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　　“一生总要住一次”的绿城近日已因违规取得预售证与涉嫌工程安全问题连收两则通报。

　　近日，受大风天气影响，山东济南雪山片区的绿城春来晓园项目正在建设的1号楼西单元被大风“吹塌了”3层。后经证实，被吹塌的其实是绿城项目外部虚设的脚手架，是开发商为了满足取得预售证要求，做的“形象工程”。对此，济南市发布通报斥责开发商欺骗行为，并取消了其预售资格。

　　前几日，柳州绿城也因杨柳郡紫荆苑七期发生一起安全事故致人死亡而收到通报批评，要求其停工整改并自查反省。

　　接连不断的安全问题背后是绿城对规模扩张的渴望与高周转模式下的一地鸡毛。

　　打假靠风

　　6月30日，受强对流天气影响，超十级狂风和暴雨突袭济南。狂风像一位打假师，吹开了绿城造假骗取预售证的真相。

　　狂风暴雨中，位于历城区的绿城春来晓园项目出现了颇为戏剧的一幕。项目1号楼共两个单元，尚未封顶，目前还在建设中。然而，同期建设的两个单元抗风能力却截然不同，相较于西单元的“坍塌”，东单元却完好无损。

　　谜底很快揭晓。

　　随后，济南绿城春来晓园官方微博发声承认，6月28日，项目公司1#楼西单元主体施工至3层，未达取证要求，因此在西单元局部搭设脚手架至6层，并进行浇筑表面处理，满足形象进度要求，以获取1#楼预售许可证。2021年6月30日，济南极端大风天气导致1#楼该部分脚手架倒塌，项目公司责任人第一时间赶到现场处理，现场无人员伤亡。

　　据了解，2020年2月济南出台的应对新冠肺炎疫情保障城乡有序建设12项举措中，高层建筑预售形象进度由不少于地上12层调整为不少于地上6层。在官方公告上，春来晓园规划27层的1号楼的“第6层已完成主体结构工程”。

　　显然，1号楼西单元主体结构并未盖到6层，不符合取证要求。而对于预售证通过审批一事，济南市行政审批服务局工作人员对外表示，“因为我们是审批部门，就看楼体的形象进度，房企承诺盖到了6层，填写承诺书并提供相关证明材料，我们发预售证，没有权利去现场查看。”

　　未能现场查看也给了绿城“耍滑头”的机会。

　　天眼查显示，春来晓园的开发商安投实业背后有绿城中国、中国平安以及济南城投3家公司，持股比例分别为45%、45%、10%。项目对外一致称之为绿城春来晓园。

　　该项目已于6月24日首次开盘，推出了13号楼和17号楼共计176套房源，开盘当天即去化超九成。紧接着，试水成功的绿城又于6月28日“想方设法”取得了1号楼的预售证，合计216套住宅房源与16套储藏室，并于当日开售。

　　试想如果不是这场大风，绿城的造假或许就这么蒙混过关。

　　由于事件较为恶劣，济南市住建局亦发布通报，2021年6月28日，安投实业取得雪山二期首期出让A-14地块项目（绿城春来晓园）1号楼商品房预售许可。经查实，开发企业采用欺骗手段获取商品房预售许可，严重扰乱了我市房地产市场秩序，造成极其恶劣的社会影响。

　　经过研究，济南市住建局决定从五个方面进行处罚，通知市行政审批部门暂停受理开发企业预售许可申请；责令开发企业暂停雪山二期首期出让A-14地块项目的销售；扣减开发企业信用分数30分；将雪山二期首期出让A-14地块项目施工许可证编号为370112202102220101范围内的楼座，预售许可形象进度由6层提高至12层；该项目预售监管金留存比例提高10%。

　　地产分析师严跃进分析道，预售许可证若出现违规申请等情况，普遍和房企急于销售和回笼资金的心态有关；同时也说明企业营销方面或有较大的考核，所以会有违规申请预售证的做法。但值得关注的是，此类做法并不可取，尤其是后续追加的惩罚机制，显然使得预售的条件和标准提高了，也会影响房企的投资和营销节奏。

　　被要求自查反省

　　宋卫平时代一向以“慢工出细活和高品质”而闻名的绿城，近年来已出现多起安全质量问题。

　　7月初，广西住建厅发布了一则通知，6月25日，柳州市杨柳郡紫荆苑七期发生一起安全事故，造成1人死亡，责令杨柳郡项目建设单位柳州绿城房地产开发有限公司(下称“柳州绿城”)自查反省，施工总承包单位浙江中成建工集团有限公司停工整改。

　　据柳州绿城杨柳郡官方微信披露，杨柳郡是绿城进入江西的首发之作，入市5年间总销售额突破50亿元，曾于2019年-2020年蝉联柳州销冠。

　　绿城“明星”产品出现问题也并非个例，甚至连其大本营杭州也已失守，近几年杭州绿城沁园、桂语江南、晓风印月、湖境云庐等多个项目爆出了维权事件。

　　在业内人士看来，绿城多地项目的“翻车”某种程度上暴露了公司以口碑换规模的发展路径。高周转策略之下，品质成了绿城手中难以两全的“鱼与熊掌”。

　　高周转之殇

　　自2015年引入中交集团后，绿城严控品质、“佛系”发展的规划逐渐被放置到一边，取而代之的是加速扩张冲规模的理念。

　　变革之下，绿城开始转变投资布局、加大拿地力度、优化公司架构。四年后，公司销售额便突破2000亿元。2019年，绿城实现销售额2018亿元，较2015年的719亿元增长逾180%。

　　在董事会主席张亚东提出的“5个月开工、9个月开盘、12个月现金流回正”的发展战略下，绿城销售额继续上涨，2020年达到2892亿元。根据亿翰智库研报，绿城该年在41座城市新增项目85个，投销比为1.5，较2019年同期的1.2有所上行，“公司仍然处于高速扩张期”。

　　在2020年的业绩会上，张亚东提出5年6400亿的战略目标，其表示，“到2025年，绿城中国的合同销售额预期达到6400亿的目标。”按公司年报中所言，未来五年，绿城将以规模求生存，以品质求发展。

　　6400亿元的销售目标之下，绿城继续大手笔拿地，凶猛补仓。以杭州为例，根据诸葛找房数据研究中心，截至目前，绿城在杭州已斩获10宗地块，超过去年全年的9宗。上述10宗地成交金额为138.45亿元，平均溢价率30%。

　　中指院数据显示，绿城在2021年上半年的拿地金额达到707亿元，较去年同期的472亿元增长近50%，占公司2020年全年拿地金额的79.7%。《国际金融报》记者注意到，该公司管理层曾在业绩会上透露，绿城2021年的拿地预算为800亿元，这也意味着其在上半年便已用完了全年预算的88.4%。

　　除口碑透支外，绿城近年虽在加速扩张，但业绩增速却有明显放缓的迹象。

　　东财Choice数据显示，2020年，该公司营收同比增长6.8%，较2019年2.14%的同比增幅有所上涨；公司同期对应的归母净利润同比增幅为53.07%，较2019年147.21%的同比增幅下降94.14个百分点。

　　另一方面，连续几年的资产减值计提拨备也是绿城的一块“心病”。数据显示，2018年至2020年间，该公司资产减值计提拨备的金额分别为17.35亿元、13.76亿元、13.34亿元。三年合计达到44.45亿元，超过公司2020年37.96亿元的归母净利润。

　　债务方面，2020年，绿城短期借款同比增长69.37%至236.28亿元，负债总额到达3296.92亿元。

　　截至2020年底，绿城剔除预收账款的资产负债率为71%，净负债率66%，现金短债比2.0，踩线一条。或是出于冲刺规模的考虑，绿城将“三道红线”达标的时间定在了2023年。

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