞丽、西双版纳、大理等地打造了多个优质项目。据了解，近年来，雅居乐云南项目市场表现优异。其中原乡先后五年领跑腾冲市场，2017年起更是成为滇西旅居市场冠军；西双林语在2018年上半年取得了超过20亿的销售业绩；雅居乐国际花园在瑞丽市场的占有率也超过50%。据悉，截止到今年10月，雅居乐云南区域2018年整体销售业绩已超过40亿，全年有望突破50亿元。雅居乐透露，未来拟将西双林语打造为集医疗健康、运动体育、特色旅游等功能于一体的国际健康乐活小镇，将原乡打造为集原生态环境、深厚文脉和田园生活于一体的当代家庭旅居度假小镇。

　　京津冀 最近的“海景房”

　　除了云、贵和海南，对于忙碌于都市生活、假期屈指可数的京津冀人来说，周边置业旅居康养项目同样是很多人的选择。围绕轨道交通，一小时交通圈的项目，最受购房人关注。包括阿拉亚、东戴河等项目都是主打这个概念。近日，品牌房企恒大投资百亿，推出5000亩滨海旅居大盘——恒大御海天下，打造全家庭型、全龄人群，兼具城市与海居的理想生活小镇。

　　据了解，恒大御海天下地处渤海湾区曹妃甸生态新城，处于京津“2.5小时”高速生活圈、“1.5小时”高铁生活圈内。整个恒大御海天下项目占地约5000余亩，总投资约100亿元，是以健康、度假、养生、休闲集为一体的区域复合型滨海小镇。该项目也是恒大继恒大海花岛、恒大海上威尼斯、恒大贵阳文旅城、京北恒大国际文化城之后，以成熟开发和运营模式打造的第五个文旅巨作大盘。

　　青岛 打造北方的湾区生活

　　青岛是另一个适合北方人生活习惯的旅居康养城市。这里处于北纬36度线，位于胶州湾内。早在2007年，青岛就被世界最美海湾组织评为全国唯一一个“世界最美海湾”城市，也吸引了多家开发商的关注。

　　11月17日，来自福建的融信中国在青岛举行了“向上中国湾”—— 融信中国·西海岸发展集团品牌发布会，当晚宣布了融信中国在青岛的第一个产品海悦星湾。 融信中国第二事业部总裁李宏耕表示，融信中国与青岛西海岸集团的合作，正是看中了青岛西海岸新区未来的发展潜力。不仅是融信，据了解，包括龙湖等知名房企也早已落子青岛西海岸，并且这里还有万达打造的东方影都项目。未来的青岛大湾区，将主打青“好莱坞+硅谷”的概念，集影视、科技、旅游等齐头并进。

　　贵州 北纬30度 森林覆盖率93%

　　贵州的项目之所以被众多开发商打造成康养旅居产品，主要由于其优越的自然资源。北京房展组委会秘书长郑向东介绍道，贵州位于北纬30度，不像云南那样多高原，贵州的海拔在800-1200米之间，更适合北方人，属亚热带季风气候，森林覆盖率达93%。以中国傩城项目为例，这里的检测数据是：水PH值7.8，土壤富含硒、锶，负氧离子平均8800个/立方厘米，气温年均16.9摄氏度，夏季均温25.3摄氏度。百岁老人的数量占比达到了167/10万人。

　　对于这样优越的环境资源，郑向东表示，贵州的地产项目意在把城市、居民融入大自然中，让文化与建筑高度融合，让居家与旅游深度结合，开启生活在景区，旅游在社区的全新生活方式。

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